房价何处去，谁说了算？

姜浩峰

房价起落，其实绝非“涨” “跌”二字所能归纳，偌大中国大江南北黄河两岸，房价本身就是个包罗万象的万花筒，其间真假玄幻撇清后，才是真实。

如果是初涉房地产市场者，闻听到谢国忠、牛刀们房价即将大跌的声音，每每会惊出一身冷汗。无论是持有房产准备售出的人，还是持币待购者，都会重新审视自己即将进行的交易行为——或加快出售步伐，或等待下跌到来。

然而，在过去的十多年里，谢国忠、牛刀等房价看跌派，逐步地被大多数人视为笑话。反倒是去年以前一直看涨中国房地产价格的杨红旭，近来频频亮出看跌论，特别是5月9日，杨宏旭称：“深圳房价下跌预警升级为最高级：红色预警！”在网上掀起了不小的波澜。

“连老杨都看跌了，看来这楼市是阶段性走到头了。”有人如此评价。

房价起落，其实绝非“涨” “跌”二字所能归纳，偌大中国大江南北黄河两岸，房价本身就是个包罗万象的万花筒，其间真假玄幻撇清后，才是真实。

房价是多重因素的综合体现

作为易居研究院副院长，杨红旭堪称楼市理性派。去年中，《新民周刊》记者曾在虹口一高端楼盘的发布会上听杨红旭发言，他称按照他的楼市短周期理论，上海房价短期看涨。但他当时亦坦言——就长期来说，不能下断言。“但如果是自住，我认为还是可以买的。”杨红旭当时说。果然，从去年中至如今，上海房价涨幅惊人，一些地段甚至翻倍不止。

去年杨红旭的预判堪称经典。

然而，即便是浸淫房地产业已久者，往往也无法无往而不胜地精确判断中国房价走势。一个典型的案例就是2008年底，潘石屹看跌中国房价，他的理由是——“2008年是非常特别的，因为全世界碰到了百年罕见的金融危机，它把整个社会秩序、经济秩序、市场格局全部推倒重来，这个时候还固守原来的判断标准就会出问题。”然而，2009年春，一波之前未有过的楼价疯涨，用事实将潘石屹的判断击得粉碎。事后，潘石屹说，他没料到中国政府会这么快出手救市，而且一出手就是4万亿。

可见，在中国大陆房地产市场，决定房价走势的因素，包括了市场、政策、货币发行量等等许多因素，切不可挂一漏万也！这其中，丈母娘因素，或许是最微不足道的！

举一个最近的例子——当3月份深圳、上海楼市新政出台后，一线楼市过热之势被暂时压制，但此举却导致了二线城市开始猛涨。比如上海与周边——嘉定停止上涨，昆山开始发力上涨。新华社报道称，在昆山，万科推出的500套房源被抢一空，购房客七成来自上海；临近深圳的松湖碧桂园开盘当日即去化八成，揽金25亿元。

中原地产研究中心数据显示，3月二线楼市成交量同比激增98.3%，20家大型标杆房企九成资金“围猎”二线城市拿地。

而二线城市的火爆，某种程度上对一线受到政策影响城市产生了引导力，由此也导致5月11日上海土地市场产生“一天三地王”的火爆景象——连奉贤区南桥这样老上海市民心目中位处远郊的区域，也拍出了每平方米22625元的楼板价；连松江泗泾未来的预期房价都能想象到每平方米6万元。

经济运行L型房价会分化

5月9日，新华社发表《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，其中提到“我国经济运行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走势。这个L型是一个阶段，不是一两年能过去的。”还提到“今年一季度，我国GDP同比增长6.7%”，而权威人士称：“固定资产投资加快，新开工项目大幅增长；房地产市场供销两旺，去库存明显加速。”尽管之后亦提到“房地产泡沫”等风险点增多，但这样的风险并未由点及面。

针对有媒体爆出福建某地去库存不理想的状况，杨红旭称：“其实，记者只是分析了福建个别地区的库存压力。类似的情况还有——过去几个月，各路学者专家研究机构纷纷测算全国房地产库存总规模，在我看来，多数测算数据都高估了！把中国房地产库存想象得太糟糕！”

国家统计局数据表明，截至3月末，全国商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米，办公楼待售面积减少40万平方米，商业营业用房待售面积增加117万平方米。库存罕见地出现了下滑！下降规模创过去五年最大值！

根据易居房地产研究院的持续跟踪，全国50个典型城市的住宅库存——包括期房和现房，早在2014年末都已见到顶部。其后，振荡下滑，其中一线城市库存已经偏少，所以带来了之后的房价暴涨。目前来看，一线城市库存偏少，上海之一日诞生三地王，某种程度上反映出房企的饥渴——手里确实没地了。再拿不到地，企业出路无非转型或者散伙。既然还想吃地产这碗饭，硬着头皮也得拿地。既然不止一家房企竞价到每平方米2万元，说明确实物有所值。

一线、二线、三四五线城市，确实区别很大。“我们的50城当中不包括四五线城市与镇，估计这些中小城镇的库存面积还可能处于高位，也可能还没见到顶部。”杨红旭说，“综合国家统计局口径的全国商品住宅待售面积和易居研究院口径的50城商品住宅存货，我认为2015年是一线和部分二线城市去库存元年，2016年是部分二线城市和三线城市去库存元年，2017年可能是四五线城镇去库存元年！”换言之，四五线城市库存房还得库存几年。

就中国房价的总体趋势而言，作为房地产“白银十年”的首倡者，杨红旭认为，过去的“黄金十年”，房地产价格随着GDP指数波动，未来房价，讲到底仍然是依循GDP涨跌而涨跌。

在解读新华社《开局首季问大势》时，民生证券研究院执行院长管清友对“中国经济是L型，不是一两年能过去的”如此分析：“也就是说，未来一段时间内，中国经济是平的，即便在季度上有所谓的反弹或回落，幅度都不会很大。从资产轮动方面来看，资产轮动特别快，很难抓住资产的特点，而呈现短期化、杠杆化的特征。”

资产轮动方面，一些地方确实已经呈现出管清友所说的现象。比如在新版“沪九条”出台以后，上海一二手房的价格暂时被遏制，但5月份的土地市场一下子又烫手起来，在奉贤、松江，一日诞生三地王的景况，如果不加政策性遏制，可以肯定接下来的土地拍卖仍会高潮迭起，关心者不妨多准备几根舌头留待咋咋。

在先期涨幅惊人的深圳，一二手房市场暂时似乎有冷场的迹象。易居研究院智库中心4月底的统计数据显示，深圳新建商品住宅成交价格出现了每平方米248元的下跌，跌幅为1%。深圳居民购房的套均价从新政前的490万元下调到了481万元。

杨红旭说：“虽然从长周期看，未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。”他甚至在微博推出了“红色预警”来解释深圳房价。

管清友在解读新华社文章时提到：“这次中央对股市、汇市、楼市给出了明确的说法，指明了资产配置的方向。就是说股市、汇市、楼市该怎么发展就怎么发展，不能作为保增长的手段了。这个思路是第一次，非常重要。……对于楼市，实际上是批评了一些地方通过杠杆炒房去库存，是对前期个别地方楼市政策的‘拨乱反正。中央要防止房地产市场的泡沫。

购租并举带来什么变化

自1990年代末的住房改革出笼以来，房改的政策导向更多强调“自有住房”。比如将原本城市居民所居公房，以较低的价格出售给居民，亦即所谓“售后公房”。之后又有了普通商品房、非普通商品房、经济适用房等。然而，这一政策导向正在变化中。

5月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，确定了培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。

换句话说，中国的住房市场，要换一种玩法了。

央视新闻在解读“购租并举”措施时，如此说道：“现在的普遍情况是有支付能力的家庭买到了房，但是由于房价增速过快，庞大的价格鸿沟一方面让不少有刚性需求的群体买不起房，另一方面又造成大量已建成房屋有价无市，卖不出去。这是对社会资源的极大浪费。”

一方面，“购租并举”能培育和发展住房租赁市场，这样既能够让一些暂时不买房的群体，能通过租赁达到“居者有其屋”的效果，另一方面可以将大量“休眠”的房屋引导进入租赁市场，盘活资产，实现去库存。

海通证券首席经济学家李迅雷说：“根据国家统计局的数据，中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%，这也说明当今的房价水平并不是中低收入群体可以接受的。”

未来，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。在国家不再像之前那番鼓励普通人购买自有住房后，未来，随着房产税等出炉，会对整个房地产市场、房价走势起到怎样的一种变化呢？也许，保障房归保障房，会使得住宅产权更类似于一种金融产品，而普罗大众的住房基本保障，将与房屋产权有所脱钩。

除了支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务、鼓励个人依法出租自有住房以外，实行购租并举还将允许商业用房等按规定改建为租赁住房。《新民周刊》记者于4月13日在上海龙华西路323号乐波空间就看到，一个为国际化的青年人打造的创业居住复合空间和开放平台正受到上海有关部门的重视。上海市科委创新基金项目管理部部长陈捷女士正在乐波空间为青年创业者做主题讲座。乐波空间品牌执行总监毛溪则告诉记者：“作为上海市首批认定的市级新型孵化器和众创空间，我们提供的居住复合空间，让具有科技创新精神的青年聚集于此。”未来，乐波空间所在建筑，原本属于学校。类似乐波空间者，或可成为未来允许商业用房等按规定改建为租赁住房的一种模式。

发展租房市场，对房价是否会有直接影响？首先，这就是在需求侧减少了买方市场，在供给侧则增加了租房市场。长远来看，发展租房市场要比去库存更有意义——这是实实在在的供给侧改革。毕竟，一座城市的活力来自于人力资源的流动，而人力资源的流动需要有容器来寄存或缓冲，租房市场就是这种容器。

人口结构变化也影响到房价

李迅雷认为，中国房地产市场早期，房价依靠人口结构来推动，但到了2010年以后，开始变作资金推动型。他甚至认为，在资金推动下，房价从大涨到小涨再到有涨有跌，今后必然会有滞涨和普跌的过程。“既然房价已经成为货币现象，而货币的流动性要远远高于人口的流动性，货币说走就走，是很难控制得住的。”李迅雷说。

回顾过去十多年的房价走势，资金大力推高房地产价格的情况起码有两次——一次是2007年，增长达到30%，因由是经济过热，GDP增速达到阶段性高点；还有一次，则是2010年，达到33%，因由是2008年美国次贷危机导致的金融危机，让中国政府2009年推出两年4万亿人民币的投资刺激计划，使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。

而权威人士既然称“我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段”，可见短期内政府不会再下数万亿刺激之类的重手，目前经济既然要长期走L字形，一下子过热的可能性不大，那么就该深入研究一下人口结构对房价的影响。

李迅雷认为，中国劳动年龄人口的峰值出现在2010年。比较美国、日本，包括中国，购房与购车的主力人群的年龄段一样，都是25-44岁。“中国由于计划生育的实施，人口红利的拐点已经出现，15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰，今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看，伴随着25-44岁人口总数见顶，地产销量也会出现拐点。”李迅雷如此判断。

而影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化又是如何呢？由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据，故我只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况。从公布的数据看，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。

京沪穗和深圳等一线城市之所以房价坚挺，无非外来人口流入增多。而一些三四线城市之所以在城镇化进程加快的时候，仍无法带来房价升高，无外乎从村人口直接跨过三四线城市，直接向一二线城市流动。

李迅雷的研究表明，从2000-2010年的人口流动特征看，同样是东部沿海发达省份，拥有7400多万人口的江苏省，这10年中竟然比上海还少200多万。同样经济发达的河北省，人口增长也比北京要少100多万。“因此，不难得出结论，中国这10年所经历的城镇化，更确切地说，是大城市化。这可以解释一线城市的房价涨幅要远大于二、三线城市的原因。”

总起来看，在GDP仍保持适度增长，而人口结构、政府货币供应等不支持房价飙升的情况下，未来房价保持适度增长的可能性很大，而短期内某些二线城市是有泡沫的。至于指望上海、北京等一线城市房价大跌，或许不太可能。