民国：皇城根儿下的住房“革命”

黄小凡

民国时期短短30多年，北京的城市定位几经变迁，这对当时房地产的影响是致命的。但即便时局动荡，人心不稳，北京的房地产业仍然悄悄进行着变革，它以独特的方式进行着住房的“现代化”。

民国时的北京非常特殊。作为明清两个王朝的国都，北京在几百年间都是中国最重要的城市。清帝逊位后，北京最初是作为北洋政府的首都，到1928年，国民党北伐成功，北京改名为北平，由于国民政府的首都在南京，彼时北平在全国的地位下降了。1937年，日本全面侵华，北平被日本所侵占，一直到1945年，这8年都在日本的“管理”之下。而1945到1948年，又有3年的“北平时光”，直到和平解放。

民国时期短短30多年，政局一直动荡不安，北京的城市定位几经变迁，这对当时房地产的影响是致命的，如今任何一次房地产调控的影响，和这种时代变迁相比都不值一提。但是，即便时局如此动荡，人心不稳，北京的房地产业在这30多年内仍然悄悄进行着变革，它以独特的方式进行着住房的“现代化”。

前奏：清朝的房地产与北京的格局

1644年，清军入关，占领北京。满族统治者把汉族原住民从北京内城赶到外城去，内城全部由八旗子弟瓜分居住。这既是对征战的八旗兵的奖赏，也是出于保卫皇城和宫城的军事考虑。八旗平分了北京内城的地盘，旗人又按照官职和地位大小分配了房屋。满城王公贵族入住明代勋戚留下的宅院，其他官员则按级别享受相应的住房待遇：“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品、七品官给房四间，八品官给房三间，拔什库、摆牙喇、披甲给房二间。”住这样的房子，不用交房租，也不用自费装修，一切都有朝廷安排好，拎包入住就行。

但是，随着社会的稳定和经济恢复发展，旗人子弟大幅增长，新增旗人就没什么房屋可以分配了，这一直是朝廷头疼的问题。朝廷想的办法是，沿着八旗居住区各自向外扩建，每旗造房二千间，总共达到一万六千间。另外，在郊区圆明园等园林的周围也兴建了一些营房，供健锐营、火器营等居住。这都是扩大供给的思路，基本奠定了民国时北京城区的住房格局，也就是现在人所谓的“老北京”。

旗人的住宅，是朝廷统一调拨，无偿分配，旗人只有居住权，而没有所有权和处置权。为了尽量保证满族的统治和旗人种族的纯洁，让旗人世代当兵来保卫朝廷，政府严禁旗人与汉族人进行房屋交易。这就是说，旗人即使想改善住房条件，也不能到外城去购买汉人的房屋，只能按资排辈，等着政府分配。

清代的房契分为红契和白契两种，虽然都属于买卖合同书，但红契是经官府报批和缴纳契税，盖了官府红印的。白契则只是买卖双方私相授受的白纸黑字，没有官府的盖章。这是一种民间的自发契约，虽然没有政府的保障效力，但是交易的双方往往对契约条款都自觉遵守，现实的情况是，这种白契越来越多。

没有了战争，社会稳定，旗人人口剧增，许多人又都无所事事，造成陷入赤贫的旗人越来越多。而汉人则活跃于各类市场和服务行业，全国各地越来越多的富人聚集到京城。清政府最终决定放开房屋买卖市场。先是允许旗人之间的房屋买卖，进而允许旗人购买汉人的房屋，最终更是同意了汉人也可以购买旗人在内城的住房。到光绪三十四年（1908年），汉人购买的旗人住宅已不少于一万套，而旗人购买的汉人住宅也达到了一千套。

1912年，清帝溥仪逊位，按照《清王室优待条件》，旗人的生活等应该予以安排，但袁世凯和北洋政府再也没有提到分配住房的事儿，旗人能混个温饱就不错了。政权更替让旗人成为普通人，再也没有以前的特权，再多的积蓄也有花完的一天，越来越多的王府和贝勒府，都进入了房地产交易市场。豫亲王府以12.5万美元的价格卖给了美国洛克菲勒基金会，郑亲王府的一座祠堂以2500银元的价格卖出。醇亲王后裔溥修，把打理王府事都交给了管家，自己继续花天酒地，最终王府连同后花园的木材都卖掉了，全部珍贵家具也卖了，全家的伙食从四菜一汤降至大饼就咸菜。

旗人子弟的衰亡，给北京城带来的最大变化，就是内城外城结束了隔绝的状态。大批汉族居民有机会进入内城，购置旗人住宅，住得更加宽敞；不少旗人放弃内城的住宅，转到外城租购房屋，过起了“朴素”甚至贫困的生活。内外城界限的消失，也为民国时期北京房地产市场增添了更多的房屋资源和交易机会。

装修、户型与居住现代化

进入20世纪，随着西方文化和生活方式的冲击，居住“洋化”也渐成时髦。清末重要的政治人物那桐，曾主管外交事务，他借鉴日本经验，在北京开辟新式马路，兴建了东安市场。那桐对居住有着很高的追求，他住过的那家花园，无论是地段、格局还是装修，都称得上京城一流的豪宅。在这个花园之中，盖起了三间洋房，室内摆放全套西式家具，并配有一个西式厨房，那桐便在这里招待过外国公使。

随着西方建筑文化因素的加入，越来越多的四合院和三合院被改造，出现“改良四合院”。很多宅院换下了糊窗户纸的下扇窗，改嵌玻璃，保证室内采光更充足、更敞亮。清代居民大小便基本靠马桶，每天由粪夫收倒。随着西方如厕方式的引入，一些富贵人家开始仿效，在家中厕所里装上抽水马桶，既干净又舒服。由于四合院铺地的方砖容易受潮，顶棚也常常寄居蚊虫，并有老鼠跑来跑去，特别是下雨的时候，顶棚甚至有可能坍塌，有些人家干脆将老房改成水泥铺地，挑落顶棚，抹上灰顶，经过这样的改造后，四合院的舒适度大大提升。另外，室内的装备和设计也开始西化，地板、护墙板、全部水汀（暖气）以及设备齐全考究的卫生间都开始在有钱人家普及，一场居住革命正静悄悄地进行。

更大的改变，实际上是反映在对四合院格局的改造上。传统的四合院处处体现着“长幼有序”“上下有分”“内外有别”的旧式家族传统宗法和礼教制度，而到辛亥革命后，四合院里的居民大多不再以家族为单位了，住宅开始以舒适、方便、合理等实用诉求为立足点，对四合院的格局进行改造。不仅传统的正房、厢房不见得一定给家长和儿孙居住，而且各个房间的功能也越发具体化和洋化。储物室、浴室、锅炉室都是必须要考虑的新空间，而有钱的人家，甚至要考虑设置车库。

当然，一个现代城市，光有住宅格局的改造还不够，在这种改造的同时，还有着附着于其上的公共设施的改造与建设。如果没有电，你安装电灯就毫无用处，而抽水马桶，也必须有下水管道才能使用。20世纪初，时任候补同知的冯恕奏请成立电灯公司，1905年，“京师华商电灯股份有限公司”获准成立，这是中国最早的民族电业，没有官银和外债，全靠国人集资。1906年，华商公司的首家电厂开张，年发电量7000千瓦，1920年，又在石景山增设电厂，年发电总量增至1.7万千瓦。北京的居民由此开始慢慢使用电力照明。此后，又有几家发电厂开张，到1929年，全市用电的家庭达到21116户，占全市户数的7.8%。

和电一样，自来水最初的探索也来自清末。1908年，在维新人士的强烈呼吁下，清廷农工商部募集300万元资金，在正阳门内成立“京师自来水股份有限公司”，全套引进德国设备，并铺设供水管道，1935年，北京全市使用自来水的家庭达到10384户。大多数北京市民由于收入偏低，还是以饮用土井里的水或购买水霸把持的机井水为主。和给水相比，排水系统的发展就更慢了，清代北京的城市排水系统，年久失修破败不堪，每年春夏，河水和臭气成为北京城市排水系统的典型特征，既阻碍交通又传播疾病。北洋政府时期，市政公所曾经进行了前三门护城河修治工程，加宽加深河道，清除淤泥；填平化石桥、御河等明沟，改为暗沟。但是，在那样的时代，这种政策很难有长期的持续性，老舍的作品《龙须沟》，表现的就是南城长期没人管的排水沟。

和当时国内别的城市（南京、上海）相比，民国时期的北京，公共设施的发展是很缓慢的，自来水使用率更是远远不及其他大城市，这是由于北京独特的城市面貌决定的。北洋政府时期，在珠市口南侧进行了建设“新市区”的试验，而在日伪统治时期，也在西郊兴建了大面积的新市区，这种“都市新试验”为北京未来的城市建设提供了新的可能性。

房价啊房价

民国北京的历史，大体可以1928年为界，此前是国家首都，此后不仅失去了首都地位，而且在多数时间里叫“北平”。而不当首都的北京，又可以分为建设（1928-1937）、沦陷（1937-1945）和解放战争（1945-1949）三个阶段。民国时的市民，当然也很关心房价，他们应该羡慕今天的人们，有着和平的环境。

比起20世纪20年代，30年代的北平城区住宅，每间平均售价增长了24%。虽然增幅不小，但还是可以接受的。1937年以后，无论是日伪时期，还是国民政府时期，为了支撑战争，当局都采取了滥发纸币的做法，导致物价飞涨，这是全国人民都要面对的经济形势，北京也不例外。有统计表明，如果以1931年-1937年的房屋租售价格指数为100，则1947年1-12月每间住房平均售价指数为1776800，每间平均月租指数2633250，房价上涨了一万七千倍，租金上涨了二万六千倍！这种上涨，都是恶性膨胀造成的，没有多少参考价值，但是也说明，即使在战火纷飞的年代，房屋仍然是相对比较保值的固定资产。

和单纯的价格相比，探讨房价和人们收入的关系，可能会更加直观。尽管1928年开始，北京不再是民国的首都，但北平仍然凭借长期积累的雄厚教育实力，维持了北大、清华等著名学校的高薪酬。这些人成为20世纪30年代北平住宅消费的重要购买力量。按照当时普通民众一般的房租与收入比，可将大学教员的月租房支出定为月均收入的10%，那么每个月在租房上的钱，教授可以拿出40-50元，副教授可以拿出30元，专职讲师可以拿出12-20元。如果综合1931-1937年报刊广告上发布的住宅招租价格，平均每间是2.40元，那么教授可以租20间，副教授可以租12间，讲师可以租5-8间。记住，这只是拿出收入的十分之一来租房哦。

当然，没有人会租那么多房子。事实上，当时的大学教员基本可以做到普通每家独住一个四合院或三合院。一些著名学者在回忆录中，记述了他们租住大宅、出门坐黄包车，每周都到饭馆喝酒的闲适生活。他们的家眷，既不用工作也不用做家务，而是雇佣仆役操持家务。和这些教授相比，普通工人和小学教师家庭就差很多了，每个月平均可以支出的房租为6-8元之间，可以租两到三间房子。不过，无论家庭收入多少，大多数工人家庭居住面积都很狭小，每个家庭只有一间住宅，只能说凑合着有个地方住而已。

即便住得不咋样，小学老师、工人也不算社会的底层。在城墙边上，居住着这样一些人，他们被视为“棚户”，所居住的房屋大多为灰棚，而且连成片。放眼望去，东直门、西直门、朝阳门等处，满是这样的贫民居住区。这些人有失业工人、孤寡老人、疯癫病人、守寡妇女等等，他们境况很差——不过，还有更差的：那些无家可归、不能自食其力的贫民，只好蜗居在市政当局开设的“暖厂”里。1934年底，政府在早已衰落、破旧的新世界大楼里开办暖厂，收容200多名无家可归的男子。每天下午4-6点开门收容，6点以后提供一次粥饭作为晚餐，让住进来的穷人不至于挨饿过夜，次日早上7点开门让他们离去。这是民国在社会救济方面的初级探索。

鲁迅贷款买房记

文坛先驱鲁迅一生当中买过两次房。头回买房是在五四运动那年，也就是1919年，那年他已近四十岁，参加工作已经整整十年。鲁迅在教育部上班，业余又写文章赚钱，收入并不算低，尽管是首次置业，但他买的房子非常气派。那所房子位于北京西城八道湾，是一所四合院，前后两进，九间瓦房，院子很大，相当于半个篮球场。鲁迅当时花了多少钱呢？3500块大洋。

把绍兴老家的祖宅卖了（他在小说《故乡》中写过变卖家产的细节），还是没凑够，只好去银行贷了一笔500块大洋的短期贷款，为期3个月，月息“一分三厘”。一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。现在去银行办按揭，为期10年或者15年，年息也不到13%，而鲁迅短短3个月的贷款，年息竟然超过15%，利息实在是高。

事实上，在整个20世纪初，银行的利息都比现在高得多。以天津、上海、北京三地的国有银行为例，为期一年的普通贷款，利息最低10%，高的则在16%以上。而且还不是你愿意支付高额利息就能贷出钱来，还得有抵押，要是没有抵押，就必须有富商或者知名人士做担保。鲁迅当时在教育部上班，能找到担保，所以他去银行贷钱还行，换作一般市民，银行根本不理，急需用钱的时候，只有通过民间高利贷筹款。在当时，并没有现在这么成熟的房贷体系，鲁迅只能算是短期拆借，不过以他的收入来还清这笔贷款，并没有太大问题。

当时北京房地产业远不如上海发达，没有专业的房地产开发商，市场上卖来卖去的多是二手房，所以房产中介大行其道。鲁迅买这套四合院时也请了中介。请中介得掏佣金，买主得按成交价的3%付给中介佣金，卖主得按成交价的2%付给中介佣金。

鲁迅买这套四合院时，那个卖主觉得要价3500块有点儿吃亏，自己该出的那份儿佣金也让鲁迅掏了。也就是说，为买这套四合院，鲁迅应付5%的佣金，总共是175块。后来不知道为什么，他们只付了173块，少付了两块。

民国时，买房一样得缴税。在1919年买房，需要缴百分之三的契税、千分之八的教育附加费、千分之九的教员经费、千分之五的解厅自治费，还有千分之二的参议会经费，税率加一块总共是5.2%。鲁迅哥俩的购房款是3500块，得缴182块的税费。后来不知道为什么，他们只缴了180块，也少缴了两块。

买了这套院子以后，他把母亲和原配夫人朱安从绍兴老家接到了北京，也把弟弟周作人一家接了过来，一大家子十几口人住在一块儿，日子过得很红火。但是好景不长，周作人和他的日本妻子羽太信子花钱太厉害，自己挣的不够花，兄弟之间产生了矛盾。鲁迅一怒之下离家出走，把八道湾这所四合院白送给周作人，自己另外又买了一所。这回买的四合院比较小，位于北京阜成门里西三条胡同（也就是现在的鲁迅故居），只有一进院子，六间瓦房，占地面积比头回买的那所四合院小了好几倍，还是多年不住人的二手房，屋顶都漏了，鲁迅又重新装修了一遍。不算装修费，这所四合院总共花了鲁迅八百块大洋。

不过房子这么便宜，鲁迅还是买不起，他头一次买房时七拼八凑，这回买房还是七拼八凑：借了朋友许寿裳400块大洋，借了另一个朋友齐宗颐400块大洋。除了翻修费用和买家具的钱是靠他自己的积蓄，整个购房款全是借的。

这两次买房，都让鲁迅大伤元气，所以他到了上海后，虽然稿费收入更高，却再也不肯买房了，他和许广平，一直租房居住。