增强海外工业园财务盈利的几个因素分析

刘振光　李红昌

摘要：根据海外实际实施的一个工业园咨询服务的多年经验，从建设规模、降低成本、开拓收入来源渠道三个方面，分析了增强海外_工业园财务盈利的办法。

关键词：海外工业园；财务；盈利

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）004-000251-02

随着国家“一带一路”战略的实施，在其辐射范围内的投资活动日趋活跃。有幸参加了在海外的一个工业园项目的前期研究，目前本项目也是国家“一带一路”范围内的重要项目。从2011年开始编制本项目的可行性研究报告至今已有5年时间，期间我们对报告根据项目的进展情况进行过多次调整修改，截止目前我们还在跟踪着本项目的实施情况，实时测算本项目的财务盈利能力。

一、项目概况

本工业园远期规划整体用地面积约90平方公里，交通便利。项目的未来定位：以先进制造业和现代服务业为支撑，集生态、宜居、兴业、活力、创新五位一体的国际财智新城，而且是两国合作的示范区。园区的总体建设工期为二十五年。在海外建设工业园，中国不仅带去了资金，为中国企业走出去提供一个基地，促进两国之间的经贸联系，也有利于传播中国在特区、开发区建设方面的成功经验。

二、项目财务面临的问题

本项目由中外双方持股出资建设，中方为大股东，以企业为主导进行市场化运作，所以财务盈利能力是本项目成败的关键因素。

根据国内工业园的开发经验，此类项目一般投资很大，回报周期长，盈利能力不高；而且开发的主体一般是地方政府，政府考虑的因素除园区开发本身的盈利能力外，还有未来的税收、就业、经济增长等效益，所以即使是园区本身开发效益不高，但是从其他方面能够获得补偿，政府也愿意推动工业园的开发。

本项目是海外工业园，税收归当地政府所有，与工业园股东无关，所以通过园区开发如何获得盈利是难以回避的问题。

三、分析与对策

根据本项目5年来的咨询服务经历，如何确定建设规模、降低成本、开拓收入来源渠道是影响项目财务效益较为重要的三个方面，本文从这三个方面进行分析。

1.总体规模可大，起步区规模要小

工业园一般起步建设时规模只有几平方公里，发展成熟后会达到几十、数百平方公里。北京经济技术开发区一亦庄园2020年规划规模100平方公里，起步区3.83平方公里；上海张江高新技术区核心园规划面积由原来的5平方公里扩大到后来的25平方公里。

所以在做工业园总体规划时，可以把总体范围放大一些，这样为未来的发展留有足够的空间；起步区是工业园建设的起点，起步区的规模应控制在4平方公里左右，如果太大，一旦效益不好就会损失较大，如果太小又不易发挥规模效益，几家企业就容易把起步区占满了。下表是几个先后不同方案对于总体、起步区规模的比较情况。本项目最后定的起步区规模是3.5平方公里，规模适中，风险能够做到可控。

2.降低成本

（1）税收问题

在海外建设工业园是必须争取当地政府的税收优惠政策的，无论对园区开发股东还是对未来的入园企业而言，税收优惠就是降低成本。税收涉及一个比较复杂的体系，本项目的股东可以在前期与政府协商给予本项目的优惠税收政策，在这方面为园区股东和入园企业争取了很多的优惠税收政策，比当地现有类似工业园更好的优惠政策。比如：土地可以长期或临时使用，租赁99年或者转为私有，不需要进行相应拍卖并免除缴纳土地租赁合同签署权的费用；免除园区开发公司销售在工业园区内自主生产商品（工程、服务）未来20年所得利润的所得税；免除入园企业自注册之日起10年内的所得税，后10年减半征收等。这些优惠政策为园区开发降低了很多成本，也为未来入园企业提供了很好的税收条件，增强了园区的吸引力。

现在本项目已经全面进入了施工阶段，回首前期的税收政策也有不足的地方，值得以后注意。比如“免除园区开发公司销售在工业园区内自主生产商品（工程、服务）未来20年所得利润的所得税”，而对于自主生产商品的定义和我们的理解有一定出入，当地政府人员认为出售土地不属于自主生产的商品，必须缴纳所得税，而作为园区开发的主要收入来源是通过一级开发后出售园区土地，所以这样又加重了开发成本。

（2）技术与经济结合，多方案比选降低成本

编制可研的过程也是技术与经济相互磨合的过程，设计方案是否合理很大程度上决定了经济的合理性。由于本项目是海外项目，设计方案受制于国内和国外多方面因素。根据政府颁布的法令，“设计、设计文件协商、建设和投入运营，可采用中华人民共和国及其他国家的技术规范法律文件”，我方设计人员在方案设计时可以采用中方标准，也要结合当地标准，最终是要找到一个技术可行、经济合理的方案。在设计过程中，方案进行了多次调整，有时变动还会比较大。如有一条马路原方案设计两侧为雨水管道，后来与当地设计部门沟通后改为两侧为雨水沟；关于供水量，和当地设计沟通后也降低了供水量指标；对于一些如采暖的设施改为由入园企业建设等，这些方案的变化都降低了项目成本，增加了项目的盈利性。

为了测算项目的盈利性，我们对上百种方案进行了测算。通过建立数学模型，对于模型中每一个参数的变化都可以测算最终的结果。通过多种不同方案的比选，为增加项目的盈利性寻找方法。例如，如果减少园区某条支路或桥梁的建设将会多大程度影响项目的效益；园区的土地价格、住宅价格等变化对项目的敏感性；贷款利率的变化对项目的盈利性；管网如何结合地形的变化进行敷设；如何确定场地标高影响土方量的大小等。通过不同方案的比选，我们为业主与当地政府、合作伙伴、银行等不同部门的谈判提供了智力支持。

（3）争取政策性贷款，降低成本

本项目的实施虽然是企业主导的市场化项目，但是也需要国家的强大支持。园区的建设规模几十平方公里，基础设施投资几十亿美元，建设周期几十年，回收周期长，资金压力非常大，没有国家的支持很难成功。这个项目涉及商务、外交、银行等众多部门，最终这个项目争取到了政府的政策性贷款，利率比较低，降低了企业的开发成本。

3.收入来源要多样化、精细化

本项目是一个集生态、宜居、兴业、活力、创新五位一体的国际财智新城。需要把原为森林、农田等未开发的土地，变为五通一平的“熟地”，需要投入大量资金进行道路、管网、场站等基础设施的建设，而出售土地的收入往往不能平衡建设的投资，所以还需要丰富收入的来源渠道。比如包括建设酒店进行自营，建设住宅进行出售，建设厂房进行租赁等多种渠道增强项目的盈利能力，前提是我们对每一类物业形态都进行了财务分析，确实能够增强本项目盈利能力的就可以自己建设。

另外，对于出售土地，要做到网格化细分，对每一块土地都进行编号，针对不同性质的土地采取不同的地价，比如工业用地、住宅用地、商业用地等都有不同的价格，而且对于每一块即使是用途一样的土地，可以根据区位的优势采取不同的价格。

四、结语

我们通过对本项目5年的咨询服务，通过上述几方面的工作，有很多收获也有遗憾的地方。目前本项目已经获得了国家的政策性贷款，起步区项目的内部收益率高于贷款利率，未来本项目的剩余部分的内部收益率将远高于贷款利率；起步区的道路、管网等基础设施已经全面施工，项目面向全球招商，并且已有几家入园企业开工建设，很多企业签订了意向协议。本项目是国家一带一路战略规划的重要项目，在走出去的大背景下，将会有更多的中国企业入驻园区，也会有更多的其他地区的企业参与进来。