房地产去库存之策

尚教蔚

短期看应出台引导性政策和基础性政策，中期看应让市场和政府共同发挥作用

房地产去库存是2016年中国经济社会的五大任务之一，更是今后一段时间要着力化解的风险之一。现在的房地产库存不仅是房地产市场本身的问题，而是已经涉及经济金融等多方面的问题。

房地产库存形成的主要原因

房地产库存形成的原因比较复杂，不仅与经济发展阶段相关，与国家的宏观调控政策相关，也与房地产市场发展本身相关。2011-2015年，受限购、限贷政策和房地产企业布局不合理等原因影响，房地产库存快速积累（见图1）。

2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。为落实该政策，2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2011年，“限购”“限价”“限贷”等政策全面升级。2011年1月，国务院出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”，要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。这些严厉政策的实施，在一定程度上控制了商品房销售，致使2011年和2012年销售面积增速明显下滑（见图2）。这种情况导致商品房库存继续增加，特别是住宅库存增速上涨较快。

受限购、限贷政策的影响，一些房地产企业的主战场从限购、限贷城市逐步转向没有限购、限贷的地区或城市，导致三四线城市房地产开发量增加。这些地区或城市的经济状况、人口增长等均不如一线城市和部分二线城市，供给增加的同时需求并不旺盛。部分房地产企业没有深入研究政策及市场变化，致使投资、布局不合理，造成三四线城市房地产库存增加。

房地产库存对经济金融及房地产业的影响

中国经济已经由过去的高增长进入新常态发展态势。在这种情况下，房地产库存增加势必导致房地产企业对未来预期不看好以及资金紧张，进而影响房地产投资。

房地产库存对经济有一定的影响。住房改革以来，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重约为20%，房地产业上下游关联几十个产业，是经济发展的重要支撑。由于库存增加，2015年房地产投资增速仅为1.0%，是1997年以来新低，导致房地产投资所占城镇固定资产投资比重为17.1%，为1999年以来最低。房地产开发投资占GDP的比重从1997年开始到2014年一直呈上升态势，但2015年这一比重呈下降态势并低于2013年和2014年（见图3）。由于地方财政收入主要来自房地产业，因此房地产库存增加，对全国经济产生一定影响，对地方经济产生更大影响。

房地产库存增加，大量占用房地产企业资金，容易出现金融风险。1997-2015年房地产开发资金中，房地产企业的银行贷款所占比重约为17.3%，加上个人按揭贷款，这一比例还应该再增加10个百分点左右。如果房地产企业因为库存增加而难以为继的话，就会增加金融风险。因此，房地产库存化解完之前一定要防范金融风险的发生。

降低房地产开发进度。2015年房地产开发的相关数据创历史最低，房地产投资增速、土地购置面积增速、房屋施工面积增速、房屋新开工面积增速、房屋竣工面积增速均创1998年以来新低，分别为1.0%、-31.7%、1.3%、-14.0%、-6.9%。房地产投资增速下降一般都出现于房地产市场形势不好的第二年。以2008年为例，2008年成交量大幅下降，房地产投资增速并没有创当年的新低，而是在2009年创下了2000年以来最低。2014年、2015年房地产投资增速连续两年成为历史最低。这不仅影响房地产开发进程，进而影响今后2-3年房地产供应，也从另一个侧面表明房地产库存增加，使得房地产企业资金占用较大，资金周转紧张，难以继续投资和开发，同时也表明房地产企业对未来预期并不看好。

化解房地产库存路径选择与对策建议

房地产库存是一段时期内供给与需求不匹配造成的，因此化解房地产库存要通过调整供给侧和需求侧双方面来解决，并综合全面地出台相关政策措施。

（一）针对区域分化实施多元化政策

1.分城施策。近年来，房地产地区分化比较严重，一线城市和部分经济较为发达的二线城市房地产市场形势好于三四线城市。国家层面出台政策时应主要面向房地产库存较高的地区或城市（主要是三四线城市），使各地区或城市尽量做到“一线一策、一城一策”，对于某些城市甚至可以具体到“一盘一策”。对房地产库存较大的地区或城市，应该取消对二套住房贷款利率、首付的限制，以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。首付降低至5%-10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。收入较高的家庭可以购买住房，为租赁市场提供房源，但这一点要综合考虑今后要实施的房产税因素。

2.金融支持。尽早将农民工和未纳入城镇住房保障体系的城镇居民纳入住房公积金体系内。住房公积金贷款为一部分城镇居民和农民工购买住房提供了金融支持，其利率低于商业贷款，可以减轻购房者负担。

适时成立住房银行。在经济新常态下，房地产市场面临新的调整和不同以往的发展模式。中长期看应成立住房银行，稳定房地产市场，增加住房消费需求，使其为住房消费提供贷款，同时更应该为低收入家庭提供低息住房信贷支持，使更多的中低收入家庭通过住房银行实现住有所居，提高中低收入家庭的购房能力。

3.利息抵税。中长期看，伴随税收制度改革，利息抵税有可能实施。这一政策，表面上国家会损失一定的税收，实际上可以带动更多的家庭购买住房，是化解房地产库存的积极政策之一。这种做法在国外并不鲜见，应该成为中国对贷款购买住房家庭的优惠政策之一。

（二）控制供给侧，同时扩大需求

1.从土地入手控制供给侧。2015年房地产开发企业房屋施工面积已达73.6亿平方米，其中住宅施工面积51.2亿平方米，尽管增速有所回落，但总的在建量不容小觑。因此从供给角度看，要适当控制房地产市场开发速度，特别是房地产库存较大的地区或城市。政府可以从土地供应入手，房地产库存较大的地区或城市应停止或暂缓供应建设用地。由于这项措施会影响地方政府财政收入，短期看国家要通过和地方或城市政府签订责任状的方式控制土地财政，中长期看还要配合相关的税收改革。地方政府应该禁止房地产库存较大的企业参与土地交易，在房产项目审批上对库存较多的企业停止审批或暂缓审批。

2.给予在城里购房的新市民一定的优惠政策以扩大住房需求。短期看，针对三四线城市房地产市场，应给予有能力在城里购买住房的新市民（包括农民工）适当的货币补贴、税收减免、降低首付。新市民特别是农民工在务工地购房的支付能力并不乐观，是影响购买住房的重要原因。

3.中长期通过土地置换扩大住房需求。结合土地市场改革以及宅基地制度改革基本思路，通过探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，并与城镇住房保障有效对接。即制定农民工在农村的宅基地可以通过退出方式，使他们能够低价购买城镇的保障性住房。比如在特定级别的城市可以购买（或租赁）特定价位的保障性住房，这样可以鼓励一部分农民工退出废弃的宅基地；或宅基地以“地票”方式在土地市场流转，给予农民工一定补助，使他们在务工地买得起或租得起一定价格的商品住房。这样不仅可以化解房地产高库存，还可以使农民工真正成为新市民。

（三）以市场调节为主

1.共同发挥市场与政府作用。化解房地产库存的中长期做法要靠市场调节和政府支持政策协同解决。从市场角度看，一些房地产企业在逐利的同时对自身企业发展模式和方向的研判不够精准，一窝蜂跑到三四线城市寻求发展，而不是通过调整结构、改变经营模式来适应经济新常态的形势。这些企业要调整产品结构、适应新的经济形势，在去库存上逐步通过市场调节来化解。同时要结合企业兼并重组，淘汰整合前期对市场盲目逐利造成高库存的中小房地产企业。从政府角度看，中期需要出台相关的法律法规，完善相关制度。

2.发展住房租赁市场。中国住宅租赁市场不成熟、不健全、不规范，需要国家层面的政策扶持。其他物业的租赁市场要好于住宅，而且企业持有写字楼、商业用房等租赁业务，也期盼资产证券化的实施。

加快发展住宅租赁市场，是化解房地产库存的重要手段之一。租赁市场是房地产市场的重要组成部分。现阶段房地产企业一般不愿意做住宅租赁业务，主要是资金回流慢。因此，要加快建立健全住宅租赁市场，一种方式是国家出台政策让房地产龙头企业（特别是全国性的房地产企业）在原有业务基础上开辟住宅租赁业务。拓展住宅租赁业务无法依靠中小房地产企业，因为中小房地产企业在购买土地、融资成本、楼盘销售的操控上都比不了龙头企业。另一种方式是国家出台政策引导和鼓励房地产库存较大地区的房地产企业拓展住宅租赁业务，通过租赁形式减少库存。对做住宅租赁业务的企业，可以大幅降低其购买土地、支付银行利息、税费等方面的成本。这需要得到地方或城市政府的大力支持。

（四）与住房保障结合，化解房地产库存

1.将化解库存房与棚户区改造相结合。短期看，在住宅库存较大且需要进行大量棚户区改造的地区或城市，可以通过发放货币的形式补贴给棚户区居民，鼓励他们到住宅市场购买住房，以此改变其住房条件和环境。但补贴要足够让这部分居民有能力购买商品房（可以指定楼盘或限定价格）。

2.将非户籍人口纳入城镇住房保障体系。中长期看，应借鉴住房保障的一些做法，对有困难的暂时买不起住房的非户籍人口（包括农民工）实施租购并举的方式，即可以根据收入情况鼓励这部分家庭先以租赁方式租住一定年限，然后根据租住者的情况，以保障性住房的价格卖给能够买得起住房的家庭。这部分住房应该是政府从房地产企业回购的库存住房。

3.住房保障货币化。中长期看，对于库存较大的地区或城市，政府应只保障5%最低收入家庭的公租房，其余家庭（包括农民工）均以货币补贴形式实现住房保障。但要规范和完善房地产市场和住宅租赁市场制度，应尽快出台《基本住房法》以及相关的住房保障方面的法律法规，以确保住房保障货币化的有效实施。