不动产登记中如何对待异常标的物

陈亚菁

不动产登记机构的登记对象是不动产权利，而权利的承载客体便是不动产这一有形物，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第十八条规定，登记机构应当查验权利来源材料与申请登记的不动产内容之间的一致性，根据本条规定，只有两者一致才能予以受理。同时第二十二条规定了不予登记的情形，这条中没有将第十八条不一致的情形列为不予登记的情形。在实践中，申请登记的不动产与实地或来源材料或登记簿这四者之间或其中两者之间不一致的情形极为常见，应该如何对待这类问题，本文就一些常见情形列举说明。

一、宅基地的超占及房屋的超建

根据《土地管理法》，村民一户只能申请一处宅基地，其占地面积不得超过省规定的标准。但农村超占土地现象非常普遍，特别是前些年地方为推进城镇化建设而大量征收宅基地前，只要宅前屋后有空地就有违法建筑的存在。对于宅基地的登记，国土部门通常的做法是：就申请范围（包括超占部分）全部登记在册并颁发宅基地证，为区别合法占有与非法占有部分，在权证上注记“其中超占面积为多少”，但并不指界超占的部位。同时，村民在超占土地上往往也超建房屋，有些超建房屋与合法批建房屋可以按单元分开，这种情况房屋登记部门仅对合法建筑进行登记记载于簿；又有些超建房屋与合法批建房屋是一个单元，即整体不可分，则房屋登记部门与土地登记类似的处理方法是记载了房屋整体面积，并附记了违建部分面积。这种房、地登记的处理方法是因为上世纪批地建房的手续较为粗糙，城市规划区外的土地利用和村庄建设规划涉及度不高，对土地的边界和房屋的长宽高尺寸都没有具体设定，只有面积是衡量占地是否超标、房屋建设是否符合村镇规划要求的标志。2008年《城乡规划法》实施后，对集体土地的利用和开发纳入城乡统一规划管理，宅基地的划定和建房批准手续更加规范，上述登记的传统做法也随之发生改变，在地理上严格区分合法与非法的界限，标示合法占地的界址点，便于登记的不动产清晰可辨。

二、单位围墙内超建或违建

以前土地使用权受让单位根据所取得的宗地边界往往要圈起围墙，由于土地是合法取得，也不存在超占，所以顺利办理了土地使用证。但这些单位除了根据规划批准建造的房屋外，为充分利用空地，根据生产规模自行扩建、增建情形屡见不鲜，他们认为在自己围墙内建造房屋不会影响公共道路、不违反城乡详细规划。事实上，当初土地使用权出让或划拨时批准的建造密度和容积率都是经过科学测算而来，而且出让金的收缴也是根据规划批准的容积率计算得出，如果任由单位在自己使用的土地上随意搭建势必会造成政府土地收益的流失，也会带来消防安全、城市形象等一系列问题。单位超建或违建的表现形式主要有：一是层数上超建，如规划批准为五层，结果造了七层，六层和七层便是违法建造，应当补办规划手续并经竣工质量、消防等验收后才能办理一层到七层的房屋登记，否则只能为一层到五层办理登记；二是长或宽的外围尺寸超过了规划批准尺寸，对于整幢房屋难以区分超建部位与合法部位的界线，历史传统的做法是用虚线扣除超建部分，符合规划面积部分予以登记，但最好还是要求其补齐超建部分的规划手续后再予登记；三是超建房屋是独立的单元，可以与合法建造房屋明显区分的，则仅对合法建造房屋单元进行登记。

三、登记中经实地查看与登记簿记载不一致

《条例》规定了登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看，这个规定对各地来说会存在不同的做法，从严把握的城市会将实地查看的不动产范围扩大些，如独立宗地上所建房屋登记时需要实地查看，而宽松把握的城市则会仅就《条例》明确列出的三种情形进行实地查看，甚至对这三种情况也不一定全部进行实地查看。实地查看就是为了使实际的合法不动产与登记簿记载相一致，增强登记簿的准确性、现势性，不要出现实地房屋已拆除，但登记簿上还记载着房屋的各种自然状况和权利状况。又如，当有些单位申请抵押等各种登记时，待登记人员现场查看时，经常会发现实地房屋自然状况与登记簿记载不符，发生了改、扩、翻建，但申请人又提供不出规划许可手续，导致抵押登记无法顺利办理，因为抵押登记的房屋必须是合法的，一旦经过改、扩、翻建都应提供规划批准手续。当申请人不能提供这些变动或增建房屋的手续时，应以登记簿已记载的信息为依据进行登记。然而，当登记簿记载的房屋已发生改、扩、翻建并且难以界定哪些部分是合法哪些部分是违法的，则一般视为整体违法，应当在补齐规划手续后才能继续登记。

四、违法建设行为已经行政处罚

当前，新建房地产发生违法超建现象也不时发生，对于超建部分或者要求拆除，无法拆除的则予以保留。如果是责令拆除的，则不得申请违建部分的不动产登记。予以保留一般采取两种方式对违建行为进行处罚，一种是就超建部分规划主管部门补充批准发放工程规划许可证，另一种是没收实物或没收销售收入。对于第一种方式处罚的超建房地产，只要当事人提交相应的工程规划许可证即可正常办理登记。至于第二种处罚方式又可分为没收实物和没收销售收入两种情况。当超建部分被没收，则没收单位可凭行政处分决定申请将该房屋登记到其名下，如果接下来建造单位回购此房地产，则再次申请转移登记；当无法没收实物，即建造单位已将超建房屋转让给善意第三人，则有权单位通过没收销售收入以惩办建造单位的违建行为。由于超建行为被认定为违法行为，无法拆除而予以保留，即使经过行政处罚后规划主管部门一般也不会再为其补发工程规划许可证。因此，建造单位凭违建处罚单和规划等有权部门的说明申请不动产首次登记，然后再与购房人共同申请转移登记。所以，不动产登记机构办理何种登记类型、履行怎样的程序，与违建房屋的处罚结果有很大关系。

陈品禄/责任编辑