楼市去库存 你就能买得起房子吗？

凡志喜

中央经济工作会议提出，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。老百姓最关心的房价能降下来吗。

国家统计局数据显示，截至2015年11月末，商品房待售面积近7亿平方米，而2014年同期还不足6亿平方米，一年陡增1亿平方米，创历史新高。这还不包括大量已建设未竣工，以及还未开工的。

数据显示，大量库存集中在人口流出、需求饱和、购买力不足的三四线城市和中西部地区。据易居房地产研究院监测，截至去年11月底，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。

中西部城市和东部沿海之间也存在分化。国家统计局数据显示，1至11月，东部地区商品房销售额同比增长21.1%，中部地区商品房销售额同比增长10.9%，西部地区商品房销售额同比增长5.5%。

“去库存”将成楼市政策风向标

有专家表示，高层释放出“化解库存”的信号预示着，新一轮更强的救市政策将可能出台。并认为在政策的刺激下，一线重点城市房价上涨将是大概率事件；而三四线城市房价大涨和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手买房。至于投资者，在三四线城市的风险仍很大。

继2014年末开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，调整力度堪比2008年。流动性进一步释放将助推楼市的持续稳步回升。而对于“有保有压”的楼市调控方向，不少业内人士认为，接下来楼市政策或出现分化。

“从2014年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。将来的金融政策方面将相对宽松。”有专家认为，2016年会继续实施稳健的货币政策，优化流动性的投向和结构，落实“定向降准”的相关措施。货币供应量增速应该扩大，延续2014年末开始的相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，从现在开始，政府还会通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，有可能出台减税、降低首付等政策。无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，主要房地产政策的目的都是围绕鼓励消费、“去库存”进行。

去库存并不是把房子卖出去那么简单

对于中国房地产市场来说，目前最火热的话题应该是“去库存化”。

在很多学者眼中，近期中国经济增速持续下行，最关键的因素之一就在于房地产投资不断萎缩，而背后的直接原因正是房地产市场库存过高。

正因为如此，日前的中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存化政策作了较多的规定，并把“去库存”纳为2016年经济工作的“五大任务”之一。

根据国家统计局的定义，房地产的“库存”含义应该是比较清楚的：即指商品房待售面积，指报告末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

也就是说，房地产的“库存”并不是如某些人士所认为的那样，被泛化为“十三五”规划中要新建的住房，也不是房地产开发商已经获得土地但没有开发的住房，更不包括没有进入商品房市场的保障性住房及棚户区改造的返迁房。

如果住房市场“库存”按照这样的界定，那么当前一线城市及人口流入较多的部分二线城市，基本不用担忧去库存的问题，因为这些城市的房地产市场不仅库存去化率已大致回到市场正常水平，而且商品房价格有所上升，又开始刺激投资者涌入市场。

基于此，对于这类城市的房地产市场，去库存的任务要差别性地对待，至少不能再采取各种优惠政策来鼓励住房投资者。事实上，这些城市房地产市场的价格已经过高，新进入的农民工及大部分住房消费者基本没有支付能力进入这样的市场。

所以，对于一线城市及部分二线城市来说，房地产市场去库存的实质就是不能以优惠政策来形成错误的激励，让大量的投资或投机需求再涌入市场，而应该让这些城市按市场法则去自行调整与恢复。

房地产市场真正库存严重过剩的是三线和四线城市，及部分二线城市。当前“去库存”任务主要针对的正是这些城市。

对于这一部分市场而言，采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，一定程度上会起到作用，但效果也不能过于高估。因为这些城市主要的问题在于没有产业支撑、就业机会少，想让农民自愿迁移到这些城市购买住房并不是一件易事。

而对于投资者来说，这类城市的房价已经持续下跌近两年，很难让他们产生进场投资的意愿。另外，让房地产开发商降价促销也不是容易的事情，因为这些城市多数地方的房价本来就不算高。

更重要的是，这些城市房地产市场之所以严重过剩，不仅在于当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房难以消化，还有另外两大问题需要解决。

一是这些城市的不少新城有变成“空城”和“死城”的风险，房地产开发商就算已经把房子卖出去，但如果接手的是投资性住房需求，购房者既难以卖出去也难以租出去，空置率相当惊人，这等于是把原来存在于开发商手中的风险转移到购房者手中，依然有可能会蔓延到金融市场。

二是这些城市的住房市场去库存化不仅在于如何把目前过多的住房销售出去，更在于如何切断再增加住房库存的根源。可以说，如果不能做到这点，即使现在的住房库存消化了，新的库存又会涌现。

所以，对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场来说，去库存化并非仅仅是把现有的住房卖出去那样简单，还需要进行一系列的制度改革。

全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，在三四线城市，即使政府不出台明确的鼓励政策，开发商近两年也会“降价跑量”，但在土地成本既定的情况下，降价幅度不会太大。“下一步还看政府能否会通过降低税费和交易成本等方式，促进三四线城市有大量库存的房企加大降价幅度，从而进一步释放购房需求。”陈宝存说。

去库存为地产企业带来新机遇

中央工作会议提出发展租赁市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“通过房屋租赁来去库存，是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，但还没有成熟的案例。在政策推动下，明年开发商应该会加速推进，对于市场供应结构的改善有积极作用。”

广发证券乐加栋认为，国家提出鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，出租型物业比较容易与金融工具相结合，在出租或长租公寓方面，拥有房源供给、物业管理和金融运作能力的房企将率先受益。

目前已逐步进入了存量房的流通时代，随着存量房规模的进一步升高与新房开发速度的放缓，未来存量房交易将成为市场成交的主导力量。东北证券分析师高建指出：“房屋租赁市场前景广阔，政策支持力度加大。”

中信建投证券分析师苏雪晶认为，房地产服务商最主要的作用是将经纪人、房源和客源三边联系起来，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬动其他两边，成为未来市场的主导者。除了将客源和房源匹配，房地产服务商最大的优势还包括提供增值服务，包括金融服务、家庭装修、房屋托管等，这可能提供更多的盈利模式。

亚豪机构市场总监郭毅表示：“对于鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，预计决策层还将颁布相应政策，共享办公模式、创客空间等有望迎来发展春天。”

华夏幸福日前宣布，拟收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司51%股权。火炬孵化是中国专业O2O园区运营服务商，旗下拥有博济科技园、创客邦、OPark三大业务品牌。火炬孵化优势在于企业孵化和服务等方面，华夏幸福优势在于产业新城的运营。“‘大众创业、万众创新为创业者提供发展契机，而发展租赁市场有望为产业园区运营公司提供新的机遇。”业内人士指出。

目前已有多家地产公司布局产业孵化和产业运营等相关业务，除了华夏幸福之外，还有张江高科、市北高新、苏州高新等。

房价未来继续上涨概率大

值得关注的是，与上述内容相比，一条关于降房价的内容则引发了更多的争议，根据报告要求，“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。”

不过，多位市场分析人士均认为让开发商单方面降价恐怕难以实现。“经过2011年以来的持续低迷，多数开发商的楼盘售价已经接近或低于成本，根本无利可图。建安成本基本是固定的，更重要的是，近几年全国地价只涨不跌。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，近几年人工成本快增，高层建筑一般每平米需要1500元至2000元，而地价方面，过去十几年，全国地价涨幅一直高于房价涨幅。按照目前三四线城市多数楼盘当前的售价水平，开发商已难有利润可言，因此缺乏显著降价空间。

在丁祖昱看来，对于沉浸在市场的企业与项目来讲，价格是他们最常用的手段，那些去化困难的项目，如果通过降价能够完成去化的，应该已经都尝试过了。目前还没有动作的，要么是降了价也卖不掉，要么是降了价赔太多，企业宁愿不卖也不愿赔本。

事实上，临近岁末，业内对楼市来年走向的预测亦纷至沓来。其中，中国社科院最新发布一期《中国住房发展报告》预计，从2016年第二季度开始，中国房价将面临一定的下行压力，第三季度很有可能出现同比快速下跌的情形。但对于“房价快速下跌”这一判断，业内人士大多予以反驳，认为有失偏颇。

更多的分析机构则都保持对房价可能继续上涨的预期。如路透社近日预计，2016年中国商品住房均价将上涨2%；中国指数研究院发布最新的报告也指出，预计2016年房价仍将稳中有涨，涨幅在4%-7%，其中一线及二线热点城市将领涨。

杨红旭认为，影响房价走势的因素非常多，包括人口、城镇化、经济增速、居民收入、货币信贷政策、财税政策、地产调控政策、房屋建设量、住宅需求量等。过去十年，经历了3个房地产短周期，房价上涨了三波，下跌了三波，当前处于第四波上涨期。

具体来看，2014年5月至今2015年4月，70城房价连续下跌了12个月。2015年5月房价“上拐”，保持上涨至今，最新的11月数据是上涨0.2%。“上涨时间还不够长，且涨幅还偏小，刚刚进入合理区间。”因此，杨红旭指出，2016年70城房价环比将保持正增长，也即继续上涨，而中小城市的房价大趋势是走稳。至少不会大跌了。

华融证券分析师易华强亦认为，在降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策的影响下，房价继续保持稳步上涨的态势。“随着房地产去库存政策的继续出台，房价未来继续上涨的概率较大。”