一哥之争

杨晨颖

自上个世纪80年代起，中国购物中心行业从香港兴起，其后进入大陆扩张，并逐步在各大城市落地生根。截至目前，根据仲量联行最新报告数据，2015年中国商业地产投资创下新纪录，共完成交易资产总值约1500亿元人民币。估计截至2015年末中国商业地产总规模位居全球第二，达8060亿美元，仅次于美国。

虽然，相比前几年的高歌猛进、加速扩张，中国购物中心行业在受到电商冲击、商业项目过剩等综合因素影响下，从2015年开始频频出现延期开业、倒闭等令人揪心的现象，不少商业地产集团也开始谨慎扩张或者缩减投资计划，但这并不妨碍中国购物中心的发展，全国商业地产存量市场依然庞大。

第九届中国商业地产发展高峰论坛上最新发布的《全国已开业购物中心数据盘点（不含港澳台）》显示，据不完全统计，截至2016年第一季度，全国一二三线城市已有3547个建筑面积在2万平方米以上的购物中心项目开业，总计建筑面积达35284.5万平方米，总计经营面积达23040.3万平方米。

其中，仅在2015年一年，全国就有408个大中型购物中心开业（不包含3万平方米以下的小型购物中心和专业市场，否则开业项目总数将远远超过500家）。

庞大数据

截至2016年一季度，开发总量具体如下：

北上广深四大一线城市，已开业购物中心数量达到575家，总计建筑面积达5469.74万平方米，总计经营面积达3401.76万平方米，平均单个购物中心的体量达9.51万平方米。

其中上海以207个已开业购物中心、总计经营面积1384万平方米位列第一，北京（136个、总584万平方米）、广州（127个、592万平方米）、深圳（105个， 842万平方米）紧随其后，位居二三四位。

成都、武汉、重庆、苏州等32个二线城市拥有已开业购物中心1505家，总计建筑面积达16070.8万平方米，总计经营面积达10258万平方米，平均单个购物中心的体量达10.6万平方米。

虽然成都在购物中心开业数量方面不及重庆、西安、苏州、武汉等城市，但其已开业购物中心总建筑面积却已远远超过其他城市，各大零售品牌对该市场的判断也呈现出分化态势。

一方面，部分大型零售品牌对成都消费市场增长及新兴社区消费潜力持较为乐观的态度，并积极进驻成都市场以寻求市场份额的进一步增长，诸如沃尔玛旗下山姆会员店就进驻开出成都首批门店。另一方面，受市场竞争加剧以及租金、人力成本上涨等因素影响，部分国际品牌仍在优化现有店铺，如百佳超市关闭了包括成都百佳超市、特色汇及Great在内的三家店铺，快时尚品牌GAP关闭了其位于春熙路的门店。

南通、常州、泉州等62个三线城市已开业购物中心1469家，总计建筑面积达13744万平方米，总计经营面积达9380.6万平方米，平均单个购物中心的体量达9.35万平方米。

其中，泉州、徐州、惠州、常州、南通则分别以63、61、60、59、54个已开业购物中心位列前五。

区域王者

从区域分布来看，华东地区依旧是当之无愧的王者。

究其原因，一方面，上海、苏州、南京等一二线城市区域内经济发达，对商业项目、各种资本具有吸引力。另一方面，随着一二线城市市场竞争趋于饱和，位于华东区域的诸多三四线城市虽然经济条件略逊于一二线城市，但却拥有广阔的市场空间，庞大的消费潜力，以及相对宽松的竞争格局，所以也吸引了越来越多的地产开发商关注。

2015年购物中心业绩前三强均被南方成员包揽，分别是：南京德基广场、深圳万象城、广州正佳广场。事实上，在2015年TOP30购物中心中除了7家位于北京的购物中心之外，全部是南方项目，占比高达77%，即便是将条件放宽到购物中心50强俱乐部，除了北京10家购物中心之外，仍然只有沈阳万象城、长春欧亚卖场、西安赛格、郑州国贸综合体（含主力店新玛特及家乐福）、沈阳龙之梦5家企业入围，南方购物中心仍然呈现出占比70%的绝对优势，其中，华东、华南的购物中心优势尤其显著。

背靠大树

从开发企业背景来看，2013—2015年全国新开业购物中心整体呈现出商业零售商、购物中心开发商、住宅开发商三分天下的趋势。

其中，专业购物中心开发商主要还是央企（如华润置地、大悦城地产）和外资企业（如凯德、太古、新鸿基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民营巨头（如万达、印力等）的天下，而以住宅为主业的万科、世茂、中海等集团也均加大了购物中心的开发，使得住宅开发商和购物中心开发商的边界越来越难区分。

与此同时，随着商业零售商加速转型，拥有品牌资源优势的百货集团已占据了商业零售商开发购物中心的大半壁江山（诸如韩国的乐天新世界、日本的高岛屋永旺华堂、美国西尔斯等百货企业均开发有众多大型购物中心），甚至在我国近三年来开业购物中心最多的20大集团中，百货集团也足足占了一半名额。

另就各大集团旗下新增购物中心项目来看，虽然四大一线城市持续增长，但由于其增速远不及三四线城市新开业项目的快速增加，这导致一线城市项目占比正在逐渐下降。

而奢侈品销售持续不景气、奢侈品牌开始实行谨慎开店策略，也间接导致了新开业项目中，高端项目较往年有所缩减，中高端轻奢定位及中端大众定位购物中心项目数量大幅增加。