90后住房租买选择意向及影响因素研究

王仁芳　蒋黎晅

摘要：本文对90后住房租买选择意向进行研究，发现90后偏好购买住房。根据290份问卷调查分析，得到影响90后偏好购房的因素主要有自有住房优势、心理因素和国家政策。90后选择租房的因素主要为经济不允许。

Abstract： This paper studies the housing choice intension of the generation after 90s and found that they prefer to buy house rather than rent. Based on 290 questionnaires investigation analysis， the influencing factors of preference in buying house of after 90s mainly include ownership advantages， psychological factors and national policy. The main reason for those choosing renting house is money problem.

关键词：90后；住房租买选择；影响因素

Key words： after 90s；choice of buying or renting house；influencing factors

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）06-0197-03

0 引言

人类的生存，离不开衣食住行四大条件的基本保障。住房作为不可缺少的基本需求，承担着满足人们生理生活和精神生活需要的功能。对于大多数城市居民而言，住房消费是日常生活消费中最大的支出项目，而解决居住的主要途径是购买住房和租赁住房。目前90后作为新一代的住房消费群体，研究他们的住房消费方式及影响因素，不仅具有学术意义，而且对政府调控住房租买市场也具有重要的决策参考价值。

1 文献综述

来自于经济学、心理学、社会学等多个学科从不同的层面对居民住房租买选择进行研究。有学者通过研究家庭特征对消费者住房租买选择的影响，林素钢、姚振宇认为家庭支付能力、户主职业、户主户口、居住的时间对消费者的住房租买选择产生影响[1]，郑思齐认为户主年龄、婚姻状态、家庭流动性、家庭年收入、家庭规模对消费者的住房租买选择产生影响[2]。也有研究者利用自有住房和租赁住房权益对比，认为自有住房优势明显高于租赁住房。陈多长、余巧奇、虞晓芬通过对杭州市的实证研究，分析杭州市居民住房租买偏好的影响因素有心理因素、权利因素和租赁市场的完善程度，认为自有住房比租房享受更多的权利，比如户籍权利、社保福利权利、子女受教育权利等等[3]。还有一类观点认为心理因素是影响住房租买选择的主要因素，如Ben-Shahar通过对以色列315个大学生新生的调查，发现心理和经济因素在居民住房租买选中是高度相关的，但是心理因素比经济因素的影响更显著，也更能解释显示的住房租买选择行为[4]。

与国外相比，我国房地产的发展过程中，政府通过采取宏观政策对房产市场进行调控，也导致居民的住房租买选择发生了变化。潘虹从税收和信贷政策、政府经济补助政策、通货膨胀和利率变动来研究对居民住房租买选择[5]。廉金君、王伟、王冰川通过对购房行为与消费信贷关系进行实证分析，得出我国80后住房租买选择受住房公积金和银行贷款政策影响较大[6]。而租赁市场政策不完善也直接影响居民住房租买选择，徐炉清认为我国住宅租赁市场存在租赁住房房源不足，租赁关系不稳定、漠视租赁合同备案制度、群租现象突出、居民租住意识不强、租赁市场管理无序以及中介扰乱住宅租赁市场等问题[7]。

伴随着时间的推移，每一代都面临着住房的租买选择，本文通过调查问卷对90后住房租买选择进行研究。

2 90后住房租买选择意向

2.1 90后消费者特点

90后作为新一代消费群体具有其独有的特点：①90后是独生子女一代，喜欢弘扬自我个性、信息和知识接触来源广，是有自我主见的新一代群体；②90后的父母普遍是60、70后，经历了20-30年的财富积累，有些家庭已经积累了房产；③90后目前大部分处于刚结婚或准备结婚阶段。本文在整理文献的基础上，针对90后的特点，设计问卷调查分析90后住房租买选择意向及其影响因素。

2.2 问卷分析

本文以南京为例，通过问卷调查数据分析南京市90后的住房租买选择意向及其相应的影响因素。通过问卷星网站发放，结合部分纸质问卷发放，共收集到有效问卷290份。

在进行90后消费者住房租买选择意向的题项设计时，考虑大多数90后尚未成家，但父母已有一套以上房产积累的特点，增加了家庭有房产，不需要买房选项。结果表明27.93%的90后可以不用承担买房压力，67.93%的90后表示一定要买房，只有4.14%的90后认为一直租房不考虑买房（如表1）。

77.84%的90后买房时可由父母支持首付，自己承担月还款，55.52%的90后希望过有品质的生活，不愿意贷款买房挤占了其他消费，95.17%的90后接受贷款月还款额占月收入比重50%以下，只有4.82%的90后愿意做房奴（接受贷款月还款额占月收入比重50%以上）。

新浪网在2009年一项调查中显示31.8%房贷一族成“房奴”，可见90后更注重生活品质，愿意做房奴的比例明显下降。

67.6%的90后选择租房的主要原因还是经济不允许，23.4%的90后认为租房的灵活性高，仅有13.5%的90后认为租金费用低，比购房合算。

由此可见，对于面临住房租买选择的90后还是偏好购房。

3 90后偏好购房的影响因素

在对文献分析的基础上，把影响90后住房租买选择偏好购房的影响因素分为心理因素、自有住房优势和国家政策，根据90后特点，编制了包含21项测量题项的调查问卷，采用likert式五等量表，根据影响程度强弱表述为“影响程度强”“影响程度较强”“影响程度一般”“影响程度较弱”“影响程度弱”五项，对应的分值分别为5分、4分、3分、2分、1分。

根据调查，选取平均分3分及以上的影响因素进行分析，得出相关数据如表4，根据表4的影响因素分类，可以看出，影响90后消费者偏好购房的主要因素依次分为自有住房的优势、心理因素、国家政策因素。

3.1 自有住房的优势

自有住房的优势成为了90后偏好购房的最重要的因素，在调查中体现为自有住房可以自主选择装修风格、自有住房能够落户、自有住房的质量好、自有住房拥有产权在重要性排名分别为1、3、4、5。

首先，自有住房可以选择装修风格对90后偏好买房影响比较大，也是影响购买住房的非常重要的因素，在表4中自有住房可以自主选择装修风格成为90后选择购买住房的最重要的因素，平均值达4.35，83.8%的90后消费者选择购房受自有住房能够自主装修的影响强或较强，这也跟90后的喜欢弘扬自我个性相符合，90后更喜欢追求个性化和差异化，崇尚发展自我、展现自我、成就自我是他们的信念，喜欢具有丰富个性化功能的产品。

其次，自有住房拥有产权，自有住房的质量高，自有住房能够落户也成为90后偏好购买住房的影响因素。产权、户籍问题是具有中国特色的问题，他们关系到中国人的生活、工作、福利，受教育权利、享受公共设施等诸多方面。户口使得居民具有依靠的感觉，而购房入户使得很多90后住房租买选择时偏好购房。住房的质量受到很多条件的制约，除了住房本身的质量以外，还受到住房区位、周边环境、配套设施、交通情况等诸多因素的影响。傅三莎在自有住宅与租赁住宅居住质量差异化实证研究中，得出自有住房无论是在住房本身品质上，还是在所居住小区品质、周围配套设施等方面都明显优于租赁住宅。租赁住房总体住房品质比自有住房住房品质差，使租房者在经济条件的允许下就转租为购，并愿意为自住住房支付高于市场租金的自住成本[8]。

可见，自有住房的优势对于90后住房租买选择时偏好购买住房影响非常显著。

3.2 心理因素

心理因素是影响90后选择购买住房的重要因素，在表4中体现90后消费者认为自有住房能够带来归属感、安全感、结婚需要买房、自有住房能够增值分别排在第2、6、7。

首先，心理因素主要是受文化背景和传统观念的影响，认为买房就拥有是住房的所有权，而租赁住房的消费方式等同于没有住房，在影响因素调研中，78.1%的受访者选择购房住房时是受自有住房有归属感、影响强或者较强，77.9%的受访者选择购买住房是受自有住房有安全感影响强或者较强。

其次，很多人认为买房是结婚成家立业的重要标志，在调查中92.07%的90后未婚，婚姻对于他们来讲应该是目前面临最大的压力，问卷预期结婚买房将成为90后选择购房的主要影响因素。但问卷调查结果表明，结婚购房的影响因素没有预期的重要，排在第7位，可见90后的婚姻观念表现出多元化，受结婚买房传统观念的影响减弱。

再次，中国住房制度的改革，从取消福利分房到买卖商品房市场，中国的房地产市场一直处于快速发展阶段，房价始终处于上升阶段，自有住房不仅满足了住房需求还兼顾了投资需求，根据可得性偏误理论，很多人认为房价会一直持续上涨。在本次调查中，55.5%的90后认为购房自有住房能够增值的影响较强或强。当自有住房被认为能够增值时，人们更倾向于购买住房。

3.3 国家政策的影响

国家在对买房和和租房政策上也是重买轻租，更重视购买的政策出台，如下降首付，下调贷款利率，公积金贷款等政策进一步促进购买。最近习总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，又提出要化解房地产库存，鼓励农民买房，预计之后又有降息、降首付、降税的政策鼓励人们买房，而在租房政策却没有过多的关注。我国目前租赁房产大部分来自私人或房产中介，出租户和租户对于住房的信息了解出现信息不对称，很多人难以选择到满意的住房，租房也随时面临搬家的风险，市场上缺少长期稳定可租的房源，也使得90后在住房租买选择时偏好购买住房。

4 结论及建议

通过290份问卷调查分析发现，“90后”面临住房消费选择时偏好购买住房。其中影响购买住房的最重要因素是自有住房的优势：自有住房能够自主装修，这与“90后”特点比较相符，自我意识比较强，喜欢展示个性，喜欢有自我风格的房子；自有住房服务品质高于租赁住房。其次是心理因素，受传统文化的影响，认为有房才有家，有房才有归属感和安全感；结婚需要买房，自有住房能够增值，也使90后放弃租赁消费转向高价的购房市场。再次，国家的政策偏向，重买轻租的政策，使得90后选择购买住房。这些因素迫使90后在一定程度上抑制其他消费，放弃租赁住房而转向购买住房，进一步推高了房价，威胁房地产健康的发展。为了能促进住房租购市场均衡发展，政府应该从以下两方面考虑：一是大力培育和发展住房租赁市场，保护租赁者权利，提供合适、高品质的住房租赁选择来刺激90后的租赁需求；二是通过舆论和广告的宣传，正确引导90后住房租买选择。本次研究以南京市的90后消费者为对象，具有一定的区域局限性，此外，租买选择意向与租买选择行为之间存在偏差，未来的研究需要进一步考察90后消费者的购房动力、价值观、群体压力等多方面因素对租买实际行为的影响。

参考文献：

[1]林素钢，姚振宇.城市居民住房的购租选择实证分析——以江苏南京为例[J].吉林省经济管理干部学院学报，2013，27（3）：26-30.

[2]郑思齐，刘洪玉.从住房自有化率剖析住房消费的两种方式[J].经济与管理研究，2004（04）：28-31.

[3]陈多长，余巧奇，虞晓芬.城市居民租购住房偏好差异及其影响因素——以杭州市为例的实证研究[J].浙江工业大学学报（社会科学版），2011（01）：1-6.

[4]Ben-Shahar D. Tenure choice in the housing market psychological versus economic factors[J]. Environment and Behavior， 2007，39（6）：841-858.

[5]潘虹.居民住宅权属选择影响因素研究[D].浙江工业大学，2009.

[6]廉金君，王伟，王冰川.我国“80后”购房行为倾向研究——针对购房行为与消费信贷关系进行实证分析[J].现代商业，2009（24）：36-37.

[7]徐炉清.住房租赁市场问题分析及规范发展的建议[J].城乡建设，2012（01）：70-72.

[8]傅三莎.自有住宅与租赁住宅居住质量差异化研究[D].浙江工业大学，2009.