基于GIS和空间句法的大学城商圈分析

2016-05-14陈昊张瀚月许磊磊

企业技术开发·中旬刊 2016年8期

陈昊　张瀚月　许磊磊

摘要：大学城商圈在发展初期，商圈内的同质性及无序竞争相对比较严重，门面店的更迭情况比较频繁，因此如何有效规划商圈内的商业业态及布局，是当下大学城商圈管理者及经营者亟待解决的关键问题。文章首先对汇金商圈的现状和人流量进行分析及评价；其次基于空间句法对商圈进行空间结构分析，结合GIS空间分析手段，并利用SPSS软件针对商圈盈亏状况与人流量和商圈空间结构的关系给出实证；最后以餐饮业为例，对其在商圈中的布局给出合理的建议。

关键词：商圈分析；大学城；空间句法；GIS；布局

中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）23-0124-03

1 概述

大学城商圈在发展初期，商圈内的同质性及无序竞争相对比较严重，门面店的更迭情况比较频繁；同时，同种类型的店铺在不同的空间位置，店铺的收益情况相差很大。因此如何有效规划商圈内的商业业态及布局，引导商铺经营者有效经营，是当下大学城商圈管理者及经营者亟待解决的关键问题。

目前对大学城商圈的研究已取得了很多成果，国内外学者从不同的角度对其进行研究：有学者分析了大学城商圈的利用情况[1]；有学者分析了大学城消费者的出行习惯及消费习惯[2]；有学者针对大学城商圈布局方法、商业选址等给出了自己的研究结论[3]。

以上各方面研究均取得了相应的成果，但大多数都是对商圈进行定性分析。而涉及店铺布局的空间位置问题最好的解决角度应试定量分析。

空间句法理论用于空间定量分析已经应用到了很多领域。譬如，郭佳希的《DepthMap软件在网师园空间分析中的应用》[4]。如果把该理论合理的运用到大学城商圈的空间结构分析中来，那么就可以为特定商业类型与商圈空间布局的空间关系给出实证。

本文首先通过问卷调查及实地调研法，结合计算机数据库技术对汇金商圈进行现状分析及评价，其次将利用空间句法理论计算出商圈中建筑空间的可达度和可视度，然后利用ArcGIS软件从空间角度分析出人流量、可达度和可视度对商圈的影响，并通过SPSS软件对其给出实证，最后以餐饮业为例，利用其余建筑空间布局的空间关系对大学城商圈的商业业态及布局做出合理的建议。

2 相关理论概述

2.1 商圈理论概述

2.1.1 商圈分析

商圈是指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为超市经营的影响范围，是由消费者的购买行为和超市店铺的经营能力所决定的，一般将商圈视为以超市为中心，向四周展开的同心圆。商圈包含三个层次：核心商圈、次要商圈、边际商圈[5]。

商圈分析是一个复杂的过程，涉及经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。对于多数门店来讲，商圈分析应主要放在以下几个方面：消费者消费行为分析、竞争对手的分析、商圈内商业组合的分析及其他因素[6]。

2.1.2 大学城商圈的特点

大学城商圈的消费者主要是学生，具有如下特点：其一，消费者群体人数庞大，年龄结构单一，人口密度大；其二，消费者的平均消费水平不高，但整体消费水平在不断提高；其三，大学生消费具有“次多量少”的特征，消费时间季节性强。[7]

2.2 空间句法理论

空间句法于20世纪80年代初由伦敦大学的黑里尔（Hillier）和他的合作者提出，用于描述建筑设计中选择不同的实体和空间构造可能给人带来的视觉和行为影响，其在城市空间结构及空间中行人活动模式问题中显示出强大的分析力[8]，目前已经广泛应用于建筑和城市空间发展的研究中。

对于空间句法的研究主要有两个工具软件，Axwoman和DepthMap。DepthMap作为空间句法的专用分析软件，在空间结构分析领域，尤其是空间层面的定量分析中起着重要作用。它主要通过对空间结构中连接度（connectivity）、整合度（integration）、深度值（depth）这3个指标的具体分析，帮助总结确定空间不同层面之间的关系。

①连接度：表示与某个自由空间直接相交的空间数，是一个静态局部度量值，从连接图可直接读出。在实际空间系统中，某个空间的连接度值越高，其空间渗透性越好。

②整合度：表征一个空间与局部空间或整体空间的关系。整合度越高，可达性越高[4]。

③连接度：反映了空间可视度，整合度反映了空间可达度。

3 汇金新地商圈分析

3.1 分析对象及数据来源

汇金新地商圈位于苏州教育园北区，作为一个建筑面积6万平米的商业综合体，周边有包括苏州科技学院、苏州经贸学院，苏州技师学院等6所高校及山水印象、学府花园、湖畔翠庭等成熟居民小区。区域辐射范围内的人口众多，商业需求旺盛。

本文主要采用实地调研法和问卷调查法，结合计算机数据库技术对汇金商圈现状进行分析与评价。通过对商圈内不同类型、不同区域的典型商家进行座谈、访问，获取商业经营者的经营状况、未来展望等；同时，在苏州科技学院、苏州经贸学院、苏州技师学院三个校区进行以随机抽放消费者为主的问卷调查，共发放问卷200份，收回有效问卷183份，有效率为91.5%。

本文中利用的汇金商圈的平面图由实地测量获得，汇金商圈平面图被绘制成5×5 m的格网，把每个网格作为具体的研究对象，以便计算每个格网的人流量、可达度、可视度。

3.2 现状分析与评价

①商业空间构成。与大学生的消费观念和消费水平相适应，这种商圈内部空间结构也具有相应的特征。与大都市商业区业态构成的多样性相反，这里的业态相当单一，大部分是由单个的个体小商户经营。商业空间利用情况，如图1所示，商圈中餐饮经营面积占据了约1/3，稍次为住宿面积，同时商圈中餐饮类的店铺接近一半，但是住宿类的店铺却不多。

②商圈利润分析。通过调查得到，每人平均在汇金新地的平均每月消费为288.9元，而商圈核心区一公里范围内有7万人，所以汇金能每月拥有约2千多万的潜在消费。

通过实地调研得出汇金新地所有商家每月的总成本为 1 100万元，与汇金新地的每月的潜在消费相差900万元。对于约350家店铺商圈来说利润还是可观的。但是对于不同的商业类型，他们的收益情况相差很大，如图2所示。餐饮业、住宿类的平均利润很低，相反零售业、娱乐业的平均利润相当可观。由此可见当前商圈内业态构成比例不合理，需要进行有效规划商圈内的商业业态。

③商圈内各类店铺布局与盈亏状况。为了能够更加方便地对汇金新地进行分析，笔者制作了商圈内各类店铺的布局图，如图3所示，同时图3也显示了各个店铺的盈亏情况。从图3可以看出，位于同一区域的店铺，不同朝向的店铺，店铺的经营情况会有所区别。

进一步分析可以发现同种类型的店铺在不同的空间位置，顾客消费行为发生的概率相差很大，所以同种类型的店铺在不同的空间位置，店铺的倒闭率和更迭率相差很大。

不同的空间位置，最明显的变化就是空间可达度与可视度等属性不同。

④消费行为特征。其一，消费结构单一。饮食花费占主导地位是大学城商圈消费的一大特征，前往汇金新地的消费者中有43%的人选择吃饭，其次则是购物、闲逛等。就花费的比重看，饮食支出也以绝对优势位居第一。消费构成的单一性决定了商圈经营的单一性。这种单一性又反作用于它本身的业态构成和经营范围，进而又导致其自身发展空间受限。

其二，消费低、频率高。消费活动发生频率高、单次花费金额少是大学生消费的又一个特征。有50%的人选择每周在汇金新地消费1～2次，其次有27%的人选择消费3～5次。平均每周为2.87次/周。明显高于社会群体的购物频率。

从花费情况看，41%的消费者选择每周花费在50元以下，平均花费金额为72.2元/周，明显低于社会群体中具有独立经济能力的市民。大学生这种高频率与低单次花费额的消费特征是同他们自身的空闲时间多，而自主经济收入少的状况相一致的。

由于大学生的消费活动发生频率高、单次花费金额少，导致大学城商圈的业态相当单一，大部分是由单个的个体小商户经营，且商品档次较低。对于这类店铺，没有进行必要的推广宣传，主要停留在口口相传的传播层次上。由此可见，店铺的可视性，可达性对其经营情况有很大的影响，消费者找到并看到感兴趣的店铺时才会进行消费。

其三，人流量特征。在对商圈的实地调研发现，受三所高校与汇金新地之间的相对位置影响，汇金的西南部人流量最多，人流量从商圈西南角到东北角依次递减，如图4所示。

⑤商圈现状评价。

通过对汇金新地现状的分析可以得出，目前商圈内商业业态及布局不合理，应对其进行重新进行规划布局，在规划布局时需要要重视商圈的建筑空间布局对商圈的影响。

3.3 空间句法分析

①研究方法。利用DepthMap软件，对汇金新地平面图的进行VGA（Visibility Graph Analysis）分析，分析指标主要为连接度、整合度。

②研究结果。

分析结果，如图5、图6所示。

③分析总结。

可视度：从图5中可以看出，每条路，从路口到路中可视度越来越低。从每条道路的角度看，南边的道路以及中间一条东西走向的道路的可视相对而言要好一点，从整体看，南半部的可视度比北半部好。

可达度：由于汇金新地内的道路都很畅通，建筑布局也比较规则，所以图6中可达度情况和可视度基本一致。

3.4 商铺盈利与相关因素的统计分析

将ArcGis中汇金新地的店铺图层（盈亏状况、人流量）与店铺空间句法图层（可达度、可视度）进行关联。运用SPSS19.0统计软件对店铺盈亏状况与人流量、可达度和可视度等因素进行相关性分析。相关性结果，见表1。可以看出，盈亏状况与人流量、可达度、可视度之间具有相关性。因此店铺的空间可达度、可视度以及人流量影响着消费行为发生，在进行商圈布局应把他们作为影响因素。

4 商业布局规划

4.1 商业布局各因素指标

不同的商业种类，对不同的因素要求各不相同。根据对当前汇金新地中不同店铺的盈利情况与人流量、可达度、可视度的分析。可以得出不同种类店铺的对人流量、可达度以及可视度的要求。人流量：零售对人流量要求较高，餐饮、娱乐对人流量次之，住宿较低。可达度：娱乐、零售对可达度要求较高，餐饮业次之，住宿最低。可视度：娱乐、零售对可视度要求较高，餐饮业次之，住宿最低。

4.2 特定商业布局规划分析

通过前期对汇金新地现状的分析，目前汇金新地的商业业态中，餐饮业不仅是商圈中的主导产业，也是收益情况最差的商业种类。因此我们以餐饮业为例，进行商业布局规划，规划结果，如图7所示。

4.3 规划结果与现状对比

从图7中可以看到，规划后的结果与汇金新地目前餐饮业的分布具有一定的重合区。调查发现重叠区内的店铺的盈利情况比重叠区外的店铺要好的多。这也验证了我们研究方法是正确的。特定的商业类型对空间位置具有特定的要求，通过对空间结构的定量分析，可以准确的进行商业布局规划。

5 结语与展望

大学城商圈内店铺的盈亏状况与空间的可达度、可视度以及人流量具有相关性。因此，在商圈布局规划中应考虑这三个要素，从而为商圈管理者提供决策帮助，为商业经营者调整经营思路提供支持。

在对人流的分析中缺乏有效的技术手段，今后研究者可以借助人们手机信号的定位信息，对商圈中的人流量进行实时、准确的动态监测，以更加精确地掌握高校学生消费者对商业街的利用特征。

本文的研究对象处于封闭的大学城，空间结构和人口流动都较为简单，对于开放式大学城，对这方面的研究会更加的复杂。

参考文献：

[1] 何玉身，杨金红.大学城商业街利用研究——以长沙岳麓区大学城为例[J].新乡师范高等专科学校学报，2007，21（5）：155-158.

[2] 陶余奎，李诚.对当前在校大学生消费结构的调查与思考[J].中南民族大学学报（人文社会科学版），2003，23：157-159.

[3] 朱亦萍.新厦大一条街商业发展业态布局分析[J].企业技术开发（下半月），2010，29（7）：159-161.