国内外公共租赁房租金定价现状及启示

一、研究背景

公共租赁住房是指由政府或公共机构所有，用低于市场价的、承租者能够承受起的价格向承租者出租，面向的对象包括城镇中低收入居民、新就业的大学生和外来务工人员。各地的公共租赁住房制度由于刚刚起步，在建设运营过程中暴露出不少问题，这些问题尤为集中地体现在租金定价这一核心环节上。

二、国外公共租赁房租金现状及启示

1.国外公共租赁房租金现状

（一）日本公共租赁房租金现状

日本公营住房的房租因承租家庭收入水平的不同而有所差异。其计算公式为：房租=房租基准价×房租调整系数，房租调整系数=城市区位系数房屋面积系数×房屋使用年限系数×居住方便性系数。

房租基准价根据家庭收入状况确定，原则上为家庭纳税收入的8%。具体操作时，可对应家庭收入分类表确定房租基准价。除了房屋特性和家庭收入，日本还将家庭人口数列为考虑因子。

（二）新加坡公共租赁房租金现狀

新加坡的公共组屋计划始于建屋发展局（HDB）的“五年建屋计划”和“居者有其屋”计划，其发展经历了四个阶段。在新加坡，通过政府租赁公共组屋的租金远低于在公开市场的租金。以一房的组屋租金为例，其在公开市场平均租金为788美元/月，而政府的租金水平在26-205美元/月之间，最高租金为公开市场租金的26%，最低仅为3.3%。

（三）德国公共租赁房租金现状

德国公共租赁住房在住房市场中的比重居欧盟之首，截至2003年底，约有57%的家庭通过租赁市场解决住房，在一些大城市甚至高达90%。公共租赁住房体系在整个住房市场扮演着极为重要的角色。

（四）美国公共租赁房租金现状

美国低收入者支付房租是从下面的规定中取最高值支付房租：家庭调整月收入的30%（指扣除生活基本保证金和其他社会保障金后的收入）；家庭每月毛收入的10%；福利租金（针对具有申请资格的低收入家庭）；房屋管理局设定的25～50美元的租金。

2.国外公共租赁房租金现状的启示

从以上各国及城市现行保障性住房租金定价的经验，可以看出：日本的做法是综合考虑低收入家庭的可支付能力、家庭结构，以及房地产市场价格定价；新加坡和美国的做法是依据低收入家庭的可支付能力定价；德国的做法是依据房地产价格和管理成本定价。借鉴以上各国经验，对公共租赁住房租金定价提出以下建议：

（一）租金与收入相挂钩，对不同收入群体实行差别化租金对于低收入住房困难家庭应该做到应保尽保，需要政府运用行政手段在定价方面予以补助。可以采用可支付能力定价的方法确定其租金水平。

（二）租金要体现房屋的差异性

对于不同的公租房项目而言，由于区位、质量、配套设施等因素的差异，其租金水平应是不同的。同时，考虑到相同项目内的公租房朝向、楼层之间也有差异，各户的租金标准也应该是不同的。

（三）租金应动态调整

公共租赁住房的租金标准应该是动态变化的，由于住房困难家庭的收入、市场租金是不断变化着的，应该根据实际情况变化，动态调整租金，有利于体现住房保障的公平性。

三、国内公共租赁房租金现状及启示

1.国内公共租赁房租金现状

公共租赁房的租金标准由当地政府和相关单位根据当地经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素综合考虑，按照低于市场租金水平的原则确定，并进行定期调整。

北京市按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租金，约为同地区市场租金价格的70-80%；深圳公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，按同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮，现行深圳公共租赁住房租金约为同区域同类住房市场指导租金的60-70%左右；厦门保障性租赁住房租户需承担的租金约为同区域同类住房市场指导租金的10-30%左右；常州市的特点是租金低，租金仅为市场租金价格的30%左右，低收入家庭每月为3.5元/平方米，新就业人员为每月4.5元/平方米，即使以后上调租金标准，也不会超过市场租金的50%；天津市滨海新区的租金约为市场租金价格的80%左右。

2.国内公共租赁住房租金定价的启示

（一）以“保本”作为租金定价的基本原则，有利于公共租赁住房的长远发展公共租赁住房租金的确定以其投入成本作为主要依据，能够确保公共租赁住房的建设成本、贷款利息及运营成本的回收，减轻了政府负担，为公共租赁住房的长远发展提供资金保障。

（二）根据租户收入的不同分档制定差别化的租金。目前，全国只有较少的几个城市采用这种方式制定公共租赁住房租金。如广州市，根据申请人可支配收入的不同划分为三档，分档制定相应的租金标准，使得不同收入水平的租户承担不同的租金，体现了公平性。

【参考文献】

[1]盛和太，臧崇晓，王守清.基于BOT模式的公共租赁房定价研究[J].工程管理学报，2013（1）：64-68

[2]曹丽娟.关于我国城市公共租赁住房租金标准制定的思考[J].价格理论与实践，2010（5）：37–38

作者简介；景杨洋（1991-）女，汉，山西财经大学，研究方向：住房制度。