房产中介行业该如何存在

陈明++李路通

最近房地产中介链家在上海的门店因涉嫌违规交易遭上海市住建委调查，关于房地产中介行业该如何规范经营引发了业内以及法律界人士的思考。本文首先还原链家风波事件，继而引出房产中介行业存在的问题，接着分析出现这些问题的原因，最后尝试提出解决这些问题的对策。

一、链家风波始末

在2016年2月23日上海消保委通气会上，公布了两起关于房地产中介不规范经营的案例，且都与链家中介有关。

案例一的大致情况是上海市民庄先生今年1月份跟链家中介上海门店签订了房地产买卖中介居间协议，协商的房屋价格是370万元，定金为80万元。但是在交了80万元定金后链家却告知庄先生这套房屋已经被抵押，原因是卖家因为要借款买另一套房子资金不够，而更为戏剧性的是借钱给卖家的竟然是链家中介的一名经纪人。借款的时间是去年12月份，也就是说在签订居间协议的时候该房屋上已经存在抵押了，而经纪人并没有告诉庄先生任何消息。后庄先生要求解除抵押或者链家返还81万元的定金，链家却不同意。

另一个案例的情形是黄先生购买一套有400万元按揭贷款的房屋，但是签合同的时候才发现该房屋上分别有高达100万元个人贷款抵押和240万元银行贷款抵押，而链家此前并未告知黄先生真相，后链家劝黄先生先帮卖家偿还个人贷款，并且向黄先生保证交易不会有任何问题。善良的黄先生又支付了130万元来帮卖家偿还贷款，而后却发现该款项竟然全部被挪作他用。然而黄先生仍不放弃，在克服重重困难将房屋相关的抵押解除后，却被告知该房屋已被三家法院查封。原来卖方负债累累，总金额高达1.5亿元， 而链家此时表示可以借钱给黄先生，继续交易操作方式是由链家垫资110万元，月利率1.6%。

在这两起案例中，可以看出链家地产并没有按照正常流程去办理交易，故意隐瞒一些关于房产的真实信息，存在违规的操作。这次的事件绝不是偶然，它也暴露出房产中介行业的种种问题，比如信息披露不真实，经纪人员不履行基本的核实任务，从业人员诚信缺失等。这次的事件给链家敲响了警钟，也给房地产中介行业敲响了警钟，如何避免此类事件的发生是整个行业要思考的问题。

二、由链家风波引出的房产中介行业问题

（一）信息披露不真实

信息披露不真实是房产中介行业存在的一个很大的问题，在上述的链家违规操作的两个案例中无一例外存在信息的披露不真实。在房产中介服务中，有的房地产从业人员隐瞒房屋上已有抵押权的事实，将“带病”的房屋介绍给买家，有的故意隐瞒购房人的资格，房屋的产权性质、房型、面积等，而这些未被披露的信息恰好都是影响买房人是否购房以及房产交易能否顺利进行的重要信息，隐瞒这些信息对购房人的利益构成了很大的侵害。

（二）中介合同不规范

房地产中介服务合同是开展中介服务活动的依据，也是明确双方权利义务的文本。然而现实中，房地产中介服务合同往往都是由房产中介单方面提供的标准合同，里面存在不少格式条款， 这些不平等条款，使得委托人常常处于弱势地位，一旦纠纷发生，所签订的霸王条款合同将起不到应有的保护消费者利益的作用，使得消费者有苦难言。比如链家推出的“签赔”，即经纪人要求与业主签订独家协议，如在协议期内通过别家中介或买卖双方自行交易，就要赔偿链家一笔不菲的费用。而且不少中介自己制定的合同文本中存在不少隐蔽的限制甚至排除业主权利的条款。有记者曾以看房人身份调查，发现无论哪家中介，在陪同看房后都会催促看房人在其自制的“看房确认书”上签字，却不对相关条款的内容予以提示。

（三）中介之间恶性竞争不断

竞争有良性和恶性之分，良性竞争利于企业的成长，恶性竞争则有害于企业的效益和发展。当前房产中介行业恶性竞争严重。房产中介行业的恶性竞争主要表现在：中介间争抢经纪人、争抢客户、争抢房源等，从前一段时间南京两家房产中介人员为了一处房源大打出手就可见一斑。这些问题如果企业不重视，会形成不良的企业文化，导致企业的效率低下，同时也给社会带来不稳定因素。如果房产企业继续短视下去，不制定很好的规章制度，不重视培养高素质人才，不养成良好的企业文化，那么房地产中介行业的这种竞争乱象还将会继续下去。长此以往，损害的是客户的利益，企业的效益以及社会的利益。

三、房产中介行业的问题成因

（一）行业准入门槛低

准入制度，是国家和政府准许公民、法人从事商品生产经营活动的条件和程序的各种制度及规范的总称。在房产中介行业中，一直以来没有严格的市场准入制度成为这个行业混乱的原因。

房地产中介业务需要的人才一般要具备房地产法律和房地产业务基本知识，这样才能提供专业的服务。现阶段我国房产中介市场很大，需要的人才也多，但是由于我国的资格认证制度和持证上岗制度尚不健全，因此导致这个行业的很多人员鱼龙混杂，素质参差不齐。在英美，以及德国、日本等国家都已经形成了比较成熟的房产中介行业规范，准入制度对企业以及中介人员的要求比较高，这是我们需要借鉴学习的地方。只有从源头上将不具备资质的企业和中介人员排除在行业外，该行业才可能健康发展，良性发展。

（二）法律法规不健全

我国目前关于房地产中介行业的立法过于散乱，见于《城市房地产管理法》《经纪人管理办法》《城市房地产中介管理规定》《合同法》等法律规范中，并且由于规定过于原则，所以实践中很难派上用场，比如《城市房地产管理办法》中对于房地产行业的商业性质的界定还带有很大的行政色彩，再比如对于房地产中介企业违反法律法规、欺诈行为应如何处罚等就没有相应的措施和保证。房地产中介企业活动所涉及的房地产经纪、评估、咨询、诉讼等方面的法规，调节的广度与深度也远不能满足实际需要。

（三）行业自律组织缺乏监督

房地产中介服务的行业协会组织应该发挥服务其成员，沟通协调，以及引导行业的规范，针对房地产及房地产服务行业进行规范管理、自律、服务的作用；同时协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策等。目前，我国房地产中介行业协会整体来说，由于多为政府直接组建，行政色彩浓重，行业协会的作用有限和管理的不足，导致房地产经纪机构依然缺乏相应的制度，这样就导致很多的房产中介企业由于缺乏相应的规范以及自律组织的监督管理，而存在一些违规违法的操作，损害了客户的利益，也损害了行业的规则和信誉。

四、房产中介行业问题对策研究

（一）提高从业准入资格

在我国的居间活动中，由于对房地产中介企业和中介人员没有严格法律准入制度，因此成为一直以来房地产中介行业混乱的根本原因之一。 因此，强化房地产中介行业的准入制度显得尤为重要。

房地产中介业务大致分为房地产咨询，房地产价格评估以及房地产经纪等三大块，那么根据其所要承担的责任的大小，就可以在注册资本上分级限制。比如，房地产经纪活动需要的专业知识更高，在出现纠纷时需要承担更大的责任，因此为了确保其良好的资信，就可以对其要求更高的注册资金。

对于中介人员的准入，一方面，要求从业人员必须持证上岗，所谓持证就是要通过国家级的考试获取，所以房地产中介人员考试制度是执业牌照管理的核心所在。因此应规定相比其他考试更为严格的考试程序，比如基于房地产中介涉及众多学科的特殊性，在考试的内容方面也应涉及房地产实务、产业管理、房地产估价、建筑、金融、法律规章、财务、会计、公证等知识。另一方面，对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求。比如，必须要有两年以上的工作经验，建立定期的考核制度，采用每两年时间换发新证书来促进经纪人员再学习等。

（二）完善法律法规

我国关于房地产中介服务市场管理的法制建设滞后，体系不健全，现有的《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》和一些地方性规章，尚不成体系，很难为房地产中介服务市场的监管提供足够的依据。因此笔者建议针对房地产中介专门立法，规定严格的法律准入制度，建立完整的信息披露制度，严格规范房地产中介合同等问题。

此外应该在法律中规定严格的处罚措施，明确处罚违法、违规的房地产中介服务机构和中介人员的种类和标准；建立房地产中介市场的诚信公示系统，对违法、违规的房地产中介服务机构采取媒体定期曝光的制约途径；建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制，如由中介服务企业缴纳一定数额的保证金、风险基金和保险金，当出现业务差错致使委托方受到损失，则可以根据责任大小由法人和直接责任人按照比例分摊。

（三）消费者要提高维权意识

建议消费者通过正规的渠道获取一些房源的关键信息，避免被房产中介忽悠。比如上海市房地产交易中心构建的存量房交易服务平台，市民可以利用该平台提供的真实交易信息规避信息不对称所造成的欺诈行为，也可利用平台提供的监控系统来规避房地产交割风险。消费者特别是业主完全可以自己申请在房地产交易中心的网上挂牌交易。当出现自己被房产中介欺诈的时候一定要维权，向消费者保护协会投诉，向法院起诉等，在权益受到侵害时要拿起法律的武器保护自己。

（四）完善监管体系

完善房地产行业的监督体系以促进该行业的良性发展。首先，房地产协会等行业自律组织要加强监管，制定行业的具体规章制度；其次，政府也要加强监管，如工商部门则可以加大对房地产中介机构申请登记的力度，通过严格筛选避免不具备资质的不良企业进入市场；再次，可以借助房产交易当事人监督模式以及中介市场竞争对手监督模式，对房地产中介市场进行监管，提高监督效果。

（五）建立住房资源共享系统

建立住房资源共享系统，所有的中介将自己掌握的房源共享，建立全国的房源共享系统。提高行业的自律，固定预佣金的比例，这样不至于形成垄断，当然这个佣金的比例可以根据不同的城市进行调整，在一个固定的区间浮动。

（六）建立信息披露制度

在美国，业主出售房屋时必须向买方披露房屋所在社区的基本信息，否则房屋出售后由此引起的后果由卖家负责。而上述社区的基本信息包括社区近三年内的犯罪情况，噪音干扰，邻里的不良生活习惯等。建议信息披露制度所披露的信息包括以下三种，一是房源的信息：违章建筑、房型、面积、产权性质、年限、抵押情况、质量、装修影响；二是购房人的资格：限购、税收、贷款额度；三是上述的社区信息。建立完善信息披露制度有利于提高房屋市场的活跃度，使购房者买得更加放心，同时对于业主是一个约束，防止其利用信息的不透明恶意抬高房价或者违法违规操作损害购房者的利益。

（七）借鉴英美法系的经纪人制度

大陆法系的独立居间制度在英美法系并不存在，以美国为例，其将居间作为一种代理形式看待。一般来说在客户和房屋中介签订委托协议后，这家中介的某位员工就成为客户的全权代理——房产经纪人，这个经纪人会为这套房屋印刷出非常精美的铜版纸介绍，里面包括房屋的各种信息：地址、优势、面积、房型图、价格、地税、管理费等，同时还附上自己的联系方式和照片。在房地产交易中，双方一旦形成了法律上的权利义务关系，代理人就要负有忠诚，尽善良管理人、勤勉履行受托业务和为客户保守秘密等义务。

总之，我们应该充分认识到房产中介在房地产交易市场上的重要作用，然而通过这次链家风波事件我们看到了这个行业存在很多问题，不论是从业人员门槛低、素质低的问题，还是存在违规、暗箱操作等问题，都严重影响了房地产中介行业的健康发展。房地产中介行业如何存在，不仅是行业人士要思考的问题，更是社会需要思考的问题。为此，必须加强与规范房地产中介市场管理与秩序，进一步健全与完善国家相关法律法规建设，提高房地产中介市场的准入标准，加大监督力度等，确保房地产中介行业能够良性发展，以此促进市场经济的健康发展。

王春敏/责任编辑