跑馬圈地 疏漏頻發 鏈家：瘋長的隱憂

黃聰

走進上海鏈家總部，辦公室的牆掛、員工的銘牌等細節仍表明，這家公司僅一年前還叫做德佑地產。

2015年初，北京鏈家倂購德佑地產，德佑原總裁邵非擔任上海鏈家總經理。此後這家公司開始了中介行業史無前例的迅猛擴張。

目前，上海鏈家中介門店家數超過1000家，位居上海頭把交椅之際，2016年2月24日晚間，上海多個地區的鏈家門店櫥窗廣告全部下架。上海鏈家相關方面證實，公司確涉住建部調查，部門涉事門店被叫停網簽服務，但暫未受到其他處罰。

此前一天的2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者黃先生痛陳鏈家中介服務的種種「貓膩」。此後，住建委介入調查。

鏈家亂象

2015年8月，黃先生與鏈家簽訂了一份居間協議合同。隨後黃先生到房產交易中心查詢發現，該房屋有340萬元（人民幣，下同）之高的抵押，而房產的交易價格為400萬元。

鏈家向黃先生表示，如果首付7成的話，就可彌補上述抵押的風險。儘管黃先生在簽訂房屋購買合同時，明文規定280萬元必須用於先償還銀行和個人抵押。但問題發生了，該房屋的房東本人並沒有把280萬元的資金償還，而是將其挪用，造成了280萬元無法彌補銀行及個人全部抵押貸款的結果。

此時，鏈家稱可以借錢給黃先生，並與相關方簽訂了三方協議，鏈家墊資110萬元希望把交易繼續完成。2015年10月底，債權銀行將房產抵押解除。

但是黃先生並沒有買到房子，在2015年11月2日、2015年11月10日、2015年12月10日，該房產分別被上海市第二中級人民法院、虹口區人民法院、浦東新區人民法院查封，且不是上述抵押的債權銀行。事情發生後，鏈家方面表示，簽訂合同後查封的房子「不歸我們管」。黃先生在與法院、律師及相關銀行溝通後，於2016年2月，將上述三處查封全部解除掉。

2016年2月5日，黃先生要求鏈家將當時墊資的110萬元所做抵押去掉，使其能正常過戶。但鏈家聲稱，「前述房東已經沒有信用了，在房產交易過戶過程中（即房產證尚未拿到時）可能存有重新查封的可能，這個風險我們不承擔」。鏈家提出，要求以黃先生父母的房子為110萬墊資款做信用擔保，這樣才能解開黃先生的房屋抵押。2月18日，黃先生以父母房子為110萬元的墊資款做信用擔保，事情才基本得以解決。

備受質疑

冰凍三尺非一日之寒。消費者對於鏈家的不滿非一日始。而其「100%真房源」的廣告也受到質疑。

有房東表示：「之前準備在鏈家掛牌的時候鏈家就給我推薦過他們的速銷房，我原本打算賣180萬，鏈家的銷售人員說如果賣了185萬那麼高出的5萬是銷售人員的，也就是鏈家通過自己的房源優勢提高價格，賺取了價格差；而對我的好處就是可以更加快速地賣掉我的房子。我當時覺得這裏面問題蠻多，就沒有答應鏈家的要求。」

為了快速鋪開業務，鏈家推出「速銷房」獨家委託業務，即房東將房源獨家委託給鏈家，鏈家承諾在一定時間內將該房源銷售出去，如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。

一位使用過鏈家購買房屋的購房者孫小姐透露：「鏈家並不會公開每套房源的資訊，從而造成房源很少的情況，有時候還會虛構購房者出現製造搶房的情況，以此抬高房價。」

鏈家一名仲介業務人員也承認：「我們會利用我們周圍所有門店的業務員幫你找到買家，到時候安排統一的時間讓買家看房，這樣可以讓你不用時時被打擾，而且買家一起看可以造成房少人多的現象，這個有利於賣房。」

鏈家設計「速銷房」初衷是提高交易效率。

「目前整個行業的銷售效率都非常低，房東和購房者經常跳價，推出速銷房可以明確房東的價格，直接明碼標價進行銷售，對於二手房的銷售速度有很大的幫助，也有利於提高交易效率。」上海鏈家運營總經理劉伍洋表示。

但這一預期顯然與現實相去甚遠。鏈家快速擴張背後是管理的薄弱。

野蠻生長

「瘋狂」是在過去一年更多的人對於鏈家的評價。

走在密集生活區附近，約兩三公里就可以看到一家鏈家地產中介，綠色的標誌極為顯眼。靠金融輸血，鏈家過去一年間在全大陸範圍實現了「大躍進」。

鏈家擴張門店主要通過新增和吸收兩種模式。新增就是各個區域總進行門店選址繼而租下門店進行門店拓展，而吸收則是吸收很多中小經紀公司的門店，繼而完成門店擴大。

合併之初，鏈家門店不到250間，而到了現在鏈家的門店已經近1200間。這帶來了市場占有率的迅速提升，目前鏈家在上海市場占有超過20%，而第二名的中原地產不到10%。

邵非曾表示：「上海鏈家在整個市場做的拓展過程中已經超出了預期，比想像的要順利。」彼時，他也開始意識到快速擴張帶來的挑戰：「一家公司從200家店開到1000家店，這個其實是一個非常大的挑戰，無論對前台後台，其實我覺得對後台的挑戰是更大的，對後台的管理團隊，對我們的系統其實也是一個比較有挑戰的檢驗。」

而鏈家高速擴張的線下門店為基礎的鏈家理財平台的上線時間僅僅在2014年11月29日，據鏈家理財官網數據顯示，截至2016年2月24日，就已經累計投資金額達到177億，已發放收益達到1.75億，投資用戶體量為31萬，人均投資金額為16.6萬元。

但鏈家金融也受到業內質疑。在2月23日的通報會上，鏈家提供的金融服務裏面的款項來源確實鏈家個人員工，這一點也被業內認為不合規。2015年11月，上海鏈家的傭金收入超過5億，其中有1000萬的傭金來源於其金融的服務。

目前鏈家地產主要包含三項業務：資產管理（丁丁租房、自如家）、交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財、理房通等）。

鏈家金融背後的貓膩

在鏈家理財平台上，有兩款主要的理財產品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。但是出借人在《定期寶服務協議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔保協議》中的利率卻是6.48%。投資人的錢是去認購家多寶產品的，利率理應一致，但是現在存有差額。「雖然息差只有0.08%，但是一旦基數大了，仍然是一筆可觀的數據。」差額部分去了哪里不得而知，實際利率究竟以哪方為凖也是一個迷。

理房通共涉及通通賺和定金寶、房款保兩類產品。其中，通通賺為解決站崗資金而設定的貨基產品，投資者真正購買的是年化收益率為2.953%的嘉實基金的貨幣型基金。北京大成（上海）律師事務所高級合夥人劉新宇表示，背後隱藏的風險問題更多體現在貨幣基金的收益走向，是真正流向了投資者的口袋還是被理房通所自用尚不得而知。

定金寶和房款寶是兩款類淘寶平台的支付寶產品，在購房者與售房者彼此不存在信任機制的基礎上，購房者現行將定金和首付款放入上述兩款產品所在的第三方賬戶之中進行「凍結」，當交房完畢後，資金賬戶再行「解凍」，再行轉入賣房客戶的賬戶中。而從鏈家理財的公開信息中，並沒有查詢到該第三方賬戶任何由銀行資金存管或託管的跡象，而是由第三方支付公司合作資金託管，存在極大的挪用風險。