中粮地产财务报表分析

谭乐丹

摘 要：财务报表能够反映出企业现阶段的财务结构状况、经营成果。有利于投资人、经营者通过对财务报表的分析进行决策。考虑到中国当今社会对于房地产行业的关注程度越来越高，本文将以中粮地产为主要目标，目的是通过对各种数据的分析，发现企业经营存在的优缺点，提出改进建议，提高企业的经营效率满足信息使用者的需求。

关键词：中粮地产；财务分析；问题及建议

一、公司简介及行业情况

（一）公司简介

中粮地产股份有限公司是中粮集团旗下的一个分公司，主要从事房地产行业。中粮地产依靠中粮集团的雄厚实力，在房地产行业内迅速发展，先后开发了北京名都园、上海鹏利海景公寓、成都凯莱帝景、沈阳鹏利广场、厦门鹭江海景花园、中粮颐和南园、中粮彩云居等多个项目 ，得到业内一致好评，公司规模仍在不断扩大。

（二）行业情况

房地产行业位于中国十大暴利行业之首，目前我国房价高居不下，人们购房压力也越来越大。国家面对社会舆论积极出台各种相关政策，效果如何仍有待观望。

二、财务能力分析

（一）短期偿债能力分析

2013年中粮地产的流动速率为1.50，说明每一元流动负债对应150元的流动资产，而2012年的速动比率为1.56，2011年的流动速率为1.55，从近三年的数据可以看出2013年流动速率的数值较前两年略有所下降，但基本保持稳定。根据一般经验，流动比率数值是2时，对于企业来说比较有利，但并不能因此就下结论说中粮地产的短期偿债能力低，应该结合具体的行业水平来看。对于房地产行业来说，流动比率为1.2时比较适合。而中粮地产近三年流动比率数值都高于1.2，可见中粮地产短期偿债能力较强。2013年流动比率略微下滑，说明企业负债经营成效有所提高。

2011年到2013年速动比率的数值依次为0.28，、0.35、0.32，虽然2012年数值有所提高，但2013年数值又有所下降，但三年来速动比率的数值都远远低于经验值。一般来说，速动比率公认的经验值为1，而房地产企业的标准值一般认为是0.65。显而易见，中粮地产近三年速动比率数值都远低于标准值，2013年约为房地产行业标准值的一半，由此可推测中粮地产的流动资产中含有大量存货，由于房地产的立即变现能力较差导致流动资产的流动性比较低，因此企业的短期偿债能力并未如流动比率所反映的那样高。

企业2013年现金比率为28.10%，比2012年稍有下滑，但从整体来看，现金比率数值仍旧较高，企业偿债能力较强。

通过以上对流动比率、速动比率、现金比率的三个指标的分析，我们可以看出中粮地产三个指标在近三年变化情况基本一致，2012年公司短期偿债能力有所提高，2013年较2012年稍有下滑。综合来看，企业的短期偿债能力较强。

（二）静态营运能力分析

对于一般的上市公司而言，股东权益比率维持在50%左右会比较理想。但从表中数据可以看出，近三年该公司股东权益比率基本稳定，波动性不大，数值一直处于21%左右，严重低于标准值，这说明企业负债较多，抵御风险能力相对较弱。

固定资产比率与股东权益比率作用相似，都可反映出企业静态营运能力水平。固定资产比率表示企业的资金是否被闲置，该比值越低越好。从表中数据我们可以看出，近三年固定资产比率比较低，但却逐年提高。可见公司对资金的利用程度逐年降低。

综合对以上两个指标的分析，我们可以看出企业静态营运能力逐年降低，过多的负债以及较低的资金利用率是企业近年来逐渐凸显出的问题。

（三）发展能力分析

中粮地产2011年的主营业务收入增长率高达162.17%，2012年和2013年的主营业务收入增长率波动不大，但增长率稍有降低，说明主营业务收入的增长率具有不稳定性。经过分析可知，2012年和2013年主营业务收入在平稳增长，可见公司销售量逐年增加，主营业务收入也随之增加。

2011年净利润增长率为32.09%，但2012年净利润增长率却是负值，由2012年主营业务收入增长率是正值，可见2012年可能发生偶然状况导致费用成本等控制不合理。而2013年净利润增长率又恢复到30%以上。

下面同时分析净资产增长率和总资产增长率，资产增长率是根据资产扩张情况来表明企业规模增长情况，企业规模增长速度越快，其对企业未来发展的带动效果也越大，因此，一般情况下，资产增长率越高，发展能力也会越强。从表中数据可以看出，净资产增长率和总资产增长率变化趋势是一致的，从2011年到2013年期间都是先减少后增高，且其数值都为正值，可以判断企业的规模在不断扩大，首先2011年中粮地产的净资产增长率仅为16.61%，但总资产增长率却高达61.61%，说明企业主要是通过大规模对外举债来扩增资产规模。而2012年与2013年总资产增长率与净资产增长率基本稳定，并且净资产增长率与总资产增长率数值基本持平，可见2012年与2013年中粮地产企业规模得以扩大的主要原因是企业所有者权益增加。2013年资产增长率高于2012年，可见，公司发展能力较强。

综合以上指标可以看出，2011年负债的增加也带动了销售水平，主营业务收入也大幅度增加，可以看出公司充分利用了财务杠杆效应，但2012年资产增长率在不断提高，但主营业务收入增长率却在不断下降，说明企业并未充分利用总资产，因此，企业规模在扩大到一定程度时，要更加注重企业规模的质，避免盲目扩张。就目前企业状况来说，企业仍具有较高的净利润增长率，企业发展能力较好。

三、 公司存在的问题及建议

（一）公司存在的问题

1、未能有效控制成本

通过计算近三年主营业务利润率可知，企业的主营业务成本较高，影响了企业的获利能力。企业应加强对成本费用等因素的控制，开拓创新，节约成本，提高自身盈利能力。

2、负债较多，抵御风险能力差

通过对长期偿债能力及营运能力分析可以看出，企业债务较多。资产负债率和利息保障倍数都超过正常水平，股东权益指标也很高。为了提高企业的长期偿债能力和营运能力，企业应适当缩减负债额，提高抵御风险的能力。

（二）建议及措施

1、有效控制成本，提高盈利能力

企业成本的提高在一定程度上会影响企业的盈利能力，公司应采取措施优化生产流程，杜绝生产过程中不必要的损失，完善成本监督体制，节约成本。

2、合理控制负债规模，提高抵御风险能力

举借负债可以充分利用财务杠杆效应提高企业的盈利能力，但过多的举借负债将加大企业的财务风险，企业应合理规划负债规模，在追求效益最大化的同时兼顾注重偿债能力。（作者单位：东北财经大学）

参考文献：

[1] 程春晖.全面收益会计研究[M].大连：东北财经大学出版社，2000.

[2] 魏明海，龚凯颂.会计理论[M].大连：东北财经大学出版社，2001.

[3] 党红.关于全面收益的讨论[J].财会月刊，2003，（12）.