一线疯了，应该怎么办？

巴九灵

杭州有一个地铁站叫西湖文化广场，站点附近有一个地标建筑叫环球中心，它的22楼是杭州最大的房产中介公司总部，从年底开始，地铁站的广播不再是地铁通知或普通服务信息，而是“单曲循环”告诉大家去中介公司应该走C出口，并指路如何到达。在环球中心的楼下，随时可以看到排着长队上电梯到22楼签约的人们。

非典型现象

以往深圳开发商开盘，会租用酒店的宴会厅。去年年底一个开发商发盘，直接租用了体育馆，这个体育馆最多可容纳1.8万人。这次演唱会式的开盘，前3小时就已经有上千人排队，开盘过程只持续了6个小时，4次宣布加房源，将1637套房源全部卖完，签约金额达60亿。

去年以来，上海卖方在谈判过程中几次提价，几日就涨价百万的房子屡见不鲜；房东不让看房子，直接问出价；好不容易看完房子，房东也不肯收钱，怕卖早了吃亏……房价暴涨的副作用——二手房违约如期出现，民事业务的律师事务所业务量暴涨，因二手房违约造成的法律纠纷，一个月的量几乎可以抵得上14年一整年。

2015年一线城市房价领涨，深圳涨了33%，上海涨了17%。当一个城市的房价年增长超过30%的时候，城市里的居民大概什么工作也不想做了——买不起房的自暴自弃，买得起房的坐收渔利。

如火山爆发般的房价高潮还未来得及延伸到二三线城市，就不期而遇从天而降的冰川冷水——上星期，传闻多日的上海“史上最严”楼市政策终于落地。非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由满两年调整为满五年。同时，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。深圳房地产市场也下达了关于收紧住房贷款的相关决议。

如果说房地产政策的不断调整在宏观上只是数据的体现，那深入到寻常百姓人家那就是如同过山车一般的体验。

面对2016年新政策的推出，许多本没有能力买房的人也按耐不住内心的焦虑，他们不断在房价的曲线上徘徊，无法做出决定——想倾注一切来拥抱这个泡沫，却更害怕其在一瞬破灭。

肯尼迪曾说“如果当鞋匠都在买股票，我就不想呆在里面了”。当整个社会都潮水般扑向房市的时候，我们更应用理性的思维分析其背后暴涨的原因。除了政策导向之外，还有两大客观因素。

人口流入。一线城市的房价暴涨，与其稠密的人口净流入量分割不开。今天的一线大城市，人口净流入量都以百万为单位计，无时不刻在向北上广深等几座中心城市聚集。

城市的经济规模和人口增长又形成良性的循环和经久不衰的扩张势头。

以上海为例，单就整体经济规模，早已超越多个国家，可以说是“富可敌国”。人口不断增长，土地供应却非常有限，住房供不应求，而价值膨胀也是顺理成章的。

货币总量增长。从2005年到2015年，我国的广义货币总量每年都以两位数的百分比增速一路小跑。以2015年为例，去年我国的货币总量增加将近14%，但GDP增长却是6.9%。货币增发的速度达到了经济增长速度的两倍，跑得最快的大概就是印钞机了。

而由于通货紧缩和实体经济的不振，最近一年央行持续降息六次，又造成了货币持续宽松的状态。

银行不保险，股市像冒险，每个人都感觉到口袋里的钱在贬值，这样的情况迫使我们选择一个可靠的避险性投资，房市再一次成为最佳选择。最起码，你住或不住，房子就在那里。

正如莎士比亚说的“极度的疯狂是不能用一根丝线拴住的，就像空话不能止痛一样”。楼市急需理性来平衡火山般的疯狂，而以上三个因素一定是房市的晴雨表。

从一线到四线，需要考量的原则

在超一线城市，因为人口处在持续流入状态，经济规模不断壮大，北京对比的是首尔，上海对比的是台北，深圳对比的是香港，等量而观，这些城市似乎还看不到增长的顶部。延伸到其他各类城市，一些具体的指标或许可以作为参考。

要看土地供给。过去三到五年，土地供给是不是合理和持续的。以杭州为例，过去三年房价缘何不涨，是因为2009年一年就出让土地1600亿元人民币，比是年北京还多900亿元。这就是过去几年杭州政府在土地供给方面存在的问题。反观上海，这座国际大都市自2006年开始的11年时间里上市的182.8万套的商品住宅，178.5万套已经名房有主，剩余的库存尚不够6个月的销售。

当然，也要看城市的第三产业增长与周边城市的对比是否具有优势。

2016年，经济形势空前复杂，房地产价格的暴涨、企稳，甚至是泡沫的衍生状况，是观察当下经济的中国指标。我们乐于看到房价和徒弟增长都回归到理想。

非理想暴涨是无人乐见的结局

今天的“90后”依靠自己的努力买到房子的人不到0.1%，市民不愿意看到房价暴涨。绝大多数政府也并不愿意看到这种暴涨，因为土地是政府的最后一张牌。房价长期暴涨，经济问题就容易转化为社会问题。房价非理性上涨，对于地方政府、地产开发商、银行和潜在的购房者都不愿见到这种结局。

2015年全社会融资总额17万亿，房地产占到12万亿，在很多城市都占到大而不倒。2010年以后，4万亿投资中一部分被拿来做房地产投资，在部分空置率较高的城市，投资者破产会直接由银行来买单。如果房地产崩盘，首当其冲的就是银行。

开放商同样不愿意。今天北上广深一线城市和重要的省会城市，在土地拍卖会上，已经看不到新鲜的面孔。高企的房价和地价，让多数地产商纷纷出局。整个行业充满着投机的氛围。

2013年，房地产出台国五条。各地政府要制定并公布年度新建商品住房价格的调控目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。所以说，对于政府而言，应该承担起房地产价格稳定的责任。房地产问题不是简单的市场问题，政府有责任让房价的变化，与GDP增长和居民收入增长形成一定的合理比例。