“高龄”电梯 谁来埋单

3年前的夏天，在北京市海淀区八里庄北里小区居住了近20年的刘玉兰（化名）老人发现电梯被停用了。因为电梯质量问题，从即日起，不仅刘玉兰所居住的21号楼里的两部电梯，附近23号楼和4号楼共计4部电梯，也一并停止运行。

刘玉兰住在11层，尽管身体尚可，可爬将近30多米高的台阶还是“要费很大力气”。北里小区1997年竣工；翌年，4号楼、21号楼和23号楼的6部电梯开始正式使用，至今，这6部电梯已有连续18年的“工龄”。业界曾对电梯寿命做过一个分界标准：15年及以上即为快速衰老期，质量难以保证。

电梯小修，通常钱可以从物业费里支出，但如果要大修甚至更换电梯，该由谁来埋单？

1999年1月1日，原建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中明确规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

在购买商品房时，买房人需缴纳专项维修基金，约为购房款的2%到3%。通常，这笔钱由开发商代收，后交由住建部门管理。

根据物权法规定，社区公共建设大修要满足两个2/3：一是人数达到相关业主总人数的2/3；二是专有面积占总建筑面积的2/3。举例来说，一栋90户、面积达9000平方米的住宅楼电梯需要更换，需要有占有面积6000平方米以上的60户以上人家投票通过，物业才能申请使用专项维修基金，否则基金就是“死钱”。

对此，北京市质监局协调市住建委等部门出台相关文件，简化住宅专项维修资金使用程序。“电梯故障危及人身安全”等6种危及房屋安全的紧急情况，不需经过“2/3业主”同意，即可直接使用维修资金用于电梯维修。但问题是，海淀区八里庄北里小区并没有这笔基金。

“八里庄北里不是新建的小区，没有公共维修基金。”八里庄街道办事处副主任吴维说，“另外，小区存在多家产权单位，一共有39个单位，每个单位只有一栋楼或者一个单元。”

“我住在十几楼，没有电梯不方便，我愿意出钱更换电梯，但是住一、二楼的住户不天天用电梯，对他们来说换不换无所谓。”年近70岁的李少芬（化名）老人说。

2013年8月，该小区华丽楼宇物业公司制定了电梯更换资金分摊方案。根据《物权法》和《北京市住宅专项维修资金管理办法》，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定分摊电梯更换的费用。

“3栋楼，每栋楼两部电梯，分摊下来一户大概需要承担四五千元。”吴维说。但是，几个月下来，街道办、居委会挨家挨户做工作后筹措到的资金还不足安装电梯费用的一半。

在对八里庄小区进行多次调研后，去年8月17日，海淀区相关部门发文件明确，业主等出资不低于电梯更新改造大修总费用的60%，政府补贴不高于电梯更新改造大修总费用的40%，合力推动老旧住宅电梯更新改造大修资金筹集机制的建立。

“我们筹集了将近90%的钱，区里文件定的是自筹达到60%，剩下的40%由政府补贴。”吴维告诉记者，文件一出，街道办有了依据，资金的问题很快就解决了。

老电梯的问题已经引起了北京市相关部门的重视。目前，北京市正在打通住宅专项维修资金应急使用通道，建立“三无电梯”政府救济机制。对于责任主体明确，但运行风险较大的公共交通、商场、学校、医院等公共场所电梯，由市财政出资，市质监局牵头每年组织技术机构开展风险评估，由行业主管部门监督责任单位落实安全隐患整改资金。

但没有公共维修基金的老旧小区的电梯更新，仍然面临资金障碍。

（文/王景烁 郝帅 据《中国青年报》）