直面营改增的房地产企业

陈　鹏



直面营改增的房地产企业

陈鹏

摘要：2016年3月18日下午，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。房地产企业有必要以税制改革为发展契机，未雨绸缪，作出应对措施，实现企业的跨越式发展。

关键词：营改增；房产地企业；影响；对策

一、营改增的背景

增值税是基于商品或服务的增值部分征税。而营业税是对营业额全额征税，只要你有收入，不管你盈利不盈利，挣钱不挣钱，都要征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。可以说，营业税是一种不合理的税，这也是我国为何要进行“营改增”的原因，目的是实现各行业间的税负均衡，促进企业的结构调整，促进产业结构的升级。

从短时间来看，由于企业的抵扣“链条”不完整所限，税负可能会不减反增，但随着行业范围的不断扩大，企业可抵扣项目越来越多，从长远来看，税负会逐渐降低。

二、营改增的历程

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。从2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。自2014年6月1日起，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围。自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

三、营改增对房地产开发企业的影响

交通运输业和部分现代服务业执行了过渡期，在过渡期内上海财政补贴了由于营改增所给企业带来的损失，虽然补贴政策到2014年底已经结束，但房地产企业并非如铁路、电信等国家企业，营改增由于涉及行业的时间不同，政策差异所带来的企业损失由谁负担，需要税务等相关部门进一步解释。

对房地产开发企业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产业的影响是系统性的。

首先，税率的直接变化(由5%营业税税率变为11%增值税税率)，税率大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣(如融资成本的进项，出租房地产的进项)。

其次，房地产开发企业如果向建筑业索要增值税发票的话一定会增加取得发票的成本。建筑企业本身的行业获利习惯和行业利润率不会允许他消化由以前的营业税低税率到增值税高税率的自身消化。如果向原材料供应商索取增值税发票的话，也肯定是会被摊销在商品当中的随之转嫁，很多建材生产企业也是不具备开具增值税票资质的(非一般纳税人)，或者不愿意开具增值税发票的。最后的结果便是层层转嫁，最终消费者买单。然而，普通消费者能够消费的成型的商品——房屋的价格现在的形势是：政府不会允许房价继续高增长。房价不能对应上涨，由下游传递上来的由于税费改革带来的成本增加只能自己消化。

最后，由于房地产企业支付施工企业工程款往往滞后，需要施工企业垫付一部分资金，如果要及时开具增值税发票，施工企业势必要求房地产开发企业提前付款，影响了整个产业链的现金流量。

在房地产领域，营业税改增值税的初衷是消除重复征税。但是，在短期和不同房企内部，房企依然会面临税负增加的风险。房地产开发企业在实际过程中，由于行业的不同，营改增的时间不同，及时取得增值税专用发票做抵扣是难以实现的。很多项目难以抵扣，实际税负并非简单地用毛利率乘以增值税率就能说明问题。相比过去的营业税额，11%的增值税率自然会加大房企的负担。

四、房地产开发企业面对营改增的对策

“营改增”税制改革对对房地产开发企业税收负担与经营成本以及融资与现金流的影响应引起企业管理决策者的充分重视。为此，房地产企业有必要以税制改革为发展契机，未雨绸缪，从以下几方面作出应对措施，实现企业的跨越式发展。

1、公司需要督促上游企业尽早申请认定，获得增值税一般纳税人的资质，为今后抵扣做好准备；公司必须做到合同主体、纳税主体、资金支付主体三者一致，降低营改增对行业带来的冲击，营改增前因为资质共享所带来的三者不一致将和相关部门协商解决，规范总分包模式，资质提供方为总包单位，实际施工方为分包单位，分包向总包开具发票，总包向业主开具发票。

2、公司需要加强财务人员培训，分析“营改增”税制改革对房地产开发企业的财务管理与会计核算等的影响，理解税改新政的要点与内涵，做好会计处理。其次，财务人员应与加强采购销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料价格与进项税额能否抵扣的问题牵头全公司进行营改增的实施工作及税务管理及筹划工作。

3、进行税务筹划，合理控制增值税发票的取得时间，有计划的处理营业税余额，用足用好相关税收优惠政策，降低企业税负。在采购成本相同的情况下，应优先选择一般纳税人供应商并取得增值税专用发票；在采购成本不同的情况下，计算平衡点，选择综合采购成本最低，利润最大的采购供应商。

4、扩展业务范围，以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点，并且混业经营模式也比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险。

“营改增”税制改革对对房地产开发企业税收负担与经营成本以及融资与现金流的影响应引起企业管理决策者的充分重视。为此，房地产企业有必要以税制改革为发展契机，未雨绸缪，实现企业的跨越式发展。(作者单位：中铁置业集团上海有限公司)

参考文献：

[1]房地产“营改增”影响分析及房企应对策略[J]《中国房地产》 2015年34期

[2]赵连伟.营业税改征增值税消除重复征税问题探究[J]《税务研究》 2014年12期

[3]彭永锋.营改增”对房地产开发预期影响及对策分析[Z],2012