麦当劳的生意在房地产

易水寒

随着物价的全面上涨，以麦当劳为首的洋快餐价格默默走下“神坛”，十多年来，涨价幅度远远小于中餐。如今，吃一顿简单中式套餐的价钱，赶超麦当劳。为什么麦当劳没有像大多数食品一般，跟随通货膨胀的步伐涨起来呢？

涨价空间小

我们不妨看看麦当劳在中国初生时的样子。

1990年，中国第一家麦当劳登陆深圳。作为中国改革开放的前沿，深圳集中了一大批“先富起来的人”。麦当劳背靠着美国这座大山，天生带着高端大气上档次的光环。此时，麦当劳已然在全球拥有相当的品牌价值，为了进一步营造自己高端的形象，麦当劳的定价自然不会低。

对于当时的男女老少来说，麦当劳解决的不仅是肚子问题，背后还代表了一种西化的生活方式和精神追求。当时的新兴白领们，都以在麦当劳聚会为荣，可谓一个愿打一个愿挨，所以，一个汉堡套餐，二十几块的价格，也就理所当然（那时，普通人的月薪只有几百元）。

近年来，越来越多洋品牌的涌入，使麦当劳的企业及产品定位，自然归于平庸。作为一家快餐连锁企业，麦当劳的市场属性和定位，决定了其长远的发展路线，只有市场接受程度越高，利润才能越大。

通俗地说，以前的麦当劳，定价太高，现在，虽然赚得少一些，市场的扩大，又能拉回这部分由于通货膨胀带来的损失。

房地产才是大头

要弄清麦当劳为什么不屑于大幅度涨价，关键得看看它的盈利模式。

我们看看麦当劳都有哪些经营模式。说到底，主要有三种，直营店，完全自己经营；特许经营；自己买地建连锁店，再将连锁店租给加盟商；长期租赁某块地皮，将它改造成麦当劳店铺，然后再将店铺租给加盟商，并且加收20%的租金，赚取差额。

资料表明，至20世纪80年代中期，在麦当劳全球的近万家餐馆中，有60%的房地产所有权，属于麦当劳总部，另外还有40%，则由总部出面，向当地房地产主承租。

麦当劳又是如何在几种经营模式中赚钱的呢？据统计，大约有1/3的收入来自直营店，剩下的2/3来自加盟商，而房地产收入，就占去这部分收入的90%。通俗地说，这种经营模式的实质，就是麦当劳用各加盟商的加盟费，买下房地产，然后再把它租给加盟商。如此一来，麦当劳公司的房产和收入增加了，同时通过控制房地产，有利于加强麦当劳对加盟商的管理。正如麦当劳总裁所说，麦当劳的真正生意是经营房地产，而不是汉堡包。

吸引加盟商的手段

当然，加盟商也不傻。对于他们来说，虽然加盟麦当劳的费用高昂，经过几十年的经营和发展，麦当劳已然在全球树立卓越的品牌形象。在长期经营过程中，麦当劳不仅打造了专属于自己的餐饮文化，还总结出一套科学合理的制造标准化快餐的方法和程序，大大节省加盟商在后期管理方面的维护和投入。

比如，光是工作手册就有560页，含有两万多种软硬技术和一套详细的操作流程，常温的汉堡17℃，常温饮料7℃，可乐里的气泡在4毫米口感最佳，炸牛肉饼要4分钟，鸡腿炸好以后，放到过滤网上面4～7秒，因为不到4秒吃起来会比较油，超过7秒吃起来会比较干……诸如此类，事无巨细。除了食物方面的标准化操作，你还会发现全世界的麦当劳装修、灯光，都是一样的，就连冲水马桶都是一个品牌，使得加盟商的经营变得十分简单。

如今，麦当劳总部干得最多的事情，不是做快餐，而是琢磨某个城市的哪一地段，有可能成为人流最密集的地方。论证完毕，买下或租赁看中的地皮，建起快餐店，然后等待加盟商“投怀送抱”。在地产方面，麦当劳就像是手握着永远不会降价的期货一样，坐等收利。

（摘自《大科技·百科新说》）