上海再现疯狂地王 专家建议分城施策

雒招霞

6月1日，上海又现“新地王”，信达地产以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得顾村住宅+商场地块，溢价率高达306.53%！

如此之高的溢价率超过了前期由保利溢价296%摘取的浦东新区周浦镇地块，刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

当前，一二线城市“地王”频现、楼市“涨声一片”，可以说是中国楼市已有明显好转，但同时也导致过热区域的投资风险积累，也不利于三、四线城市去库存。这种情况下，控制房价的压力明显增加，合肥、南京、苏州等二线城市政策收紧预期愈演愈烈。专家建议，‘一刀切的调控政策是不可取的，当下还是要各地按‘分城施策、‘差别化调控的思路继续消化房地产库存。

二线城市领涨一线城市

从目前的经济数据来看，中国楼市整体上好于去年的趋势已较为确定。

中国指数研究院最新的百城房价指数显示，5月全国百城住宅均价，环比上涨1.70%，同比上涨10.34%，已是连续10个月出现双涨。而且，涨幅居前十位的城市全部为二线城市，依次是：厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

业内人士指出，一线城市出台不同力度的约束性政策，抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大，导致市场活跃。

此外，一线城市的房价偏高，部分投资资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

以合肥为例，今年4月份，合肥新建商品住宅价格指数环比上涨5.8%，同比上涨17.6%；二手住宅价格指数环比上涨6.8%，同比上涨30.4%。两项指标在70个大中城市中均位居第一，处于“领涨”态势。

据介绍，今年以来，合肥市房地产市场持续升温，呈现出多年罕见的“火热”景象，住宅类商品房价格大幅上涨，市场持续出现“一房难求”局面。安徽省经济信息中心预测处发布的报告显示，一季度，合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。开发商捂盘惜售、强制捆绑搭售变相涨价等现象频生。

过度投资 不利去库存

深圳、上海、合肥、厦门等一、二线城市火爆的楼市行情，吸引开发商不断进行风险投资，违背了今年房地产“去库存”的主要目标。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，“个别城市楼市过热，不利于去库存，地方政府应及时出手抑制。”他说，世界各国的历史经验多次证明，房价过快上涨，对谁都没有好处，因此当地政府必须及时出手，给市场良性预期。

中国房地产数据研究院院长陈晟也表示，一、二线城市火爆的楼市形成“虹吸效应”，导致开发商投资的过度集中。这既导致这些过热区域的投资风险积累，也不利于三、四线城市去库存。

招商证券研报显示，4月份全国重点城市（30个）商品住房库存去化周期为10.5个月，其中一线城市（4个）去化周期为7.8个月，重点二线城市（16个）为9.2个月，重点三线城市（10）仍高达19.1个月。

中国物流信息中心武威也表示，房地产去库存化任务仍较为艰巨。他分析说：“5月房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱。结合数据的变化，我们认为，虽然今年以来一、二线城市的房地产销售有所升温，但难掩三、四线城市库存依然较大的压力。”

在王珏林看来，当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动，三、四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。

多位专家一致认为，‘一刀切的调控政策是不可取的，当下还是要各地按‘分城施策、‘差别化调控的思路继续消化房地产库存。

政策收紧 箭在弦上

随着一二线城市不断涌现的“日光盘”、“地王潮”，政策收紧预期愈加明显。近日，二线城市相关部门就表示，将采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。

南京市政府有关部门指出，目前南京房地产市场总体平稳，同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题，因此，南京将实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效；同时严格落实控房价准许成本，物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时，对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。

涨幅最高的合肥也被曝出近期出台收紧新政。据了解，5月召开的一次合肥市委中心组理论学习会议上，合肥市主要领导就明确表示，要加强楼市调控，防止过快增长。合肥市房地产管理局相关负责人则称，后期不排除重新出台限购限贷等调控政策。据悉，目前合肥九个区的限购政策已草拟完毕，待市政府批准，而限购执行或以交易备案时间为准。

苏州方面也被曝出，已制定好收紧新政，包括购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上以及买房须居住证满一年等硬性规定。

对此，专家表示，房价在短时间内过快上涨存在透支和盘整的风险。因此，应及时调整土地供应节奏，加大有效供给，调整市场预期，逐渐缓解供需矛盾。

易居研究院研究员也认为，针对市场火爆、房价上升较快的区域，地方出台的“收紧”型政策信号明显，包括提高居民非首套住房贷款比例、提高限购门槛、加强房地产市场监管以及更有计划地制定土地出让计划等。