《财经网》

增加土地供应 缓解一线城市房价上涨

陆铭：上海交通大学安泰经济与管理学院教授

讨论房价问题，有三个关键词：土地供应、房价和中国经济竞争力。当前中国房价的关键问题就是城市化的问题，现在中国出现人的城市化、人的配置和土地城市化、地的配置之间严重脱节。

从总量来讲，中国地的城市化远远超过了人的城市化速度。但是如果你分区域看，人往高处走，往东部走、往大城市走，但是地是往低处走的，往中西部走、往中小城市走。

很多人觉得上海应该限制人口，因为中国经济人口过度集中在沿海地区，特别是大城市。现在中国恰恰是在人口流动的地区，土地的供应增长速度相对比较慢。哪里土地供应速度增长比较快？中西部。

中国人关于平衡有非常重的误解，我们以为平衡就是均匀分布。一定要区分两个概念，一个叫“人均收入平衡”、一个叫“经济和人口均匀分布”，这两个概念不一样。我们往往认为均匀分布就是平衡，由于这种思维方式，很多人就觉得，如果把地给了中国的中西部省份，他们就可以造工业园、造新城。结果就导致新城新区建设数量过多，规划面积和人口普遍超过现实。

如果看全国的分布，主要问题出现在人口流出地。内地的困境是什么？我们给出大量的地，但人没有流动起来。如果你是内地省的省委书记或内地市的市委书记，你什么逻辑？人还在我这里待着，那我就要给他提供公共服务，我要修建基础设施，搞工业园，还要发展经济，更何况上级要考核我，所以我这些钱是要花的。但在收入这块，欠发展地区本来劳动生产率就低，然后它又远离中国沿海地区，地理条件不好，运输成本很高，所以它发展工业以后，没有成本的竞争力。

中国的房价，一定是分化的。因为中国的情况是，人口流入地没有土地足够供应，而人口流出地有大量土地供应，结果就是土地的供应影响房价，房价就会分化。中国现在出现的情况是一线城市房价暴涨，三四线城市有些地方估计永远也没有办法把库存消化完，就是所谓冰火两重天的情况。

这样反过来对中国经济产生什么影响？一种叫需求效应，如果这个地方的人有钱、工资高，去买房子没有问题，人越有钱房价越高，我称为需求效应。从这个角度，甚至可以用一个地方房价的高低来衡量这个地方是否富有，总体来讲，全世界最富的地方，就是房价最高的地方。

反过来成本效应，如果这个地方房价高，人们就觉得生活成本高，因为房价很高，为了雇佣这些准备在上海留下的人，企业就需要支付更高的工资让他们在上海住得起房子，甚至未来可以买得起房子，这样劳动成本就会上去，就影响这座城市竞争力。

怎么改革？其实很简单，我们今天的改革关键矛盾在于一定要急需适应人口跨地区流动趋势。这就涉及一个问题，如果现在是人到大城市来，给他建设用地却在中小城市，是否出现这个矛盾？现在要做的事情就是让地能够跟人一起走。

这涉及两种地，一种叫新增建设用地，我今天配给你的，未来可以配置更多在人流入的地方。还有一种可能性，现在中国出现了这样一种情况，比如中国内地省份的农民迁到了中国沿海大城市，他在老家的宅基地慢慢空出来。我们把他在老家的宅基地变成农业用地，然后这个宅基地对应一亩地或者是半亩地，我就把对应的面积拿到沿海地区来，全国范围内是不是农业用地没有变化，但建设用地在这里造房子是空的，我到这里造房子正好缓解人口流动、房价上涨趋势。

这有一个改革方向，农业用地未来走向永佃制，但现在建设用地里面叫跨地区的配置，一种叫新增用地跨地区配置，还有就是最近住建部已经在讲了，未来哪里吸纳农民工多，哪里的建设用地指标就会更多，这个会慢慢调整过来。这样劳动力和土地指标可以一起流动起来，让更多劳动力可以分享经济集聚好处。还要改变地方官员的考核机制。

在百度地图上可以看到上海的情况：在建设用地这件事上，上海政府说上海现在的土地开发强度，就是建设用地占整个城市管辖面积比例是45%，他们认为太高了。他们把世界范围之内跟上海面积一样大的城市拿出来一算，别的城市比例大概在20%-30%，所以觉得上海现在45%已经太高了。但他们忘记了两件事情：第一，别的城市人口比上海少很多；第二，对比的其他城市当中没有一座城市是全球城市。

上海要放松对建设用地的管制，否则房价会上去。放松土地供应管制有几件事要做：第一，是建设用地占比要放松。第二，在建设用地里面，多少地用在工业上、多少地用在商住上的比例？现在大量建设用地是配合工业用地，而且工业用地的密集极低。第三，在商住用地里面有多少地用在商业地产，多少地用在住宅上面？现在我们是前者比例很高，结果上海现在很多商业地产是空置的，但是住宅是不够的，这个比例是不是可以调？第四，上海建筑的高度、密度是管的，也就是我们的容积率是管的，在这样的管理过程当中上海在过去的十多年的时间里市中心的人口下降了20%，而下降的20%基本原因是因为上海的市中心几乎没有什么新增住宅用地了。这和商住用地和住宅用地的比例有关，和市中心的容积率有关，这些都在影响上海的住房供给。

我基本上已经解答了为什么房价会上涨的基本原因和后果了，最后一句话，供给侧改革是要供给去适应需求的。

《财经网》消息

激进财政刺激登场

面对全球经济萎靡不振、央行手段越加匮乏的现状，各国政府正在以2009年以来最激进方式进行财政刺激。根据汇丰的预估，今年全球财政刺激步伐将超过GDP增长速度。

汇丰全球首席经济学家 Janet Henry表示，全球范围内，政府都在进行财政刺激。尽管绝对规模不是特别大，但正在不断增长。全球财政刺激步伐有望自2010年来首次超越GDP增速。Henry直言，在全球经济名义增长疲软的情况下，QE已经使得政府可以更为自由地支出而不会受到谴责。央行的直升机撒钱可能不会很快到来。不过在Henry看来，全球经济还是需要一个新引擎的横空出世才能走出泥潭。

部分地区公积金吃紧

5月31日，住建部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2015年度报告》显示，2015年发放个人住房贷款312.50万笔、11082.63亿元；全年住房公积金缴存额14549.46亿元，比上年增长12.29%。年末，住房公积金缴存总额89490.36亿元，缴存余额40674.72亿元，分别比上年末增长19.56%和9.79%。

今年初，北京、上海、深圳、南昌、福州等地出现公积金贷款发放额快速增加，公积金余额偏紧的现象。

易居研究院研究总监严跃进表示：“部分城市楼市回暖，居民购房活跃，导致个别城市出现公积金吃紧的现象。但就全国数据来看，公积金缴存余额规模还是很大。”