伊宁市不动产登记数据整合思路与技术方法探讨

2016-04-20田晶晶

环球人文地理·评论版 2016年2期

田晶晶

建立和实施不动产统一登记制度是一项重大改革任务。2013年11月20日国务院第31次常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。同时指出，建立不动产登记信息管理基础平台，其总体要求是实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。

本文在分析伊宁市现有各类不动产空间图形数据、登记业务及信息平台系统建设现状的基础上，充分依托伊宁市2015年度土地变更调查数据库、城镇地籍调查数据库、农村集体土地确权登记发证数据库等信息资源，通过抽取、转换、补录、整合等方法建设不动产登记基础数据库，实现将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，为不动产登记信息管理基础平台提供现势有效的数据基础。

1.伊宁市不动产现状分析

1.1数据分析

伊宁市现有土地、房屋、林地、草原、农村土地承包经营权等不动产登记的主要内容包括了空间信息及其登记信息两个部分（具体见表1）。各种类型的登记都记录了相关的空间信息，相对而言，土地登记的空间图形数据信息要求最为严格，数据精度高，且全辖区覆盖。房屋登记的空间信息与土地登记的宗地之间存在着被包含的空间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息，但是房屋的空间信息无坐标信息，只有示意图，需要在土地空间数据的基础上进行重新组幢。林权、草原权、承包经营权等实质上都属于用益物权，其确认和登记须以明确土地所有权为基础[1]，以现有的各类不动产空间数据来看，与土地图形数据之间没有进行映射关联，存在相互矛盾和冲突的情况。伊宁市不动产登记的数据整合主要以土地和房产为主，林业、草原及农村土地承包经营权等技术方法类似，本文不做赘述。

1.2登记业务分析[2-3]

不动产统一登记主要包括土地、房屋、林地、草原以及将纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务国家都出台了相应的登记办法，对登记的相关工作做出了明确规定。土地登记的基本流程为申请登记、权属审核、注册登记、核发证书等，主要包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记）等；房屋登记基本程序分为申请、受理、审核、登记、发证，房屋登记类型包括所有权登记（又包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等），他项权登记（又包括抵押权登记、地役权登记，其中抵押权登记包括一般抵押权登记、最高額抵押权登记、在建工程抵押权登记，每种他项权登记又可分为设立登记、转移登记、变更登记、注销登记等），预告登记、其他登记（包括更正登记、异议登记等）。

1.3信息平台系统分析

目前，伊宁市土地登记数据使用两套信息系统，2014年以前主要使用土地登记管理信息系统进行部分属性信息登记及土地证打印，2014年以后使用自治区国土资源信息中心研发的土地电子政务系统，具备土地登记流程相关的所有属性信息。伊宁市房屋登记信息系统2006年以前使用善良库信息系统进行房屋登记及交易，2006年至今使用必特思维信息系统。

1.4档案数据分析

伊宁市土地登记电子档案使用泰坦案卷级档案管理系统，与土地登记业务系统之间没有进行关联。房屋登记电子档案全部录入到房屋登记交易系统中，并相互映射关联。

2.伊宁市不动产登记数据整合

不动产登记所涉及的现有土地、房屋、林地、草原、土地承包经营权等都是由不同的部门进行登记，数据标准不统一，业务办理流程不统一，由各自独立的系统进行管理。因此，建立统一的不动产登记信息管理基础平台，需要从空间图形数据整合、登记数据整合以及信息系统整合等方面进行设计。以土地为核心构建不动产统一登记体系，其中心思想是各类使用权登记必须以相应的土地所有权登记为基础，地上附着物登记以相应土地使用权登记为基础，后续登记必须与前期登记信息相吻合[4]。

以伊宁市地籍数据为基础，对涉及到不动产登记的房屋、林地、草原、承包地等数据进行规范化梳理，对不动产数据的空间图形数据、登记数据、档案数据通过抽取、转换、补录等方法进行关联整合（如图1所示）。

应不动产统一登记的要求，每一个不动产单元都具有不动产单元号，因此每宗地的宗地统一代码和不动产单元号需要建立关联关系。利用软件可以直接在宗地统一代码基础上扩展生成不动产单元号，即完成了宗地对于不动产单元的落宗。

房产的房屋所有权证书和房屋的土地所有权证书一般是由两个机构颁发，房产登记发证时，房屋对应的房屋平面图采用文件管理方式，而土地登记发证时，因全国第二次土地调查，实现了宗地全覆盖，且采用了数据库管理方式。按照不动产房屋需要落宗的要求，需要共享使用二调成果行政区划的街道、街坊图层数据，利用房屋平面图、宗地图、行政区划的空间位置，结合图层属性、档案资源分析数据等方法，对房屋数据进行组幢落宗。

3.伊宁市不动产登记重难点分析

（1）新老系统的衔接

在新不动产登记信息平台上线之后，需要考虑如何解决新系统办件，老系统查询问题，尤其是抵押、查封等案卷的新老系统如何处理。在登记数据未完全转换之前，要采用双系统模式，确保不出现错登漏登的现象。

（2）办理时限的合理处理问题

新系统上线之后，如何有效的提高案件办理的时限，尤其是抵押等办理，一般都尽可能2-3个小时办理完成。①落宗独立于登记；②进行不动产登记宣讲，重新制定办理时限；③数据先行。

（3）合理的处理两证到一证的过渡

原来房产证、土地证、林权证等证书与现有的新的不动产权证书如何进行有效的过渡。遵守不变不换原则又能合理兼顾不动产统一登记要求。

（4）不动产单元号的稳定性

如何确保不动产权证书上编制的不动产单元号稳定，不重复，有效的应用。不动产单元号新生事物，需要记载在登记薄、权证上，应尽量保证数据的准确定，不要随意修改。

（5）房屋落宗的问题处理

如何有效的处理好房屋落宗的问题，支撑不动产单元号的准确编制，保障不动产登记信息平台的稳定运行。地籍区+宗地+房屋（不动产单元），一个编码要串起各类数据。预先进行落宗、编码，对推进不动产工作有重要意义。

（6）与房产交易系统的对接