创新金融面具下的链家理财

黄伟

当我们说“互联网金融”时，往往意味着丰富的内涵，它既包括资金供给双方绕过传统金融媒介实现的“去中介化”，也包括金融机构使用互联网技术实现自我革新和优化。然而，有一点共识是，互联网金融并不只是简单地将互联网技术运用到金融业务，而是基于互联网理念的金融。技术作为业务操作的支撑必不可少，但仅有互联网技术并不使一项业务成为互联网金融，技术的应用应当是为了提高金融业务的组织和操作性效率。

在这样的思路下，我们再去看目前市场上名目繁多的互联网金融产品，其中有很大一部分恐怕要归入“伪互联网金融”的范畴。更重要的是，这些“伪互联网金融”业务和产品构成了一个相互催生的负面系统，有撼动整个金融系统稳定秩序的危险，最近的链家理财事件就是“伪互联网金融”的一个代表。

上海链家最初进入公众视野是在2016年2月24日，彼时上海市住建委因上海链家两家门店存在欺诈消费者等违规交易问题而要求其下线相关金融产品、撤销橱窗广告并停止独家代理。但随着监管部门的更深介入，链家的金融业务也被推到了法律和舆论的风口浪尖。

《第一财经日报》曾梳理了链家理财平台的金融布局，共分为三大部分四款产品，其中主要的金融业务平台由北京理房通支付科技有限公司（下称“理房通”）和北京链家房地产经纪有限公司下设的金融事业部两部分组成。理房通推出了“通通赚”和“定金宝”“房款宝”等几类产品。其中，“通通赚”实则为解决站岗资金而设的货币基金产品，投资者真正购买的是年化收益率为2.953%的嘉实基金货币型基金。“定金宝”和“房款宝”是两款类淘宝平台的支付宝产品，在购房者与售房者彼此不存在信任机制的基础上，购房者先行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”，当交房完毕后，资金账户再行“解冻”，转入卖房客户账户中。

事实上，链家的互联网金融业务存在着诸多的不规范之处。一般而言，支付机构沉淀的客户资金是需要交由独立的第三方银行进行托管的，以防止支付机构挪用客户资金。但从链家旗下“定金宝”和“房款宝”的交易结构来看，该第三方账户并未在银行进行资金托管，而是由第三方支付公司易智付科技（北京）有限公司进行托管。由于房屋属于投资者大额投资，因此首付款、房屋定金数额往往较大。大量购房者将首付款或定金存入该第三方支付账户，存入以理财通名义在银行开设的备付金账户。由于房屋交易周期长，这笔沉淀资金没有任何的银行托管措施，存在极大的挪用风险。

更为重要的是，链家的业务模式以购房配资为核心，这种为房地产投资者加杠杆的业务在特定的市场背景下极可能催生巨大的资产价格泡沫和系统性金融风险。在没有中介配资的情况下，普通购房者购置房产的杠杆比率一般为1：3，加入链家金融这个配资点之后，杠杆动辄1：5甚至1：7。链家金融的配资服务是如何完成的呢？假如有人要买一套500万元的房子，过去需要支付首付款170万元，加上税费约180万；链家等中介机构推出金融服务后，比如首付贷，购房者缺少的资金由中介机构垫付，如购房者只需支付100万元，那他的杠杆就从3倍放大到5倍，购房门槛降低了40%。正是如此，链家相关人员才说，目前链家的房地产销售成交额有30%来自链家金融部门的推动。这样的情况同样存在于“我爱我家”“搜房网”和“房天下”等中介。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，2017年预计可贡献20%的收入。链家理财CEO魏勇曾公开表示，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。换言之，目前房地产交易市场中，每10名购房者中就有3名借助了中介机构的配资进行交易。通过各大中介公司发布的数据可以推出，通过配资实现的房屋交易金额早已突破了1万亿元。

链家由最初的房产中介业务，通过P2P管道和理财产品的资金输送、垫资服务，已经成为一种变相的融资或担保业务。这种业务模式实际上是对互联网金融的一种异化，是金融创新面具下的“伪互联网金融”。监管部门对链家金融产品的整治，并非简单的针对链家，也不是仅仅依靠链家简单地提升内部管理就可以避免类似事件发生。事实上，监管部门已经嗅到中介机构和部分购房者“场外配资”行为的危险气息。和股票市场一样，大量的场外配资通过杠杆效应，可以极大地活跃市场，也同样可以带来巨大的风险。正如今年3月2日全国政协常委、经济委员会副主任刘明康和中国互联网金融协会领导小组组长李东荣在中国政协报主办的“互联网金融精准助力供给侧改革 推动中国实体经济提速发展”主体座谈会上的发言所述：“在看到互联网金融的成绩的同时，要保持清醒的头脑。”