北京趸租可持续运营模式研究

孙美莹 侯宁 纪超凡 李佳琪 王迪

摘 要：北京吸引了大批大学生及开发园区的高科技人才涌入，但这些“社会夹心”人层还不具备购房能力。为留住这部分高素质人才以更好地建设北京，北京市政府推出了“趸租模式”，“趸租房”将成为造福低收入人群的持续性住房政策。本文以100份问卷调查和访谈的方式对趸租模式的可持续性做出了探索。确定在政府提高租金8-12%的比例下，可维持租户满意、业主满意、国家满意三方共赢局面，达到趸租模式可持续。

关键词：趸租；物业管理；回迁楼；农转非；土井村；人才公租房；可持续

1 趸租模式的研究背景

趸租是国家统一集中租赁农民回迁楼的富余房源，租赁5年，统一装修为公租房。因主要针对中关村科技园员工，又被称为人才公租房。由于房子是从村民的转居安置房源中集中租赁的长期房源，所以租赁合同在农转非拆迁时就已签订5年的租赁合同，约定租金、租期，统一规划建设装修。有些独立建立单独的楼宇区，也有插花式分布在村民回迁楼楼层中。签订合同时，由于是整村拆迁，往往签订合同时由乡镇或村集体动员和组织村民集体签订合同。由于是安置的回迁楼社区，往往在交通、配套方面对公租房和回迁楼有重点倾斜。此外该房产还在配租上有明确方向，主要用在中关村几个区域的科技园重点企业的员工租赁和周转及符合公租房轮候家庭的配租。

趸租模式不仅解决能留住北京打拼的高智商科技人才，還可以解除公租房利润低，建设资金周转不灵的局面。趸租房通过园区和企业出钱，在留人才和省资金上达到双赢。随着趸租房在各科技园和企业的内部分配与管理，也缓解了政府在房屋调控方面的压力。

2 土井村的住房改造

土井村，位于北京西北五环外的西北旺镇，属于海淀区城乡结合部，东邻昌平回龙观，南临上地信息产业基地、北靠航天城。根据问卷统计，土井村配租的人才公租房82%是由于中关村科技园高科技企业如航天城国企的员工配租，且配租的房源为2室1厅。周边租户多数来自上地附近的软件园企业和中国软件管理学院等的大量外迁高校刚毕业学生，该区域以北漂和蚁族聚居而远近闻名。

随着越来越多的毕业大学生涌入北京城，租金低廉的唐家岭成为了低收入大学生的聚居地。村民为了挣租金，先是在自家宅基地盖起了二层小楼，又将二层小楼改建为四层以增加更多租户。最开始的唐家岭廉租房居住环境脏乱、生活设施简陋，租金低廉。往往足足面积拥挤。但由于紧邻中关村和上地工作区、月方便快捷的交通和低廉的生活成本，还是使得大批低收入毕业大学生蜂拥而至。

随着越来越多的毕业大学生涌入北京城，租金低廉的唐家岭成为了低收入大学生的聚居地。

3 土井村住户特征

根据调查问卷，土井村租户年龄集中在三本院校的青年人，40%为刚毕业学生，外地涌入的24-29岁的大学生甚至硕士也占38%，这些北漂族带着雄心壮志来大城市打拼。

这些刚毕业的大学生是“趸租房”的主要租房人群，据调查，低收入大学毕业生。他们之中有毕业于重点大学的学生，但多数是非重点非名校的毕业生，职业多为专业技术人员或商业服务业人员，渴望用自己的双手在北京这个大都市创造出自己绚烂的生活。

4 趸租可持续性分析

当今社会久高不下的房价使得很多经济水平较低的百姓无法解决住房问题，因此，在中国房地产改革与发展进程中，解决低层收入民众的住房问题迫在眉睫。政府一方面在积极宏观调控着房价，另一方面，也发布了一系列的住房改革政策，而“趸租房”便是对刚毕业大学生、科技开发区工作人员等这一收入不足以购买商品房的群体推出的政策。

为了实现人才公租房的社会保障性质，多数地区将人才公租房的申请门槛设置的比较高，尤其对申请者的工作收入水平、年限、学历等进行了严格控制，但与此同时，也使得很多中低层收入者很难达到申请条件。人才公租房的中关村科技园区管理委员会，与北京市发改委、北京市财政局等7部门联合于2010年下发的趸租房源配租方案，要求租户需要成为中关村科技园的核心企业，学历要在大学以上的高级技师，并向高新创新人才倾斜。

趸租模式的推出无疑为北京吸纳人才拓宽了渠道，实现了“村民让房获利”及“解决部分人才住房”局面的双赢，因此应加以推广，以造福更多低收入人群；但另一方面，政府及企业应更加注重管理，尽量避免分配不公等现象的出现，强硬的制度监管、良好的社会秩序及高素质的人才配备必将使“趸租模式”具有长久的可持续性。

根据问卷调查，70.2%的被访村民对续租持保留态度，认为现有租金与当前租金市场不符。67.2%的村民认为提高租金是解决续租的解决方法。80.4%的村民愿意接受现有房租增加8%-12%的幅度。92.3%的访户认为前5年的租赁合同在租金、租期、装修、物业的合同条款的约定是满意的。在适当提高租金的条件下愿意续租。这样就达到了趸租模式的可持续。

对租户的调查表明，租户对周边配套、租金减免满意度分达到87.3%和94.5%。在现有环境不变，周边增加配套的前提下，续租意愿达到100%。

对国家公租房管理人员的访谈得知，国家仍在试点中，对中关村企业的倾斜将继续，并有意发展回迁楼的商业配套，协助解决回迁转居农民的就业问题，因此有意愿继续趸租的试点。对趸租租金提高比率限制在5%，仍希望村集体协调对趸租房源的统一管理。

参考文献：

[1]周爽.我国公共租赁住房法律问题研究[D].重庆：西南政法大学，2012.

[2]廉思.蚁族——大学毕业生聚居村实录[M].桂林：广西师范大学出版社，2009：31，59.

[3]侯宁.绿洲家园趸租房小区物业管理问题和对策研究[D].2015.

课题项目：

大学生创新训练项目号X201510022074，北京趸租可持续运营模式研究——以土井村人才公租房为例。