楼市去库存不能靠“哄”

韩振

近日，中部某省部署房地产去库存工作，要求广泛宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念。在全国楼市价格出现两极分化的时刻，政府如此信誓旦旦地营造城市购房的升值预期，恐怕不仅难去库存，还会制造新麻烦。

从房地产的商品属性来看，地方政府既无法给房地产定价，也无法保证房地产升值。房地产是高度市场化的商品，其价格主要受制于供需关系。当下，全国房地产市场都面临着结构性供需矛盾，一线城市供应不足，三四线城市产能过剩，这是当下房地产价格出现两极分化的原因。在此背景下，地方政府宣传“农民在城市购房是升值”，显然违背了商品的价格规律，有可能对购房者形成误导。

从购房者的购房动机来看，农民进城买房多是基于生活、生产的刚需，而非用于投资目的。近年来，大量农民工进城务工并在城市长期居住，但他们无法享受城市的教育、医疗等优质资源，亟须通过购买房屋等方式落户城市、扭转身份，从而更好地生产和生活。地方政府不去释放这类群体的刚性需求，反而引导农民的投资需求，无异于病急乱投医。须知，农民既缺乏投资的资金，也不具备强大的抗风险能力，一旦在高风险的房地产中投资失败，将给政府造成更大麻烦。

去年底召开的中央经济工作会议提出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；同时，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。从中央的要求不难看出，降低商品住房价格，是去库存的一个重要措施，大打“升值预期”牌无疑与中央要求南辕北辙。一些地方政府的做法，既不符合中央的要求，又违背了市场规律。

事实上，一个中部省份选择“升值预期”的宣传策略，也在一定程度上反映了各地普遍存在的需求乏力状况。根据业内专家的预测，在我国三四线城市当中，确实约有三四成的购房需求是来自于周边中小城镇和农村。然而，如何合理释放这些购房需求，形成现实的购买力，一些地方显然还没有找到科学的发力点。

笔者认为，去库存还是要以“农民工市民化”作为切入点，紧紧抓住“供给侧改革”的牛鼻子，提升供给质量，减少无效供给。比如，在房地产去库存时，应充分考虑到购房者的医疗、教育、生活等需求，为楼市提供完善的服务配套。另外，还有必要考虑到农民工进城后的就业问题——农民工进城后安居乐业了，才会吸引更多的农民进城，去库存才会迎刃而解。

编辑/张玉荣