二手房交易税负转嫁分析

摘要：在二手房交易过程中，营业税、城建税个人所得税等税款虽在法律上由卖家承担，即其税收的法定归宿为二手房供应商，但实际税负往往由买家承担，即买家为税收的经济归宿，也为最终归宿。文章运用税负转嫁与归宿理论从多角度具体分析二手房交易市场中税负转嫁普遍存在的原因，并相应地提出了规范住房交易市场的建议。

关键字：二手房交易；税负转嫁；供求弹性

当你在房地产中介处看到一套面积为130m2，要价105万元的二手房，下狠决心要出手后，与中介进一步交流中，会得知，房主的报价只是卖房要得到的“净钱”，房屋交易过程中买卖双方要缴纳的税费全部要由买家承担。二手房交易需要卖家缴纳的税费包括5.65%的营业税和城市维护建设税（该房房龄不到5年，必须全额征税）、2%的个人所得税（出售房屋并非家庭唯一住房的，不分年限均按售房收入核定征收）以及1.5%的中介费。如若再加上在房产交易中需要买家缴纳的税款，则所有的税费将超过房价的13.65%。

一、二手房交易成潜规则的“内幕”

据了解，在北京上海等相当多城市的二手房市场，卖家开出的都是“净价”，这种做法已经成为一种“潜规则”。

要解释这一现象，我们可以借鉴到税负转嫁与归宿论。

各种商品的税负能否成功转嫁，转嫁多少取决于供求双方不同的价格需求弹性。而由于中国特殊的国情，二手房交易市场的供求弹性出现需求弹性远小于供给弹性的局面。具体分析如下。

第一，中国传统文化中落根观念根深蒂固。人们把房子看作家，归属，故乡。等待年老后，回到自己年轻时开始攒钱买的房子中，寻找人生的最终的归宿。

很多人常年在大城市打拼，只有春节回家短暂居住一段时间，但他们仍然会选择买房，只有这样，他们才会拥有真正的归宿感。这种传统文化使人们对住房需求弹性极低。

第二，中国落后的户籍制度。在中国，房子和户籍是紧密挂钩的。在城市买了房便能拥有在该城市的户口。作为外来务工人员，户口是他们心中的一道伤。没有户口，面临警察的盘问。另外，还要花费时间精力办理暂时居住证。而拥有城市户籍则能为他们为子女带来更好的教育医疗资源，同时拥有会更好的就业、创业条件。买房，在他们看来实质上是购买不动产的同时购置无形的“资源”。这也是造成住房需求弹性极小的一个原因。

第三，我国尚未健全的社会保障体系。我国的社会保障一直在改革，但改革给人们带来的福利越始终难以让人满意。社会保障的覆盖面不够宽，国家给民众的保障程度不够。尤其对于农村户口的民众享受到的医疗养老保障十分有限，很多人退而选择了买房养老。

第四，国内投资渠道有限。中国民众的储蓄量一直让西方人感到不可思议，很大程度上也是由于投资渠道过少。一方面，实体经济发展近来面临瓶颈。2015年以来我国的经济形势大不如前，经济发展出现滞缓的局面，实体投资经营环境不理想。同时，股市出现短暂的“疯牛”后迅速走低，许多民众对极不稳定的股市望而却步。黄金的价格近年来不断下跌，人们靠储备黄金来投资的可能性大大降低。以上三种主要投资手段排除后，房子这一与最重要的经济要素—土地联系在一起，可参与国民经济的二次分配，分享经济发展的成果的投资手段成为人们的首选。

第五，防止通货膨胀。近年来中国的出口贸易遭遇瓶颈，企业利润减少甚至出现亏损使得企业投资意愿下降，货币的发行量大于实际需求，货币发行量的增长速度远超过GDP增长速度。人们长期持有货币，无疑会导致财富缩水。房价虽不稳定，但总体上在波动上升，自然成为人们愿意购买的对象，作为保值增值的工具。

第六，面子文化和虚荣心。中国人爱面子是为大众所认知的。房子作为财富的主要象征，代表着家族的实力和荣辱。在这样的情况下，即使不具备支付能力，背上巨额的债款人们也欣然为之。房子在很多人看来，是自尊、优越感的载体。人们争相买房很大程度是虚荣心驱使。

第六，实际的购买能力。实际上，在中国，占人口的绝大多数民众是不具备对一套新的住房的购买能力的。这就使得在对房子近乎热忱的基础上，人们对于二手房的偏好更强。二手房满足了人们对住房的需求，同时价格又在人们更能接受的范围内。

第七，住房是生活必需品。这一点，在其他国家可能并不成立，但却为每个中国人所深深认同。在我们看来，房子，是每个人都必须拥有的，是一种生活必需品。西方人可能认为租房就可解决一切问题，但是对于中国人，特别是即将结婚的一代，房子是刚需。没有房子，则没有婚姻，没有家庭。生活在这样的传统价值观的社会里，人们难以逃出对房子的爱恋。人们把住房视为必需品，自然当税费转嫁使得房价上涨后不会减少住房需求。

第八，住房的可替代性弱。买房的替代品无疑是租房。但是，中国的租房市场极不规范。房主可以不受任何约束任意提高价格，或者当出现愿意出更高价格的租客时勒令原来的租客搬出住房。这样一来，租房对买房的替代性显得极弱。可替代小，意味着房价在税负转嫁后上涨了，人们会选择忍受，而并不放弃对住房的需求。

通过以上分析，我们可以得出，二手房交易市场的需求弹性远小于供给弹性，甚至接近于0。极小的需求弹性使得人们逃避税负的能力极弱，因而二手房供应商可以将税负的大部分甚至全部成功转嫁。

税负完全转嫁，很大程度上意味着政府试图通过税收宏观调控的手套来调节房价的目标失效。同时，由于税负完全由买主承担，实际房价反而进一步上升，加重广大民众的生活成本。如何有效规范二手房市场显得十分重要。

二、规范二手房交易市场的建议

（一）将税收由流转环节转为保有环节

实际上，任何环节的税收都存在着税负转嫁（人头税可以实现，但目前没有任何一个国家实行这种税种）。然而流转税具有更易转嫁的特点。保有环节的税负转嫁给他人承担的部分要远小于流转环节。将税收由流转环节转为保有环节利于加强税收的调控作用，实现税负公平。

（二）加大保障性住房供给，完善住房供应体系

解决市场中任何问题，供求关系都是关键。二手房交易如此火爆一方面供给少，而市场上大量存在着买不起新房却及其渴望有自己的房子的需求者。要平衡供给与需求的相互关系，要求政府加大廉租房与公租房的供给，大力发展公共租赁用房，满足中低收入者的住房需求，引导居民合理的住房消费。

（三）规范住房租赁市场

发达国家解决住房需求的重要渠道便是扩大并规范住房租赁市场，这不仅可以适当降低住房的需求泡沫，同时辐射有困难的住房人，保障广大的进城务工的农民工队伍在大城市较为稳定的生活，从而增加其建设祖国的积极性。另一方面，增加了产权人的收益，真正做到“物尽其用”的同时社会财富得到进一步扩大。因而，政府应当出台相关的法律政策来规范租房市场。

（四）改革户籍制度

当前户籍制度一方面带来了资源分配不均：城市户籍的人们拥有更好的教育医疗等资源，甚至失业时可以领取补贴与失业保障，而这样是农村户口的民众所享受不到的。另一方面。又导致了就业不均衡：城镇居民更容易进入国企工作，同时拥有更好的创业条件，农村居民在就业时则显得“先天不足，后天畸形”。也正是这样的户籍制度使得人们及其渴望通过买房拥有城市户口。改革户籍制度势在必行。通过户籍制度的改革更好地来实现社会公平，同时平衡不合理的住房需求。

（五）拓宽投资渠道

投资渠道狭窄使得人们把资金更多地投入住房市场，造成需求泡沫。因而，我们要进一步放宽民间资本的市场准入，不断拓宽居民的投资渠道，逐步完善储蓄、债券、保险、股票、商品期货和房屋租赁等多种市场。一方面可以活跃社会资本，壮大经济实体，同时有利于住房市场的稳定。

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（作者单位：江西财经大学财税与公共管理学院）