债务问题需重视 富力地产看法中性

软库中华研究部

纵观2015年全年，富力地产（02777.HK）合约销售为544亿元（人民币.下同），与去年持平。华南和华北地区合同销售分别下降6%和上升6%至191.4亿元和325.2亿元，其中海南地区下跌11%至15.5亿元。单从城市而言，广州和北京仍然是公司发展重心，占总体合约销售21%和19%。公司2015年总合约销售面积为411万平方米，按年上升2%，平均售价为每平方米1.32万元，和去年同期基本保持持平。

公司为2016年所定下的销售目标为600亿元，较2015年实际合约销售增长10%。公司计划将在2016年交付481万平方米的可售面积物业，涵盖国内26个城市及地区﹐以及三个海外城市共68个项目。截至2015年底，公司拥有土地储备为建筑面积4，185万平方米，主要位于广东及京津冀地区，公司管理层相信这些土地储备足够未来两至三年内扩张自身的发展。值得一提的是，公司在马来西亚拥有约350万平方米的建筑面积土地储备。

回归A股进展较慢

公司发布末期股息，高达每股0.9港元，与半期股息相加全年股息高达每股1.2港元，股息率属于一个非常高的水平。管理层的解释是，由于2014年公司因为现金流问题并没有派发股息，因此2015年公司将补发2014年的股息，使得全年派息率以至股息率都提升到一个很高的水平。管理层亦表示，将来的派息率基本上会保持到介乎纯利35%和40%左右的水平。

截至2015年底，公司平均融资成本为7.83%，属于一个较高的水平，管理层亦表示将会采取相关财政措施去降低融资成本。公司于2016年1月成功发行了96亿元的公司债，利率为3.95厘，远远低于公司本身的融资成本。目前富力的资产负债率约为73.2%，高负债率的情况下，如此高股息的派发，对将来负债会带来少许问题。

管理层亦积极准备A股上市的举措，现时进展较慢，各种细节仍然在讨论中。富力目前市盈率为6.1倍，市帐率为0.7倍，股价仍处于一个较低的水平。