地产中介迎最严管理

本刊记者 柯善北

解读

地产中介迎最严管理

本刊记者 柯善北

近日，住房城乡建设部、国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》）。“意见”针对当前房地产中介服务行业存在诸多顽疾“对症下药”，发文部门之多、涉及范围之广、采取措施之全、实施监管之严均为空前，被称为“我国史上最严房地产中介管理新规”。

有业内人士表示，《意见》如能严格落实，长期存在于中介市场的虚假房源、赚取差价等乱象有望得到彻底根治。不过也有观点认为，新政后效如何，还要看相关部门的监管和处罚力度。

（一）

出台背景

近年来，随着二手房市场和住房租赁市场的快速发展，房地产中介行业发展较快，在活跃市场、促进交易等方面发挥了积极作用。但中介乱象也长期存在，部分中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋存在抵押等信息、强制代办收费、吃差价、临时调高佣金、侵占或挪用交易资金，诱导买卖双方签委托买卖协议在中介市场也不少见，以及违规从事金融业务、捏造散布涨价信息等问题，侵害了群众合法权益，扰乱了市场秩序。

在主管部门眼中，“房地产中介”中的“二手房经纪乱象”已经到了不得不整顿的地步。今年5月，住房和城乡建设部确定，在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。6月，住房城乡建设部通报了首批房地产中介行业违法违规典型案例。同时，针对群众反映的突出问题，住房城乡建设部会同国家发展改革委、人民银行、工商总局、银监会等部门，在深入调研的基础上，联合印发了《意见》，力求充分发挥各部门优势，充分履行监管职责，形成监管合力，不断规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益。

（二）

新规整治方向更具体

《意见》分为规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个部分16项措施。

为规范中介服务，《意见》要求规范中介机构承接业务，加强房源信息尽职调查，加强房源信息发布管理，规范中介服务价格行为，规范中介机构与金融机构业务合作，规范中介机构涉税服务等。

为完善行业管理制度，《意见》要求提供便捷的房源核验服务，全面推行交易合同网签制度，健全交易资金监管制度，建立房屋成交价格和租金定期发布制度等。

为加强中介市场监管，《意见》要求严格落实中介机构备案制度，积极推行从业人员实名服务制度，加强行业信用管理，强化行业自律管理。各市、县房地产主管部门会同价格、金融、税务、工商行政等主管部门，建立多部门联动机制，加快建设房地产中介行业信用管理平台，建立严重失信主体“黑名单”制度，对严重失信的机构和从业人员，联合实施市场和行业禁入措施。

专家认为，相比过去出台的有关文件多数是对监管对象的行为进行约束，而《意见》整治的方向更为具体，除了把这些作为重点外，更大篇幅提出了对行政行为的要求。旨在进一步加强对房地产中介的管理，规范它们经营的行为，最大限度地保护群众利益，促进行业健康发展。接下来相关主管部门应该会有操作性的落实，因此中介市场有望逐步朝好的方向发展。

房地产中介金融服务未被禁止

随着房地产市场的回暖，房地产中介也开始活跃起来。然而，当前许多房地产中介机构都延长了其产业链，不仅做二手房出租买卖，还延伸至信贷等各类金融衍生品服务，越来越向金融公司靠拢。同时，房地产中介一系列的金融衍生品服务很容易变相垄断购房者选择其他金融机构的可能性，还有可能助推房价上涨，并不利于行业的健康发展。

今年年初，链家上海分公司的抵押贷款金融服务引发争议。至今，包括链家在内各式崛起的金融业务正在成为风暴眼，遭受的非议和质疑最多。

因此，此次《意见》提出要规范中介机构与金融机构业务合作，要求中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务等，同时金融机构也不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。并将“首付贷”明确为违法违规的金融服务，房地产中介机构不能再碰这条“红线”。

对此，专家表示，毕竟房地产金融服务是房地产交易服务不可或缺的一个环节。特别是在改善型需求为主的市场中，买一卖一形成的连环单，在抵押贷款无法交易的情况下，金融服务是房地产交易服务中特别重要的一环。鉴于房地产中介与房地产金融服务有着天然的强联系，《意见》中关于房地产金融服务的要求，目的不是阻断房地产中介与金融服务联系，而是为了保障行业的健康发展。

（三）

清除“黑中介”还需提高准入门槛

业内专家普遍认为，“意见”的出台，有很重要的意义。在缺少行业准入和行业立法的前提下，为规范房地产中介市场、加强中介管理，这个“意见”可以说已经使出了“洪荒之力”。将对房地产中介行业以及房地产交易产生积极的影响。

不过，针对“多部门联动机制，建立严重失信主体‘黑名单’制度，联合实施市场和行业禁入措施”这记被认为可以彻底治理房地产中介乱象的重拳，作为实务界人士的链家研究院的研究人员提出了不同建议——要使房产中介行业彻底摆脱“黑中介”的帽子，还得从制度根源下功夫。

对比国外经纪行业的发展规律，我国经纪人职业化水平之所以低，其根源在于行业准入制度真空、信息专有权保护缺失以及缺乏经纪人间合作机制。要从根源上治理“黑中介”，还需要建立起行业准入门槛，实行考试执照制度，要建立起独家委托机制下的信息专属保护机制，使经纪人从过度竞争转向合作，不断提高职业化水平，才能真正走向“白中介”。

根治“假房源”需核验机制保障

随着互联网的发展，此前一直活跃于线下的房地产中介也纷纷转战至线上平台，虽然所呈现的内容更为丰富，但诸如房源信息不符、在售房源虚标房价、收费不透明等老生常谈的问题也更为突出。

此次《意见》首次明确了对已成交信息的更新要求，填补了此前长期存在的政策空白。相信此举不仅能直击网上泛滥的虚假房源信息，还能提高各房地产中介的工作效率。

不过，据业内专业人士透露，产权核验效率仍然不高。“我国房屋产权信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核验上未形成统一标准、难易各异，有些地市已实现网上付费查询，有些地市需携带房主的身份证明在当地管理部门窗口查询。所需时间也有较大差异，在部分交易活跃地区，查验过程长达10天，延缓了交易周期。”更重要的是，一些地区产权核验内容不全面、不及时的问题在多数地区都尚未得到解决，在交易过程中出现查封、抵押等情况无法得到及时反馈，由此造成的买方财产损失也时有发生。此外产权问题造成的赔付责任划分不清，产权纠纷与索赔须诉诸于漫长的法律流程。交易完成后因房屋所有权、使用权造成的纠纷更难以有效解决。

据了解，核验时限比较长主要是房屋交易和不动产登记分离造成的，房源核验受理是住房和城乡建设部门，信息核实和确权又在不动产登记部门，部门之间的工作衔接和登记信息的不共享，是造成核验时间长的主要原因。完善房源核验制度，应当对备案的中介机构和有职业资格经纪人员提供房屋权属登记信息的查询服务。如果能够做到发布的房源信息有房源核验的二维码和书面委托书，才能遏制假房源。

该人士指出，假房源存在还有一个制度性的根本原因，就是没有独家代理，没有对房源发布方合法权益的保护机制，根治假房源确实需要全面推行独家代理和强制合作。