我国古代的亲邻优先购买权

宋翠

摘 要：在我国古代不动产交易的优先购买权中，亲邻的优先购买权是核心。亲邻的优先购买权起源于中唐时期，在宋元时期发展完善，成为定制，到明清的时候虽没有明显见于成文法规，但广泛的适用于社会实践。有不少人认为我国古代的亲邻优先购买权是封建糟粕，其实不然，它是和我国古代社会的实情相结合的产物，是具有合理性的。

关键词：亲邻；优先购买权；田宅

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）05-0064-03

在我国古代的房屋、土地等不动产（时称“田宅”）买卖中，长期存在着亲邻优先购买的制度，当事人因此享有的权利也被称为亲邻优先购买权。所谓亲邻优先购买权即是在田宅等不动产买卖中，在同等的条件下，亲族和地邻等特定主体根据法律的规定或者传统的交易习惯而享有的较他人可以优先购买的权利。实际上，亲邻优先购买权可以分为两大部分：第一个是出卖人的亲族享有的优先购买权，另一个是出卖人的地邻享有的优先购买权。因为中国古代是宗法制社会，人们往往聚族而居，亲即为邻、邻亦是亲的现象非常普遍，所以统称为亲邻优先购买权。

一、亲邻优先购买权的历史沿革

在中国古代田宅等不动产交易中，有亲邻优先购买权、垦户优先购买权等。但是亲邻优先购买权作为优先购买权制度的核心，在长达千年的时间里，不仅颇有特色而且随着历朝的发展而趋于完善。亲邻优先购买权在很早的时候就已经出现了：据载，宋人郑客说“卖田问邻，成券会邻，古法也”，这说明在宋代之前，田宅等不动产交易中先问亲邻的现象就已经普遍存在。然而，到目前为止亲邻优先购买制度究竟最早什么时候出现则依旧难以确定。据《魏书·食货志》中记载：“诸远流配谪、无子孙及户绝者，墟宅、桑榆尽为公田，以供授受。授受之次，给其所亲；未给之间，亦借其所亲”由此可见，在北魏时优先购买权就已经初步的显现了，只不过此时优先购买权的主体仅限于亲族，还不适用于邻。一般认为，中国古代田宅等不动产中的亲邻优先购买权是滥觞于中唐的。

据《宋刑统》卷13《户婚律》“典卖指当论竞物业”条后所附的敕文规定：

“……臣等参详，自唐元和六年后来条理，典卖物业，敕文不一，今酌详旧条，逐件画一如后：……一、应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”这是宋代关于田宅典、卖中优先购买权的最早规定，它是从唐宪宗元和六年以后的诏令、敕文归纳而来，尽管比较笼统，但有一点可以确定，田宅物业典、卖前须先征求房亲、四邻是否购买的意见，即先取问亲、邻的规定或者类似的规定，在中唐的时候已经出现了。

亲邻优先购买权在宋元两代获得了长足的发展逐渐成熟并逐步形成具体制度。宋律规定，田宅出典、出卖时，出让人的房亲、邻人、承租人、典权人等根据不同情况，分别享有优先购买权。宋律甚至还对行使该优先权的的主体、顺序、形式以及时效期间等事项都作了非常细致的规定。元朝在沿承宋律的基础上，使得该制度更为完善。明、清两代虽没有明文规定亲邻优先购买权，但是亲邻优先购买权已经逐步形成理念，已经融入到日常的交易习惯和传统的家法族规中，成为田宅等不动产典、卖必须遵循的原则。如果没有曾先询问亲族、邻人等优先购买权人的意见，而私自将田宅出典或出卖的，将被认为是“私卖”。如果因此发生纠纷，官府往往对私卖者予以严惩。在不少地方，甚至不允许田宅卖出本族，明清时期的民间就有“倒户不倒族，倒族不倒宗”“业不出户”“同族无断业”之类的法谚，很多家族族规也不允许把田宅卖出本族。在清末修律时，在《大清民律草案中》，虽然保留了承租人、典权人的优先购买权，但将亲邻的优先购买权予以废除了。

二、亲邻优先购买权的具体内容

（一）亲邻优先购买权的主体及其范围

亲邻优先购买权的主体较为特殊，即必须为亲或者邻。亲和邻，在中国古代的宗法制社会里是各有所指的：亲一般是指出卖人的本宗缌麻以内的近亲。而邻是指在典、卖房宅等不动产时所卖房产的四邻，也就是在典、卖田宅时与所卖地产相连地块的业主。宋律规定，地邻必须与所典、卖的田宅相连，如中间有地块、道路、沟河等相隔的，则不是邻。对此，南宋的有关判词给了说明：

“诸典卖田宅，四邻所至有本宗缌麻以上亲者，以帐取问；有别户田隔间者，并其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻。”

亲邻优先购买权的主体范围后来有所缩小。按照宋除《宋刑统》的规定，须“先问亲邻”，对相关房亲、四邻“皆须一一遍问”，若“房亲不要……四邻不要”，“方得别处商量”。在宋哲宗时期，，对亲、邻的范围进行了适当限制。

据史料记载，宋哲宗绍圣元年（1094年）有臣奏曰：“元祐敕，典卖田宅，偏问四邻，乃于贫而急售者有害。乞用熙宁、元丰法，不问邻便之。应问邻者，止问本宗有服亲及墓田相去百步内与所典卖田宅接者，仍限日以节其迟”。从这一奏言可以看出，神宗时的亲邻法规定享有田宅等不动产优先购买权的亲、邻只有本宗有服亲和距离墓田百步者，也就是房亲和墓田邻才有权行使优先购买权，这就将亲、邻的范围极大的缩小了。南宋宁宗绍兴年间再次限制了亲邻的范围，当时的地方官胡颖在一份判词中写的很清楚，“照得所在百姓，多不晓亲邻之法，往往以为亲自亲，邻自邻。执亲之说着，则凡是同关典卖之业不问有邻无邻，亦欲取赎。殊不知在法所谓亲邻者，只是问本宗有服纪亲之有邻者。如有亲而无邻与有邻而无亲，皆不在问限，见与庆元重修田令与嘉定十三年刑部颁将条册，昭然可考也”。据此，此时有亲而无邻与有邻而无亲的情形都不属于亲邻优先购买权之亲邻的范围了。只有同时具有五服房亲和地邻这两种身份，才是法律上的亲邻范围。从宋初时的先亲后邻、亲邻均有优先购买权到南宋强调亲邻兼有，只有四邻与业主有近亲关系者才享有优先购买权，可以看出优先购买权主体的范围是逐步缩小的。

（二）亲邻优先购买权的顺序

亲邻优先购买权的顺序也是不同的。《宋刑统》卷13《户婚律》“典卖指当论竞物业条”规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺阁亲邻，契贴内虚抬价钱，及亲邻妄有遮鄙者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断”。另据《宋会要辑稿》记载，雍熙四年（987年），殿中御史李范奏：“准刑统，应典卖物业，先问房亲，房亲不要问四邻，四邻不要，他人并得交易。……窃以现典之人已编于籍，至于差税于主不殊，岂可贷卖之时不来询问，望今后应有已经正典物业，其业主欲卖者，先须问现典之人承当，即据余上所值钱数，别写绝产卖断文契，一道连元典并业主分文契批印收税，付现典人充为永业。更不需问亲邻……”。上述规定不仅确定了亲邻优先购买权主体为房亲和四邻，而且也确定了行使顺序：即一般情况下，典、卖房产等不动产时，先是房亲，然后是四邻。而已典田宅要加价出卖的话，只有现承典人不要或者出价低，才按通常之程序取问房亲、四邻，在这种情况下，承典人享有优于亲、邻的优先购买权。在元代，元世祖至元六年，元朝政府就发布令文：“省府照得，旧例，诸典卖田宅，及已典就卖，先须立限取问有服房亲、次及邻人，次及典主……”从这个令文看，元朝继承并发展了宋朝的亲邻优先购买权制度，已典就卖田宅时优先购买权的顺序和宋朝不同，宋朝依次是典主、亲、邻。而元代却是亲、邻、典主。

《宋刑统》中的“先问房亲，次问四邻”只是对优先购买权的行使顺序作了原则上的规定。这种规定是非常的简单而不详细的，具体如何办理，比如，享有优先购买权的房亲和四邻可能并非一家，在实践中经常会遇到“每奉中书及本府令勘责京城并诸道州府论事人等，内论讼典卖物业者或四邻争买，以何为先？”的问题。并且在宋朝，占据主导地位的是土地的私有制，加上宋政府推行的是“不立田制，不抑兼并”的政策，财产流转速度很快，尤其是土地可卖、可典、可租，有“千年田换八百主”的说法，因此有关行使优先购买权的纠纷也很普遍。鉴于此，开宝二年宋太祖进一步细化了亲邻优先购买权的行使顺序：“凡典卖物业，先问房亲，不买，次问四邻，其邻以东南为上，西北次之。上邻不买，递问次邻。四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至著两家以上，东西

二邻则以南为上，南北二邻则以东为上”。房亲优先于四邻，四邻的排序依次为东南西北，于是实践中便有章可循了。至于房亲的顺序是如何安排的，虽尚未看到直接的法律规定，但南宋的一份判词中曾提到取问的原则：“邻赎之法，先亲后疏”。

（三）亲邻优先购买权的限制条件

当然，亲邻优先购买权的行使也有一些限制。首先是须是在同等条件下，优先购买权的行使是以亲邻的出价和第三人的出价相互一致为前提的，“若亲邻着价不尽，亦任就高价处交易”，如果第三人出价高的话，自是不适用这个原则的。其次是规定了取问亲邻的形式。根据宋律的规定，典、卖田宅者须“以帐取问”亲邻，也就是必须以书面形式征求亲邻的意见。“律之以法，诸典卖田宅具帐开析四邻所至，有本宗缌麻以上亲，及墓田相去百步内者，以帐取问。”同样，如果亲邻放弃优先购买权的，还需要取得亲邻书面的“批退”才能卖给他人。元代取问亲邻时也是严格的要求采用书面形式，“立账”文书必须写明出卖人的姓名、住址、房产的坐落位置、价格，并写明愿买者的批价，不愿意买的批退，最后注明立账的日期，由出典出卖人签名。这说明，元朝的格式已经相当的规范了。对于优先购买权的权利人如果表示放弃优先购买权，则应该及时批退，不得妄行遮占。但宋代没有规定批退时限，元代时规定不愿购买的，限三日批退，愿买者限五日批价。再次，亲邻优先购买权的司法救济也有法定的期间。如果田宅所有人在典、卖田宅时如不问亲邻或当时亲邻不曾签名认同，优先购买权主体可在一定期限内向官府陈诉以原价赎回，但该诉权的行使是有时限的，“典卖田宅，不经亲邻及墓田邻至批退，并限一年内陈诉，出限不得受理。”到宁宗时，又令“诸典卖田宅满三年，而诉以应问邻而不问邻者，不得受理”，将这一期限改为三年。

三、对亲邻优先购买权的思考

对于亲邻的优先购买权这一规定，国内的经济学者几乎一致的认为它是封建的糟粕，它降低了亲邻以外的人买进土地的机会，限制了当事人的交易权，妨碍了封建土地的自由买卖，进而也成为了阻碍中国资本主义萌芽发展的因素。但是，我们不得不承认的是，存在即合理，尤其是一项制度能够延续千年的时间，这其中必定有它保持生命力的原因。

第一，在中国古代社会实行家国相通的政治体制。家族是社会基本的生产、生活单位，国家也是按照家的模式来建立的，家国一体，国是家的扩大，家是国的缩影，一个家族的家长实际上也是最高统治者在家族的代表，一个个稳定的家族，对巩固统治阶级的统治自然是有利的。作为一项制度，亲邻优先购买权有助于维护家族秩序的稳定，也有助于巩固阶级统治。

第二，规定亲邻的优先购买权有助于降低交易成本。在出卖不动产时，肯定得积极地寻找买家，在古代的时候，广大地区都是自给自足的小农经济，人口流动少，信息传递速度慢，如果要找亲邻以外的买家，对卖家而言就意味着消耗更多的时间，而且还承担着错过最佳出卖时间的风险，这对卖家来说是十分不利的。但是如果卖给亲邻的话，时间的消耗就可能大大的减少。同时，通过实行亲邻的优先购买，达成协议的成本也会降低。如果买方是亲邻以外的人，由于对该不动产不了解，必定会格外细致的查看该不动产，甚至吹毛求疵，这对达成协议可能存在不利的影响。而如果是亲邻购买，由于中国一直就是熟人社会，熟人之间比较容易建立起信任，很多情况大家都是知根知底的，这样的话磋商过程中自然较为容易。

第三，有利于争议的解决。在争议出现之后，争议如何解决，是否是亲邻，也是截然不同的。在亲邻间，人们的关系往往亲密，对于争议，可以通过和解、调解多种方式来解决。古代在争议出现之后，尤其在熟人之间，通过有威望的人从中斡旋调解，往往会达到化解争端的良好效果。如果是和亲邻之外的人发生了不动产买卖纠纷，虽然也受“无讼”“贱讼”思想的影响，由于关系不太亲密，顾忌相对少，调解等手段如果不太理想的话，对簿公堂的可能性也是比较大的。这样看来，在争议解决方面，规定亲邻的优先购买权也是有很大益处的。

四、结语

总之，作为我国古代优先购买权的核心，亲邻优先购买权在中国历史上持续了千年，它随着封建经济的发展而产生，和中国古代的国情是相一致的，具有相当的合理性，因此可以说亲邻优先购买权的制度在当时是“良法”，对该项制度全盘否定也是值得商榷的。但现在亲邻优先购买制度已经衰落了，其原因是复杂的，探索亲邻优先购买权的衰落应考虑到整个社会政治经济环境的影响，这同样是个值得深入探讨的问题。

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（责任编辑 徐阳）