基于价值工程的住宅项目成本控制研究

杨安

摘 要 本本文针对住宅项目提出了将价值工程运用到其成本控制中的重要性，深入探讨了价值工程在材料选择、施工机械设备选择、施工组织设计、施工管理、及工程物流中的应用方法及程序，为将价值工程的方法运用到具体住宅项目成本控制中，提供了科学的理论基础和方法体系。本文研究了住宅工程项目中价值工程这一规范的成本控制方法所起到的重要的作用，为我国的住宅工程项目提高工程效率、降低成本费用、有效地进行成本控制提供一些理论、方法、思想上的帮助和指引。

关键词 价值工程 成本控制 住宅项目 层次分析法

中图分类号：F299.2 文献标识码：A

0引言

价值工程是从产品功能分析入手来研究产品的成本和功能的合理匹配，强调的是产品成本降低与产品的功能提高的有机结合。在建设领域，价值工程是以提高建设产品的总的价值为目的，这不仅是建设者追求的目标，也同时是用户的需要，两者利益是一致的。它的核心内容是对建设产品的成本和功能进行系统的分析并不断的创新，运用有组织的活动和集体智慧，使之以最低的总投资（总成本）最大地最可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品整体价值的一套科学的管理技术和思想方法。

本文将价值工程的理论原理及方法应用于房地产住宅项目的成本控制中，创立一个基于价值工程的住宅项目成本控制的系统模型，为住宅项目成本控制的每一环节提供科学的理论基础和决策方法，为解决住宅工程项目建设中常出现诸如成本失控、效率低下、决策失误等问题提供有效理论支持。

1研究现状

价值工程（VE）是由工程师劳伦斯·戴罗斯·迈尔斯在大概20世纪40年代创立的，是一种以功能分析为导向的决策方法，一般这通过降低成本来实现。价值工程在建筑业中的应用是开始是20世纪60年代。到1970年前后，才开始应用于设计阶段，其产生的效益明显高于施工阶段。1972年，美国价值工程师协会（SAVE）在该年度所举办的第十二届价值工程年会上着重强调了要在建筑行业内大力推广和应用价值工程。进入到20世纪80年代，价值工程在施工项目中的应用不断地得到了发展，在美国建筑业应用价值工程的头10年内，仅军队工程处这一个部门就节约了约2亿美元工程投资。到了80年代中后期，美国在建筑业中应用价值工程的经验逐渐传播到日本、英国、加拿大，德国、澳大利亚等国家。

2应用价值工程进行成本控制的程序与方法

应用价值工程到建设工程项目的成本控制是指从工程项目的全寿命周期费用的控制出发，进行设计方案的经济性与技术性的分析，研究看是否会改进并完善设计。即应用价值工程来提高工程项目的整体价值，实现对项目进行成本控制的目的。国际上一般将建设工程项目的价值工程研究活动分成三大阶段，即：研究前的准备阶段、研究阶段和研究后阶段。

2.1准备阶段

在这个阶段，主要是做一些研究活动的准备工作，具体内容如下：

（1）确定价值分析的对象。在工程项目中，所有的因为为了获得一定的功能而耗费一定成本的，都可以作为价值分析的对象来进行相应的分析。但是如果将一切可分析的对象都拿来分析，那工作量与可行性可想而知，所以，我们需要的是确定找到一些主要的关键的对象来进行价值分析，用尽可能少的工作量获得尽可能多的经济效益。

（2）建立价值工程活动组织。要根据选定的分析对象来组织建立价值工程活动小组。

（3）制定价值工程活动计划方案。这计划包括对价值工程活动的程序、时间、内容等。

2.2研究阶段

在研究阶段中，根据价值工程的研究活动一般计划可以分为如下的5个步骤：

（1）收集必要的信息。在建设工程项目中的收集必要的信息主要包括首先需要充分理解工程项目、工程投资情况、业主的建设意图、用户的要求等方面的内容。必须因时制宜、因地制宜、因人制宜地采用各种必要的信息收集方法。

（2）功能分析。功能分析是工程项目进行价值工程分析的前提。在这个过程中，我们不仅仅只是弄清楚各个研究对象具有什么功能，而且需要在对研究对象的功能进行定义和整理的基础上来找到不同对象功能之间以及它们与系统功能之间的联系。在这个阶段，我们要明确各功能特性对于工程项目的要求，分析各分部分项工程的具体功能。

（3）功能评价。功能评价就是通过前面的筛选、分析，进一步完善发展提出的可行的建议从而形成提案，并针对每个提案进行分析，看它能否正好满足顾客要求，全寿命周期成本是多少，如何实现功能要求，实现功能要求的成本是多少等等。

（4）制定改进方案。寻找看是否有其他方法能实现某项功能是我们提出制定改进方案的目的。基于价值工程，对方案的成本和功能进行分析，提出并制定新的方案的成本和功能，并得到价值值，依照新的方案的分析和评定来选择出好的优秀的方案。

（5）实施评价成果。实施新的最佳方案，对新方案的实施进行跟踪和检查，并还要进行成果验收和总结。

2.3研究后阶段

在这个阶段，主要任务是形成工程项目的价值工程研究报告，包括所有提案的概括介绍和详细介绍，然后交给业主审核，其是否采纳是由业主来决定的。上述的价值工程的工作流程如下图1所示：

3价值工程应用于施工项目成本控制

3.1价值工程应用于工程材料选择

建筑材料就是用于生产施工的劳动对象，建筑材料的性能的不同相当大程度上就决定了建筑物的效果、功能的不同。建筑材料费在施工成本构成中占有最大的比重，一般占到工程总成本的50%-70%，是重点改进对象，工程材料的选择直接关系到施工成本的高低和工程质量的好坏，因此，采用价值工程来优选建筑材料是十分有必要的。

以下图2所示的功能系统图，把优选建筑材料作为价值工程的活动对象。将多种可用的材料方案，运用价值工程的原理对照功能系统图来进行逐一的评价，选择价值评价系数最大者，也就是最佳工程材料。

3.2 价值工程应用于施工机械设备选择

应用价值工程进行施工机械设备选择时，首先需要采用一定的方法从众多施工机械设备中选出有一定的可以改善的、比较重要的部分作为价值工程研究的对象。然后对该机械设备进行功能分析，可以建立像以下图3这样的功能系统分析图。在经过仔细求证和广泛收集资料之后，选出满足要求的机械设备方案，然后再运用价值工程来进行评价和比较，从而选出最大价值者，这就是最佳的施工机械设备方案。

3.3价值工程应用于施工组织设计

施工项目的工程成本与施工组织设计有着密切的关系，编制施工组织设计会牵涉到定额指标、施工经验、工程技术、财务、银行、税务、有关的国家法规政策等各方面，其中无论哪里处理不当都会影响到工程成本。把价值工程应用到项目的施工组织设计中，不但可以充分发挥人才、资金、设备等方面的优势，降低工程成本，更能提高企业在激烈的竞争市场中的竞争力。

施工企业在将价值工程应用到项目施工组织设计中时，可建立类似于如下图4的功能分析图。将可用的施工方案运用价值工程的原理并对照功能系统图来进行逐一评价，选择出最大价值评价系数的方案，这就是最佳的施工组织设计。

3.4价值工程应用于施工管理

将价值工程应用到施工项目施工管理中，首先要从项目中选择成本较低潜力大、占项目费用比例高的部分作为研究对象。对价值工程对象进行功能评价分析，可以建立类似下图5所示的功能系统分析图。

3.5 价值工程应用于物流成本控制

物流成本是指产品、商品、物料等在空间位移过程中所消耗的各种物化劳动和活劳动的货币表现。工程项目建设中的物流过程是决定施工企业的物流成本的，由三个方面组成：（1）物流供应成本，包括原材料的采购、用料管理等；（2）物流生产成本，材料从施工仓库到施工实地、场内运输加工的二次搬运费等；（3）物流回收成本。其构成如下图6所示：

4小结

研究了将价值工程应用到住宅成本控制的步骤，并将专家评分法、层次分析法有效的运用到其中，弥补了现在对于这块的研究只停留在对于价值工程优势的说明，而没有进一步详细的描述如何将其应用到现实的工程中的步骤、方法的缺陷。

虽然现在的很多研究都强调要进行项目的全过程控制，但都没有提出很有效的系统的方法，而本文对于住宅项目的各个成本控制方面，从材料选择到物流成本控制等，都运用了价值工程的方法进行了有效的控制。

现在的研究并没有一套系统的切实可行的运用价值工程进行住宅项目成本控制方法体系，也就无法在项目管理体系中价值工程能发挥其对于房地产项目成本控制的最大优势。但本文就提出了这样一个体系，并将其运用到具体的实例项目中，证实了这个体系可观的实用和经济价值。

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