房屋出租的瑕疵担保责任问题研究

摘 要 出租人交付的房屋存在甲醛超标，不适合居住，承租人无法实现合同目的，出租人对此负有瑕疵担保责任，应承担相应的法律后果。

关键词 房屋出租 瑕疵担保 不适当履行

作者简介：党瑜，华东政法大学，硕士研究生，研究方向：民商法。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）02-184-02

随着一线城市房地产市场的持续升温，房屋租赁市场也表现的异常活跃。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件呈持续上升趋势，其中，不少的房屋租赁合同纠纷起因于房屋的质量问题。如石某诉郑某租赁合同纠纷案就是一起典型案件，石某承租郑某的房屋，支付了两个月的房租和保证金，入住一段时间后发现身体不适，经专家检测该房屋甲醛超标，石某遂与郑某协商要求退还房租及保证金，郑某不同意，石某遂诉至法院。石某诉称：其与郑某签订租赁合同后，支付了两个月的房租和保证金。但入住后不久即感身体不适，经测试，租赁房屋空气中甲醛含量超过国家标准，对身体有害。据此要求郑某退还房租和保证金。郑某辩称：石某与自己签订了为期一年的房屋租赁合同，签约时并未提出空气质量问题，且合同中对此也没有明确约定，现合同期未满石某单方要求终止构成违约，不同意石某的诉讼请求。

一、关于瑕疵的分析

瑕疵一般分为两种，一是权利瑕疵，二是物的瑕疵。本案中涉及的是物的瑕疵。我国《产品质量法》规定，“瑕疵”是指：产品不具备应有的使用性能；产品质量不符合明示的质量状况；产品存在危及人身、财产安全的不合理的危险；产品丧失原有的使用价值。上述几种情形的瑕疵可以从不同角度分为：构成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隐蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

本案中，郑某交付的房屋存在构成缺陷的瑕疵、隐蔽瑕疵及默示瑕疵。

第一，该房屋存在构成缺陷的瑕疵。房屋内的空气质量也属于房屋是否适合居住的构成要素，该房屋中的甲醛超标会导致承租人的身体损害，在当时并不适合人员居住，故该房屋存在构成缺陷的瑕疵。

第二，该房屋存在默示瑕疵。虽然双方的租赁合同对于房屋内的空气质量问题并未有约定，但甲醛超标损害人的身体健康已经是现代生活的常识，该瑕疵并不需要在合同中明确予以约定，而是属于默示瑕疵。

第三，该房屋存在隐蔽瑕疵。郑某辩称，石某在与自己订立合同时曾多次看房，从未提出空气质量问题，由此订立的合同是双方的真实意思表示，应当得到履行。出租人这一观点的错误即源于没有认识到本案出租房屋的瑕疵为隐蔽瑕疵。房屋内的甲醛超标，属于一般人无法直接感知的瑕疵，需要经过专业的检测。该案承租人也正是在入住使用后身体不适才委托专业机构检测，从而发现了出租房屋的这一隐蔽瑕疵。

二、出租人承担瑕疵担保责任的依据

我国《合同法》中并无瑕疵担保责任的概念，那么，本案应当如何适用法律呢？

所谓瑕疵担保责任，是指债务人应担保其给付的标的物在质量方面符合合同和法律的规定，否则债权人可以请求减少价金、解除合同等。在大陆法系国家和地区立法中，绝大多数均规定了瑕疵担保责任。如德国、法国及我国台湾地区的“民法”中均有这一制度的相关规定。这一制度的产生源于传统大陆法中的违约责任。但因大陆法中的违约责任是过错责任，且诉讼时效较长，不利于债权人利益的保护，故瑕疵担保责任应运而生。相比违约责任而言，瑕疵担保责任因其不论过错，诉讼时效较短的特点，更有利于对债权人的保护。债权人只要证明债务人交付的标的物存在瑕疵，就可以按照规定直接要求债务人承担瑕疵担保责任。英美法中与瑕疵担保责任对应的是不适当履行责任。不适当履行责任是指出卖人对其出卖的标的物质量具有明示和默示担保义务（明示担保义务是指出卖人交付的标的物应当符合当事人在合同中对标的物质量的明确约定，默示的担保义务是指出卖人交付的标的物应当符合法律对该标的物的规定及该标的物的一般用途），出卖人如果违反该担保义务时，须承担相应的违约责任，承担违约责任的形式一般有采取补救措施、支付违约金、解除合同、赔偿损失等。我国新《合同法》的立法并不拘泥于大陆法的概念和体系，而是借鉴了许多英美法的制度。有人认为在对待瑕疵担保责任这一制度上，我国新《合同法》舍弃了该制度，而确立了英美法的不适当履行责任制度，并认为不适当履行责任制度更具有优越性。其理由是：

第一，瑕疵担保责任制度的产生，最重要的一个原因就是大陆法中违约责任为过错责任，不利于对债权人的保护，而我国新《合同法》确立了违约责任的无过错责任性质，这个意义上，我国的违约责任并不等同于大陆法中的违约责任，因此，瑕疵担保责任在我国合同法中没有单独存在的必要。

第二，瑕疵担保责任制度的另一个重要意义在于其短诉讼时效中的快速运转，有利于债权人利益的保护，然而，从这方面来看，我国关于诉讼时效的规定本来就不长，而且也没有为瑕疵担保责任规定短期时效，因此，该制度实际上也没有存在的必要。

第三，大陆法国家的司法实践也证明，把瑕疵担保责任独立出来，在实际适用中常常会与违约责任产生冲突，造成法律适用的不便，而不适当履行责任则本身就属于违约责任的一种，不存在冲突问题，这样法律体系清晰，适用法律也更方便。

笔者认为上述观点有一定道理，但问题在于一切还是要从我国的现状和实际出发，新概念、新体系的引入和借鉴并不是一蹴而就的。

第一，瑕疵担保责任的概念在我国长期的司法实践中已深入人心，不适当履行责任的概念想要取而代之并非易事。

第二，瑕疵担保责任制度的发展，包括违约责任制度的变迁，使得两者的区别已经越来越不明显，在案件的实际处理中，瑕疵担保责任制度与不适当履行责任制度适用起来往往并没有太大的区别。

第三，我国立法中依然多有瑕疵担保责任的影子。我国《合同法》的有些条款规定了有关瑕疵履行的内容，并为债务人规定了相应的担保义务，但未规定不履行义务的特别责任，最终归于适用违约责任，因此这些条款不能算是典型的“瑕疵担保责任”条款。另外，我国《产品质量法》、《消费者权益保护法》中也都存在瑕疵的概念，甚至规定了瑕疵担保责任。但是，有一点需要清楚的是，当前我国法律制度中的瑕疵担保责任已被实践赋予了新的内涵，再不同于大陆法中的瑕疵担保责任，而是在实际上演变成了违约责任的内容。

笔者认为，瑕疵担保责任制度与不适当履行责任制度的概念之争，实际上并没有太大的意义，关键要看制度的实质。或许，在这两种制度形成之初，两者的区别是十分明显的。但随着时代的发展，大陆法系与英美法系的互相借鉴，诸多制度实际正在融合趋同。在笔者看来，我国当前法律制度中的瑕疵担保责任，实质上与不适当履行责任的内涵已经十分趋同，某种意义上，或许已经成为同一种制度的两种不同称谓而已。

对于实际案件的处理来说，区分清楚法学上的概念固然重要，但能够正确寻找本案所能适用的具体法律条文，以此为依据充分阐述对当事人的诉请支持或不支持的理由，才是重中之重。该案在法律适用上有清晰的脉络可循。根据我国《合同法》第一百十一条、第六十一条、第六十二条的规定，合同标的物的质量不符合约定，仅仅是合同当事人需要承担违约责任的情形之一，即使合同对标的物的质量等内容没有约定或者没有明确约定，也仍应按照有关条款、交易习惯、国家标准、行业标准、通常标准或符合合同目的的标准来确定合同标的物的质量标准，对于合同标的物的质量不符合上述任意一项标准的，提供标的物的当事人都应承担相应的违约责任。违约责任的承担应按合同约定的方式，如果合同对此没有约定或约定不明，当事人可以根据损害的实际情况，合理要求对方承担修理、更换、退货等违约责任。

本案中，石某和郑某之间的房屋租赁合同显然并没有对房屋内的甲醛标准作出明确的约定，可以视为没有约定的情况，但石某承租房屋的用途是为了居住，根据交易习惯，郑某提供的房屋必须符合居住的目的，况且，对于用于居住的房屋内的甲醛含量也是存在国家标准的，本案房屋内的甲醛含量没有能符合该标准，属于有瑕疵的房屋（如前论述，该房屋的瑕疵为构成缺陷的瑕疵、默示瑕疵和隐蔽瑕疵）。因此，不管是根据《合同法》第六十一条还是第六十二条，均可明确出租人的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。另外，本案中出租人的行为还违反了我国《合同法》第二百十六条关于出租人在标的物租赁期间应保持其符合约定用途的规定，据此，同样应当承担相应的违约责任。

三、出租人存在违约行为，承租人有权解除合同

根据我国《合同法》第九十四条、九十六条的相关规定，在因不可抗力或对方当事人的违约行为，导致合同目的不能实现的情形下，当事人有权单方面解除合同，且合同自解除通知到达对方时即解除，即使对方有异议，也不影响合同解除的效力，当事人可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。这些法律规定为当事人行使单方合同解除权赋予了法律依据，同时也设置了相应的限制。

本案中石某向郑某承租房屋，目的是为了用于居住，但石某在支付租金和保证金并入住以后发现房屋内甲醛超标，会对人体健康造成危害，属于不适合居住的情形。据此，主张郑某违反了瑕疵担保责任，故要求解除合同，并要求郑某退还租金和保证金，但郑某不予接受，石某才诉诸法院，请求支持。本案情形可以适用《合同法》第九十四条第四项关于当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的规定，郑某交付的房屋甲醛超标，明显不适合居住，不能实现该租赁合同的目的。据此，石某作为承租人，可以行使合同的解除权。且该租赁合同自石某主张解除的通知到达郑某时即已经解除，郑某对此有异议，并不影响合同解除的效力，人民法院对该合同的解除的效力也只是予以事后确认。

参考文献：

[1]王泽鉴.民法概要.中国政法大学出版社.2003.

[2]史尚宽.债法各论.中国政法大学出版社.2000.

[3]李欣.租赁合同的任意解除权探析.韩山师范学院学报.2015（4）.