我国房地产企业并购研究

龚佳懿 葛珉

【摘要】如今，我国对于房地产加强了宏观调控，房地产行业竞争也日趋激烈，由此，为了提升自身竞争力，房地产企业多采并购的方式以扩大规模，从而提升自身影响力，并且近几年来，该并购态势居高不下。本文以我国房地产企业并购的现状着手，对我国房地产企业并购的动机作了分析，同时，就其并购风险进行了阐述，并提出了相应的应对策略。

【关键词】房地产企业并购；风险

一、我国房地产企业并购现状

金融危机中，国家对市场给予了四万亿的信贷支持，这在一定程度上缓解了企业资金枯竭的风险，真正的并购浪潮于2011年开始大规模出现，这与当时当时我国加强了宏观调控，房地产行业竞争也日趋激烈的现状不无关系，房地产企业为了走出困境，采用并购的方式以扩大规模，从而提升自身影响力，这也成为了房地产企业拓展市场份额的一条便捷通道。

二、我国房地产企业并购的动因分析

我国房地产企业并购潮的出现，一方面与外在的压力密切相关，另一方面企业也面临着自身的内在动力。

（一）外在压力

1.宏观调控的加强

2010年1月之后，我国为了抑制房价的过快增长以及通货膨胀严重的形势，一改以往宽松的货币政策，采取了一系列严厉的宏观调控措施，即加息、提高存款准备金率等。这些措施无疑对房地产产业的信贷融资带来了巨大的冲击。一方面该产业难以通过银行贷得款项，另一方面房产销售环节的受阻使得款额不能及时回流。这些就为房地产企业，尤其是中小房地产企业带来了巨大的挑战。在这样的背景下，融资渠道狭窄、背景有限的中小企业就极易被融资渠道多元化、金融产品新颖的大型企业并购。

2.房地产市场竞争加剧

我国采取收紧的宏观调控政策，限制了房地产产业的信贷融资渠道，同时抑制了人们的房产需求，这无疑严重抑制了房地产产业的发展，由此，诸多房地产企业进入了低迷期。在这样的环境背景下，有品牌、有实力、有管理能力的房地产企业就会有较大的发展空间，而对于那些资金断裂、创新机制缺乏的中小型企业而言，退出市场也许是其唯一且无奈的选择，这是房地产产业竞争的必然。在市场竞争加剧的情况下，一些大型企业收购中小型企业以扩大市场规模，提升自身实力无疑是其理智的选择。

（二）內在压力

1.获取土地资源

土地资源对于房地产企业的发展而言无疑是处于基础地位的。而今，土地资源在城市扩张的背景下日益稀缺。房地产企业如若采取并购方式，那么它就可以获得已经取得土地使用权的房地产公司的股权，由此便可控制土地资源，从而极大地节约了投资成本，也降低了相应的风险。

2.扩大战略发展范围

在我国，北上广等一线城市往往更容易受到政策与市场不确定性的影响，由此， 诸多房地产企业转向三四线城市拓展自己的市场范围，而三四线城市往往是一些中小型房地产企业的所在的。此外，由于一线城市的房产企业往往具有丰厚的资金、创新化的金融产品、较为完善的管理运营模式，所以极易在三四线城市立足，从而迅速扩大市场，增强品牌影响力，这无疑不是一项重要的战略选择。此外，三四线城市的开发对于再次拉升房价无疑起到了巨大的作用。

三、我国房地产企业并购的风险及其对策

（一）财务风险

定价风险、融资风险和支付风险构成了我国房地产并购的财务风险。对于定价风险，一旦对于目标企业的估价失准，势必会给企业带来损失；对于融资风险，即资金来源风险，要对目标企业的债务负担等有清晰的认知，否则会影响企业的正常生产；对于支付风险，企业应该认真进行考虑，选择适当的结算方式，否则一旦支付方式不合理，可能触发诸多法律问题。

（二）项目风险

企业并购必须与企业长期的发展战略相互吻合，否则即使进行了收购，也难以与自身发展相互匹配，反而不利于自身实力的增强。因此，企业并购要将自身战略发展纳入考量，并对目标企业进行详细分析，看其是否与自身经营相匹配，由此，才能实现自身机构的优化，更好的实现发展。

（三）管理风险

企业一旦对目标企业完成并购，就要进行一系列的整合，包括资产、财务、组织等各个方面，显然这具有一定的复杂性，但这却关系这企业并购战略的成败。企业完成并购只是并购战略的开始，其成功的关键还是在于企业对目标企业的后期管理。管理得当则能实现有效整合，企业才能良性发展。

（四）政策风险

国家信贷政策、土地政策等风险构成了房地产并购的政策风险，这些风险具有极大的不确定性。如今，我国的宏观调控政策依然严厉，行业竞争激烈，我国房地产的发展被严格限制。由此可见，我国房地产产业面临着极大的政策风险。因此，房地产企业应对我国的宏观调控政策进行认真的预判与分析，结合现状做出时下的理性决策，适时的采取并购战略以扩大自身实力。

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