限购新政迭出，“去杠杆”成重点

贺佳雯

3月25日，深圳连夜出台了房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。

值得注意的是，上海同日也发布了被称为史上最严调控政策的“沪九条”。

“一线城市将继续实行严格的限购政策”、“全力支持一线城市地方政府调控措施”、“房地产税法列入今年人大立法的预备项目”……今年两会期间，政府官员、学者专家就房地产限购调控政策发表言论。此次深圳和上海限购政策细则的出台，无疑是政府收紧调控的强有力印证。

抢房潮愈演愈烈

春节之后，以深圳、上海为首的一线城市房价领涨全国，其房价分别暴涨至平均47248元/m2和37144元/m2。从而掀起了一场“日光盘”及连夜排队刷卡的抢房热潮。部分地方楼市已从火爆逐渐过渡到不理智，楼市投机行为严重影响了房地产市场的健康发展。

据住房和城乡建设部部长陈政高分析，我国当前的房地产市场呈现三个显著特点：一是去年以来，房地产销售实现企稳回升，今年1、2月份仍然保持这个态势；二是城市间的分化过于严重；三是待售面积规模大、房地产库存高，库存增速也很快。这一表态，充分证明了中国房地产市场目前呈现出的两极分化的特征。

作为中国最重要的四个一线城市，北上广深聚集了全国超过5%的人口，由此形成的住房需求也带动了楼市的火爆，房价的丝毫涨跌都牵动着整个中国楼市的稳定。

更何况，毗邻香港的深圳从去年开始就像一匹脱缰的野马，均价从一月份的30916元/m2，狂涨至12月份的42591元/m2，涨幅高达37.8%，南山区更出现20万元/m2的项目。

帝都虽多年深受雾霾困扰，但毕竟头戴“首都”光环，房价时时刻刻坚挺，最新统计显示，五环内签约均价已经超过6万元，五环内楼市日渐步入高端化。

而魔都上海的房价也让本地人望而却步，年初更有房子一天疯狂飙升70万元。

一线城市中，广州的房价最为亲民。尽管同为一线城市，房价却正在逐渐脱离第一梯队。据2月份百城房价最新数据显示，广州的住宅均价为17268元/m2，价格连续五年涨幅低于5%。业内普遍将这种亲民的楼市氛围的部分原因归于其多年前就开始实行严格的限购政策。

对于非本市户籍居民家庭，购房人需购房前五年内连续缴纳3年以上社保，高于彼时上海的2年社保要求和深圳的1年社保要求，严厉程度仅次于帝都。这是早在2013年广州颁布的限购政策。可见限购政策对于遏制投机购房有一定作用。

沪深纷纷发力限购

此轮沪深两地发布限购政策，调控力度可见一斑。

首先，对非户籍人口购房限制更严。深圳对非户籍人口的资格判定，从此前能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市缴纳个人所得税或社会保险证明，提高至3年，并限购1套住房。“沪九条”中，则将此年限从原来的2年，提高至5年。

在信贷政策方面，深圳执行差别化信贷。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房，但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

上海则执行“认房不认贷”。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“沪九条”指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营解释：“按照原来政策规定，买了第一套房之后，已经结清了贷款，那么再买第二套普通商品房的时候，按照第一套房的政策来执行，付30%的比例。那么这一块在市场上占有一定的比例。为了压缩市场总的供求之间的扭曲，就是缓解供求之间的紧张，因为他已经买了第一套房了，因此在这种情况下，无论是贷款是否结清，都视同第二套房。”

去年下半年以来，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。

两会期间，央行副行长潘功胜曾向媒体表示，央行会同有关部门一起，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台开展的金融业务，开始进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

本轮限购中，均禁止运用资金杠杆付首付。“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。

深圳此轮新政中，也明确表示将结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。

“本轮房地产新政的重点是‘去杠杆化。”亚豪机构市场总监郭毅认为，此前链家事件暴露了房地产市场出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象，场外配资业务进一步兴起。而放大的资金杠杆容易催生更大房地产市场泡沫，构成巨大的潜在金融风险，引起了决策层的注意。

但对于“首付贷”是否是高房价的幕后推手，市场的看法呈现两极化。也有分析人士认为，“首付贷”之所以能出现，是因为满足了部分人的需求，尤其是年轻人。高房价下刚需遭遇压抑，首付贷可能充当了此轮抢房潮的替罪羊。

市场还在揣测：北京会否将出台更严厉的限购政策？北京房协副会长陈志认为，目前没必要对北京现有的限购政策更加严格。

上海此次政策强度与北京几无差异，5年纳税、社保的政策，北京已执行了5年，而且不久前北京市住建委还表态：限购政策执行效果良好。“如北京再加强政策强度，实际上反证了上海这次推出的5年纳税、社保政策无效。”陈志说。

在财经专家、中央电视台财经频道评论员马光远的眼里，北京房价市场现在出现反弹、销量回升、二手房大量交易等现象，是其作为一个一线城市出现的正常情况。

沪深之后，南京、武汉也相继发布对楼市的约束政策。可以预见，打击楼市投机行为和稳定一线城市房价将成为未来一段时间内的楼市风向标，而限购政策则成为其有力手段。