基于因子分析对我国30个地区的房地产发展水平的研究于丛

谢慧怡

摘要：本文通过我国房地产业具有代表性的13个指标，运用因子分析方法，对2015年我国30个省市自治区房地产业发展状况进行分析，综合各因子得分并进行排名。同时，针对不同地区发展状况提出相应建议，补足短板，促进房地产业均衡健康发展。

关键词：房地产；动态分析；综合评价一、引言

近年来，我国房地产业得到了迅速发展，其对国内生产总值的贡献率不断提高，房地产业是一个重要的经济增长点，作为我国经济的支柱性行业之一，房地产业还同时兼具了基础性强、波及面广以及与其他产业关联度大的特点。房地产业的发展对人们的消费观念、生活水平、社会的经济增长方式和财富分配格局产生了一定的影响，对我国的经济发展和社会发展都带来了一定的冲击。因此，房地产业的发展成为社会各界普遍关注的热点。本文将采用因子分析方法，对我国30个省市自治区房地产业发展现状进行分析，并针对各地区特点提出相关意见，使得政府、民众、投资者和经营者对市场现状有更明确的认识。

二、评价方法介绍及指标体系

（一）因子分析法

因子分析是对主成分分析的推广，它将具有错综复杂关系的变量（指标）综合为数量较少的几个综合变量（称之为因子），用来描述多个变量之间的相关关系。因子分析法的基本步骤如下：

第一，确定分析变量，收集数据，并对样本数据进行标准化处理，以消除不同变量之间由于量纲和数值大小差异造成的误差，使指标数据之间具有可比性，减小研究结果的误差。

第二，计算所选变量的相关系数矩阵，对原始变量进行KMO检验和Bartlett检验，判断是否可以因子分析。

第三，由因子贡献率和累计贡献率提公共因子。

第四，因子旋转，使得公共因子之间的关系更加密切，其实际意义更易解释。

第五，计算因子得分，进一步做综合评估。

（二）指标体系介绍房地产业评价指标体系房地产市场开发及销售规模指标房地产企业综合效益指标房地产开发企业个数x1房地产平均从业人数 x2本年土地购置面积 x3本年完成投资 x4本年实际到位资金 x5商品房实际销售面积 x6商品房销售额 x7本年房屋新开工面积 x8固定资本形成总额 x9房地产开发企业主营业务利润 x10人均地区生产总值 x11房屋竣工造价 x12房屋建筑竣工率 x13（三）指标选取原则

1、科学性原则。房地产业绩效评价要基于科学的指导思想，利用科学的方法，通过科学的手段进行选择和设计指标，来对房地产业绩效水平进行分析、检查并得出科学的结论。

2、系统性原则。房地产业绩效水平涉及范围和问题广泛而复杂，每一个方面都是它的一个子系统，因此在选择和建立指标的时候就应该对各种因素进行综合的考虑，选择主要的、最具代表程度的指标体系，充分反映房地产业的绩效水平。

3、可操作性原则。主要在于数据资料大多数通过全国、省市统计年鉴和房地产统计年鉴，或是通过现有数据进行整理、计算获得，为了保证定量指标分析真实、准确，指标体系不能过多或是过少，应做到繁简适中。

4、有效性原则。指标体系的构建必须与评价对象的基本内涵达成一致，真正的反映我国的房地产业绩效水平。

5、可比性原则。房地产绩效评价时，会涉及到不同区域、不同时间的比较评价，这就需要对统计口径、指标含义、适用范围进行确定，所选择的指标要保证可比性。

三、实证研究分析过程

首先，本文选用中国统计年鉴2015年30个地区房地产开发数据，由于各项指标既有定性又有定量，量纲也不尽相同，需要对原始数据进行标准化处理消除这些不同可能带来的不合理的影响。

xki=（xki-xj）/s1/2ii（i=1，2，……，p；k=1，2，……，n）

标准化处理后，进行KMO检验和Bartlett球度检验。KMO >0.8， 可以判断出适合做因子分析。巴特利特球度检验得出的概率P值为0.000，小于显著性水平1%，应拒绝零假设，接受备择假设，相关系数矩阵与单位矩阵有显著性差异，适合做因子分析。

进而确定公共因子根据分析结果知可知前2个特征值均大于1，且累计方差贡献率达到82.768%，能概括出原有指标的大部分信息。因此可以选择前两个主成分作为公共因子进行评价。

其次，由旋转后的因子荷载图（见表2）可知房地产开发企业个数（x1）、房地产平均从业人数（x2）、本年土地购置面积（x3）、本年完成投资（x4）、本年实际到位资金（x5）、商品房实际销售面积（x6）、商品房销售额（x7）、本年房屋新开工面积（x8） 、固定资本形成总额（x9），这9个指标在第一公共因子中的因子荷载值较大，说明该公共因子对指标的影响程度较大。这些指标是从不同方面反映房地产整体产业发展规模以及商品房的开发销售的指标，故可命名此公共因子F1为：房地产市场开发及销售规模因子。