论商品房预售资金信托制度的构建

摘 要：商品房预售资金的监管关系着商品房建设的成败，但最近几年大陆发生多起楼盘监管资金流失事件，开发商跑路，最终导致楼盘烂尾。我国商品房预售款的监管存在重大缺陷，主要是立法不完善，监管主体混乱，监管内容不具体。本文通过学习台湾地区预售屋价金制度，来完善商品房预售款监管制度。

关键词：商品房预售款 监管主体 价金信托 信托合同

商品房预售款是购房人依照合同的约定，预先支付给开发商的定金或者是房价款。购房人支付预售款后，开发商将此资金用作该商品房建设费用并将建设中的商品房预售给购房人。商品房预售资金一方面具有融资的功能，预售资金占开发商所有资金重要部分，降低了房地产开发的门槛，另一方面对购房者购买预售房屋也具有资产保值、增值的作用。

一、预售资金监管问题的提出

预售资金的使用关系着商品房建设的成败，但最近几年大陆发生多起楼盘监管资金流失事件，开发商跑路，最终导致楼盘烂尾，购房者走向维权道路，给社会造成不稳定因素，可见对预售资金进行监管是十分必要的。通过对烂尾现象进行分析，笔者认为原因主要来自下列方面：

1.商品房预售本身具有比现房销售更大的风险，如开发商经营异常、法律政策变化等。

2.预售资金账户由房地产开发商控制。开发商容易接触到预售款，在利益诱惑下，有的开发商会将预售款转移到私人账户或关系人账户后跑路。

3.预售资金挪作他用，如抽逃建设资金，做其它项目，扩大投资项目，在关联企业之间任意调用等。

4.自有资金短缺，利用金融杠杆获取暴利。有的开发商自有资金欠缺，主要靠银行贷款、承建方垫资、预售回款等方式获取暴利，在开发楼盘过程中负债过多，造成资金链断裂。

对于预售资金的监管，政府已经注意到问题的严重，但我国目前相关立法存在不足。

第一，我国目前对商品房预售资金的监管无全国性统一立法。从法律层面，1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第 45 条第 4 款只是原则性规定，没有具体规定。

第二， 仅有的监管法律条文不具有可操作性。住房和城乡建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定了商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定，显得笼统模糊，而各地监管制度不统一，各地制定的监管制度很多不具有操作性。

当前各地的商品房预售资金监管模式的种类主要有三种：以政府部门为主的监管模式、以银行为主的监管模式、以中介机构为主的监管模式。这三种监管模式都有缺点，政府部门监管容易滋生腐败；贷款银行和资金监管者集于一身，由银行监管公正性会大大降低；中介机构不能担负巨大的赔偿责任。

二、台湾地区预售屋价金信托制度的借鉴

台湾地区为防止烂尾楼现象出现，利用信托制度来确保预售资金专款专用，避免预售资金遭开放商挪用，起到了很好的效果，大陆可以借鉴。

台湾地区银行可以从事信托业务，在台湾《预售屋买卖定型化契约应记载事项履约保证机制补充规定》中将“预售屋价金信托”定义为“本预售屋将价金交付信托，由金融机构负责承作，设立专款专用账户，并由受托机构于信托存续期间，按信托契约约定办理工程款交付、缴纳各项税费等资金控管事宜。”第二项并规定“前项信托之受益人为卖方（即建方或合建双方）而非买方，受托人系受托为卖方而非为买方管理信托财产，但卖方无法依约定完工或交屋者，受益权归属于买方。”

预售屋价金信托是台湾特有的信托制度，通过预售屋价金信托的运作，可确保工程资金依工程进度专款专用，避免开放商挪用预售资金，防止开发商“跑路” ，以促进工程顺利完工。即使出现烂尾楼显现，只要信托账户上有剩余资金，信托银行还可将烂尾楼交给其它公司完成。

三、商品房预售资金信托制度的构想

（一） 由全国人大制定相关法律

我国应该在全国范围内统一商品房预售资金监管制度，或者修改《城市房地产管理法》，建立具体的监管制度，或者完善《信托法》建立预售资金信托制度。

（二） 预售资金信托模式设计

购房人亲自将购房款存入监管账户。新取得预售许可证的商品房项目，开发商不能直接收取购房预售款，购房者将房款交给信托公司，存入信托公司账户，由信托公司作为委托人，对资金管理处分，开发商为受益人。

信托资金专款专用。在信托关系存续期间除有关工程款交付、缴纳各项税费等工程所需费用外，不得供作其它用途。

受益权归属买方的情况。开发商因解散、破产、重整、废止许可、撤销登记、连续停业达三个月以上或歇业而无法续建，致客观上无法依约定完工或交屋之情形，信托受益权归购房者。

（三） 信托公司作为受托人的义务

信托公司对预售款具有管理义务，开发商除可提取规定比例的备用金外，其它预售款必须用于工程建设，企业只能按工程进度，在取得预售许可、结构封顶、竣工验收、物业维修、完成房屋所有权初始登记等5个节点，按指定比例申请使用，开发商因工程建设需要用款应由信托公司审核，银行收到信托公司审批后将款转入开发商银行账户。

一旦发生开发商使用各种欺诈手段套取监管账户资金的现象，或者银行违反规定将预售资金转入开发商单位帐户的，要履行向监察人报告的义务。如果没有尽到监管责任，信托公司应对过错后果承担赔偿责任。

（四） 房地产开发主管机关作为信托监察人

房地产开发主管机关是信托监察人，因此应严格按照法定监管流程执法，核发的商品房预售许可证，应载明信托公司的银行账号。购房合同也要注明信托账户和信托账号信息，购房者付款时，将钱存入信托账户。预售资金信托制度实施后，房管部门定期或不定期的监察，紧密跟踪后续预售款的解缴情况，保障购房者权益。主管机关应对监管过错承担行政责任。

（五） 建立商品房信息信息公开制度

台湾地区有专门的信托专户网站供购房者查询，以随时掌握交付信托之价金明细及相关信息，维护自身的权益。大陆虽然已基本实现商品房预售合同网上联机登记备案制度，但购房者从中获取的信息十分有限，因此应实完善商品房预售资金网上公示制度。

参考文献

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[2]上海社科院房地产业研究中心，上海市房地产经济学会著.中国商品房预售制度研究[M].上海：上海社会科学院出版社，2006 年 11 月第 1 版.

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[4]高立鹤，李福玲.论商品房预售制度的存废[J].科教导刊，2010（4）：64-65.

作者简介

田喜辉（1987），男，汉族，山东省潍坊诸城人，硕士研究生在读，研究方向：商法，2016年春赴台湾东吴大学交换，师从王志诚老师，学习信托法。