“大北京”楼市之变

张兴军

在2016年这一轮房价暴涨的大势之下，首都北京的涨幅仅胜于广州，排在深圳、上海之后。然而，在京津冀一体化、新机场兴建等一系列政策利好之下，北京所辐射的“北三县”和首都区域中相对偏远的大兴，引领着这一轮房价的上涨。

北三县：限购之前

京津冀一体化以及北京市政府东迁，催生出了一个超越北京房价的增长神话。尤其是与北京一河之隔的“北三县”，正演绎着新一轮的暴涨神话。以非一线城市的名义而被提上“限购”的日程，北三县可以说是绝无仅有的区域。

家住朝阳区的李辛（化名）就亲身体会到了这轮暴涨所带来的“烦恼”。早在去年年初，他为父母在燕郊南城的夏威夷蓝湾以11000元的单价购买了一套公寓，在收房之后就闲置着。然后，从2月份开始，他每天平均至少接到3个以上的电话，询问其是否有出售燕郊房产的意愿。几乎每周的报价都涨价不少。

“全款收购，一次付清”，李辛对《中国经济信息》记者透露，每次中介人员打电话时候都不忘强调这句话。从最初的120万报价开始到3月末，买方所出的价格已经达到了160万，折合每平米均价19000元。

不止是李辛这样的购房者感受到了这种疯狂，《中国经济信息》记者在3月中旬汇福悦榕湾的开盘现场，亲身体会到了空前的热度。财务室门口排队排队交首付、办贷款的买房人络绎不绝。买房已经上升为抢房，售楼人员介绍，要想不排号直接购买，还要交2万-20万不等的额外费用。

2015年年初时，还有媒体质疑燕郊某楼盘雇人排号制造虚假繁荣景象。彼时，燕郊楼市处于滞涨阶段，优质楼盘的价格也仅仅在万元以上。然而，仅仅是半年之后，伴随着北京市政府东迁通州的传闻坐实，以及京津冀交通一体化等重磅新闻，使燕郊的房价坐上了过山车，迎来了真正的热潮。

汇福悦榕湾的一位销售人员介绍，包括港中旅海泉湾、碧桂园时代城在内，燕郊最新开盘的或在售楼盘的均价，几乎没有低于18000元/平方米的价格。在价格高企之余，针对北三县区域的限购政策也正在酝酿。

3月28日，经济观察网率先披露，廊坊市政府正在研究稳定住房价格的若干项措施，而且很快就会公布。其调控对象，就是近期价格有些失控的廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县三地（以下简称“北三县”）。

报道中称，北京河北共管燕郊大厂香河，三地首付将上调至首套三成二套六成。涵盖全面限贷、积分落户制度，以及“北三县”的用地规划、人口总量指标和建筑规划归属北京市通州区政府和河北省廊坊市政府共同管理在内的一应细则，反衬出的正是这一区域的空前热度。

《中国经济信息》通过调查了解到，香河的新房单价已经逼近万元每平方米，大厂房价则直奔1.5万元/平方米，区域最热的燕郊则直逼3万元/平方米。按照去年同期的可比价格计算，燕郊房价同比增长近百分之百，大厂与香河也接近50%。

北京市政府在明年迁入通州，直通六环的徐尹路即将开通，平谷线、京秦高速，以及地铁六号线和八通线东延的传闻，均让“北三县”的未来前景充满遐想。

大兴：新城的诱惑

另一个热度空前的区域便是大兴。近几年来，大兴一直以南城发展重要的置业区域而著称，尤其是在地铁四号线通车之后，房价就进入了一个快速上升的通道。随着五环内建筑用地供应逐渐减少，大兴更是扮演了本轮房价狂飙的一个急先锋。

2月23日下午，大兴黄村和北臧村两宗地一举创造了2016年“新地王”的称号，以39亿元的高价拍出，折合为楼面价高达4.7万/平方米，创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润公元九里的新房售价。

媒体报道称，这一地块共获得9次网上报价，包括绿地、融创、天恒、葛洲坝、金地、旭辉、中铁建和万科联合体、电建和南国置业联合体、龙湖和首开联合体等9家竞标主体均参与了竞拍。最终，经过70余轮争夺，绿地以39亿总价和配建1.5万平方米自住房的代价胜出。随后，竞标的大兴区北臧村生物医药基地DX00-0502-0013地块F3其他类多功能用地则以13亿元的价格同样被绿地收入囊中。

中原地产分析师张大伟介绍，该宗地距离地铁清源路大约1.5公里，是北京2016年第二宗居住类楼面价“3万+”地块，也是北京历史上第46宗住宅类土地“3万+”地块。地产商敢于以高于面包的价格购买面粉，所看好的正是大兴区域未来的增长空间。按照分析师的测算，这块待开发的楼盘只有卖到10万元以上才会有客观的利润。位置相对偏远的大兴房价迈入10万元+时代，这种预测要是在两年前说出来，肯定被人说成是痴人说梦

据中原地产统计，大兴区域内目前二手房均价在2.5万左右，比如清源西里2.8万、滨河坊2.5万、福苑小区2.2万。黄村周围无在售商品房项目，但距离2015年地王——瀛海镇比较接近。类似区域的新建商品房均价在3万左右。

亚豪机构市场总监郭毅分析，新年后三部委联合发布减税政策，取消了“普通住房”的定位，从中可以看出，2016年房地产市场调控仍会以宽松为主，宽松的政策环境也刺激了开发企业购地的积极性。

数据显示，北京五环以内房价已经悉数跻身6万元时代，并且库存量极其稀少。而大兴则因为交通不断完善和新机场兴建的利好，而搭上了快速增长的班车。正是在这种背景下，新城大兴成为北京当下仅次于通州的热门区域。

亚豪君岳会数据统计得出，2015年大兴区共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交11883套，仅次于获得更大发展利好的通州区，在北京16个行政区排行中位列第二。但是其更多的成交均地处六环外，五、六环之间的核心区域住宅存量已出现短缺。截至目前，大兴五、六环之间的商品住宅存量仅有8000余套，而扣除商住与别墅产品之后，纯普通住宅产品存量仅4000余套。这些库存量，消化起来极其容易。

链家地产工作人员在接受《中国经济信息》记者采访时也从侧面透露，自从前述两宗地拍除了新高的价格，周边辐射的区域二手房价也水涨船高。以地铁四号线末站天宫院为例，其周边的二手房挂牌价普遍在27000元/平方米以上，如果算上税费以及中介费，均价差不多达到了3万元/平方米。而且，从最近的成交情况来看，房主毁约已经成为常态。