房产市场与地产市场相互影响机制研究

刘霞 胡犀

摘 要：处理好房产和地产市场之间的关系是房地产市场平稳运行的关键。该文从定性和定量两方面分析了房地产市场内部关系，提出运用Granger因果检验对房地产市场实证数据检验确定房价和地价因果关系，并分析了政策调控对房地产市场影响。该文为丰富房地产市场理论提出思路，并为政府调控房地产市场提供了现实依据。

关键词：房产市场 地产市场 Granger因果检验 政策调控

中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）05（c）-0127-02

随着社会经济的发展，作为民生产业的房地产业的发展日趋活跃，其行业相关性大，占国民经济比重的较高，现已成为国民经济支柱型产业。房地产市场由土地市场和房产市场两个独立市场组成，二者独自运行，但却相互关联、相互影响，是一个完整不可分割的整体。房地产市场周期性波动较大，影响到整个国民经济的发展，政府调控目标是保障房地产市场平稳健康运行，因此，研究房产市场和地产市场相互影响机制对于提高调控房地产市场调控效率意义重大。

1 房产市场和地产市场内生关系分析

土地市场是房地产市场的源头，从成本构成角度看，土地价格由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润及土地增值收益等部分组成[1]。从市场运行角度看，土地价格由供需关系确定，由于我国属于特殊经济体制，土地市场由政府垄断，政府调控土地供应量，计划作用强于市场作用，土地供应无弹性，因此，土地的价格主要取决于需求量。

房产市场相对土地市场更加开放，市场化程度较高，政府主要从金融和需求两面出调控政策，市场作用强于计划作用。从成本构成角度看，房产价格包含土地价格、管理费用、开发费用、销售费用、利息、税费、利润等[2]。从市场运行角度看，房产价格主要由房产市场供需确定，供求理论是研究房地产市场运行和价格变动的核心理论[3]。目前房价主要采用市场定价法，在不考虑政府调控和投机等因素情况下，房产市场内部存在以下规律：房地产供不应求→房价升高→开发利润率增加→开发力度增加→房产供应增加→房价降低→开发利润率降低→开发力度减少→房产供应减少→房价升高。因此看出，在市场主体趋利条件下，房价的高低取决于开发成本和利润，土地价格是房产价格的组成部分，地价上升将导致房价上升。

地价和房价的关系，具体可从以下4个方面定性和定量分析。

（1）成本驱动论。地价是房价组成部分，目前地价占房价比重一般在30%以上，开发商在成本和利润预期下，地价成为决定房价重要因素之一。

（2）引致需求论。从房产市场和地产市场需求角度看，房价上升导致开发利润增加，市场主体将增加房产供应量，导致土地需求量增加，由于土地供应量有限，将导致地价上升。

（3）互动论。该理论综合了成本驱动论和引致需求论，认为房价和地价相互影响相互作用。首先，从成本角度看，土地作为房产市场要素，地价升高导致房价升高，此外，从市场角度看，房价升高亦会反馈到土地市场，导致地价升高。

（4）通过房地产市场的房价和地价时间序列实证数据进行格兰杰（Granger）因果检验，可得出房价和地价相互影响因果关系，并能确定影响时滞期。从短期来看，地价和房价相互影响，地价是房价的因，房价也是地价的因，但房价对地价决定性更强，从中长期看，地价和房价仍相互影响，但是二者相互影响程度不同，影响周期也不一致[4]。

2 房地产调控政策对房产市场和地产市场的影响

我国房地产市场政策调控特征明显，土地供应由政府垄断，地产市场计划性强，市场化程度低，而房产市场相对开放，市场化程度较高，政府仅适时制定指导性政策，调控市场运行。但整体看来，房地产市场受政府政策调控影响明显。比如在2008年金融危机时，房地产市场触底，量价大跌，为此，政府出台了一系列救市政策，取消限购，降低房贷利率，使得房地产市场逐步复苏，量价齐升，并在2013年达到市场高点，为控制房价过快增长，2013年下半年起，房贷政策逐步收紧，多地限购限贷，收紧银根，导致在地产市场逐步下行，2014年初全国房地产市场开始下行，成交量大幅下降，价格也一路下滑，土地成交价萎缩，成交溢价率低，整体经济环境也开始恶化，为保障经济平稳运行，政府陆续出台一系列措施：“国五条”、连续降准降息、放松首套房利率，楼市刺激政策步步加强，以期房地产平稳运行，目前政策调控效果亦初见成效，一、二线城市楼市开始复苏。因此，我国政府调控对地价和房价的影响较大，有必要研究房地产调控政策对地价与房价影响机制。

（1）土地供应政策对房价的影响原理如下。

地价对房价的作用。从紧的土地政策将导致土地供应量下降，短期需求不变的情况下，直接导致地价上升，根据成本驱动论，地价上升直接导致房价上升；此外，土地供应量下降导致房产供应量下降，在房产市场需求不变情况下，也将推动房价上涨，同时由于土地开发量受限，为增加房产市场供应，市场主体将寻求以资本要素替代土地，导致房产开发成本升高，房价上升[4]。（如图1）

（2）房产政策对地价的影响原理如下。

房价对地价的反馈作用。如果行使紧缩的房产政策，一方面，房地产开发企业资金准入门槛提高，有限的资金限制下，房地产开发规模缩小，进而使得对土地市场的需求减少，在供给总量不变情况下，地价下降；另一方面，影响消费端的限购、贷款利率政策将抑制住房需求，传递到土地市场，使得土地市场在短期供应未调整情况下，需求减少，地价下降[5]。（如图2）

3 基于房产市场与地产市场相互影响研究的结论

通过对房产市场与地产市场相互影响机制的研究，可知房价与地价之间是相互影响的因果关系，且存在一定的影响滞后期，我国房地产市场对政策敏感度较高。为保障房地产平稳运行，政府一方面可通过供给侧改革，调整土地供应结构，促进土地市场集约节约利用；另一方面，应因地制宜，结合当地房地产市场运行情况，在实证数据分析指导下，选择合理的时机，运用高效的宏观和金融政策调控，影响房产市场的市场供求主体市场偏好，达到合理控制房价目的。

参考文献

[1] 刘立.土地估价理论与方法[M].华中科技大学出版社，2009.

[2] 柴强.房地产估计理论与方法[M].中国建筑工业出版社， 2008.

[3] 周大研.影响房价上涨的政策和行为分析[J].经济问题探索，2005（5）：116-118.

[4] 王鹏.土地供应对房地产市场影响研究——以重庆市为例[D].重庆大学，2010.