房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

颜全接厦门禹洲海景城房地产有限公司（361022）



房地产住宅项目精装修管理及相关问题阐述

颜全接
厦门禹洲海景城房地产有限公司（361022）

摘要：住宅的精装修是一个较为复杂的工程，所以对它的要求也就极为苛刻，除了要从美学的角度来考虑外，对其质量的考量亦是一个重点。这里便是对其质量进行分析，分析了精装修施工过程质量控制所涉及的方面，但这里所提均是较为常见的方面。另一方面对精装修与其他工种的配合进行了分析，精装修人员要与其他工种的人员进行交流沟通，使得其合作优化，既实现装修与其他方面的完美契合，又能够确保其经济效益。

关键词：精装修房；毛坯房；责任；质量监督

0　前言

随着人们对住宅需求的不断提升，国家通过各种法规细则的颁布所大力倡导的精装修商品房，越来越受到消费者青睐。业主购入精装修商品房，仅需置入家具、家电等即可正常生活，省却了自行装修的麻烦，可以避免因装修造成的结构破坏、资源浪费和扰民等现象。但精装修商品房的设计、法律保障等问题，又制约着其进一步发展。

1　精装修住宅定义及优点

1.1精装修住宅定义

精装修住宅主要是指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，能够一次性的完成全部的装修工作。但是需要注意的是，一次性装修主要是指集合住宅形式，而不是别墅等具有个性化的住宅形式。在向业主交钥匙时，对住宅内的墙面、地板、卫生间和厨房等进行了一次性的装修工作，装修的材料会依据楼盘还有地理位置等因素来决定。

1.2精装修住宅优点

1）节约资源

精装修住宅是当前一种热门的装修形式，是运用土建和装修为一体的装修形式。住宅内整体的布局都是成套的，保障了住宅设计风格的连贯性，并且能够满足业务的日常需要，实现了人性化的装修手法，避免了在装修设计过程中出现的不周全和不成熟等装修弊端，能够节约装修的成本。

2）提高住宅建造效率

传统的住宅装修形式比较烦琐，需要找装修公司、水电工和木工等，装修环节相对较多，导致装修时间较长。精装修住宅装修形式，有效的避免了装修时间长和装修烦琐问题的出现，优化了装修的流程，缩短了装修的工期。

3）有利于推广环保新材料

装修工作主要是由开发商统一来完成，有利于改善传统住宅的室内污染，提高了人们的居住质量，推动了商品房的发展［1］。

2　常见问题

商品房的质量问题一直以来是各方关注的重点，购房不仅要求美观，最重要的是要有好的质量，这也正是购房的目的所在，但很多房地产商家为了推销商品房而报出虚假信息或是为了更快的修建出商品房而无视施工质量，从而也就导致质量问题层出不穷，而这里将例举其中最为常见的几点。

2.1消费者居住理念应摒弃奢华、回归理性

时下有的房地产公司或部分家装公司，为图房屋卖个好价钱，在打造精装修商品房过程中，以奢华为设计的出发点，如：地面铺装以高档石材拼花或高档实木地板为主材；客厅、中庭吊顶以复杂造型和多光源为主题，以此营造超大穹顶，追求富丽堂皇的人造艺术环境；拆除原有墙体，改变建筑套内空间；改变或增加原有电气线路、给水排水设施等。

2.2精装修商品房装修质量保障不到位

客户对于精装修的抗拒性，多来源于对装修质量的担忧，如所展示的材料与未来交房时是否一致、一些隐蔽工程是否施工到位、装修队伍的专业程度等。一方面，由于客户无法全程了解装修，装修的质量多由开发商监督和把关，在遭遇诚信危机的今天，对于开发商的不信任往往导致对装修质量的怀疑，尤其是个别项目出现的装修质量问题，更是让购房者不敢轻易下单。另一方面，由于装修牵扯到开发商、施工方、装修队伍等多家单位，内部关系复杂，主体并不明晰，一旦出现了装修质量问题，容易出现各单位推诿扯皮现象，令消费者叫苦不迭。后续维修服务水平落后也是客户担心装修质量的原因之一。

2.3精装修商品房缺乏法律保障

根据建设部2002年颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，“精装修房屋”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。这里的“房屋”是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。作为行业规范性文件，十多年来，《商品住宅装修一次到位实施细则》指导行业发展发挥了积极的作用。但在今天，精装修商品房发展已远远超出该细则范畴，《商品住宅装修一次到位实施细则》的指导性已与市场发展严重脱轨。

2.4精装修商品房装修风格单一

精装修商品房项目所提供的装修是统一的，设计师不与客户沟通，无法体现个性化。对于追求个性化的现代人来说，很难实现自己想要的装修风格，也是目前抗拒精装修的主要原因。精装修商品房的室内装修设计，风格一致，缺乏个性，住在同一楼盘的业主相互串门如同回到自家一样，未考虑不同业主群体对自居装修风格需求。市场经济以客户需求为立足点，精装修商品房同样应以业主需求为出发点。由于未考虑购房人自居需求，精装房在交付后，部分业主会对自居室内局部进行拆除，按照自己意图再装修。

3　解决精装修住宅工程管理的措施

3.1对材料的质量控制

精装修工程之中比较重要的就是材料，材料直接影响到了精装修的质量与装修结果，所以材料在精装修过程中有着无比重要的作用，因此这里也才将对材料的质量控制放在了第一位。对于材料的质量控制主要是从两个方面来考虑：

第一是对于材料的检验必须要有严格的制度，检验材料的主要方面应该包括其品种、规格、大小即尺寸等方面的内容。除此之外，还应该包括其外观，对于住宅的精装修，虽然质量是其关键，但外观也丝毫不可懈怠，买家选择一处住宅的首要因素就是其外观，第一眼看上去的直观感受主要由材料的外观所决定，所以对于外观的选择和检验也极其关键。

第二是材料的使用必须要按照一定的制度进行，材料要进行使用，首先是要看其检验是否合格，其次是看其是否经过相关人员的签字。

3.2加强对建筑装修环节监督

建筑的装修工作是当前人们密切关注的问题，装修工作关系到百姓生活环境和生活质量，对人们生活的各个方面造成较大的影响，促进建筑施工工作的顺利开展。

为了保障施工的质量，应该对建筑行业的各项施工环节进行有效的监督工作，实现对各项监督环节的有效管理，成为当前建筑施工过程中的重要问题，实现了对监管部门的有效管理。加强对企业各项环节的有效监督，是当前精装修工作施工的重要步骤，成为当前建筑施工的关键内容。

对精装修施工工作进行监督的过程中，可以采用观察外观和手测等方式进行施工工作，以便能够对建筑施工中的各项环节进行监控，并结合相关的数据信息，来实现对企业各项工作的监督活动，实现对各项工作的考评，展现出了对装修环节进行监督的重要性［2］。

3.3完善精装修管理机制

在对住房的精装修工作进行管理的过程中，管理人员是管理工作的主要核心，在监督过程中，对整个装修工作起到了重要的作用。房地产开发商应该充分认识到这一问题，加强对各项装修工作的监督，在各个环节安全专业的监督人员，强化监督人员的责任心。为了强化监督人员的工作质量，应该进行定期的培训工作，提高监督人员的专业素质，促进监督人员的使用效益的最大化，实现监督管理队伍的优化，促进施工质量的提高。

4　结语

对于住宅的精装修是一个较为复杂的工程，所以对它的要求也就极为苛刻，除了要从美学的角度来考虑外，对其质量的考量亦是一个重点。这里便是对其质量进行分析，分析了精装修施工过程质量控制所涉及的方面，但这里所提均是较为常见的方面。另一方面对精装修与其他工种的配合进行了分析，精装修人员要与其他工种的人员进行交流沟通，使得其合作优化，既实现装修与其他方面的完美契合，又能够确保其经济效益。

参考文献：

［1］王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析［J］.科技资讯，2009（15）.

［1］苗国.住宅精装修工程项目管理与质量控制［J］.中国科技投资，2012，（21）：174.