不动产统一登记中房产测绘的应用实践

2016-04-14张燕

地球 2016年9期

关键词：产权房屋测绘

■张燕

（青海省第二测绘院　青海　西宁　810001）

不动产统一登记中房产测绘的应用实践

■张燕

（青海省第二测绘院青海西宁810001）

随着我国房产经济的高速发展，不动产登记工作越来越重要。作为不动产登记中重要的一环，经济价值最高，且对全面推进不动产登记的发展有着重要作用。本文就是通过研究不动产统一登记中房产测绘的应用实践，分析房地产测绘的作用意义。

不动产登记房产测绘应用实践

1　我国的不动产登记制度

《中华人民共和国物权法》明确规定不动产登记是我国的物权制度。不动产登记制度具体是指，先由权利人或者利害关系人通过法律途径提出申请，然后专业部门派出专业人员，对它们提出的不动产物权和相关变更的内容记录在登记薄的一系列过程。不动产登记制度也是一种物权公示方法，受司法保护，不属于行政管理范畴。这有利于从法律上保护我国公民财产私人性质及财产的完整性。

2014年6月底，我国的不动产登记制度出台了一系列改革措施，目前我国的不动产登记处于分散状态，这对不动产测绘的统一产生不利影响。

2　房产测绘

房产测绘是一系列不动产测绘，如地籍测绘、林业测绘、房产测绘中的一种。它是一项非常基本的测绘工作，主要是运用测绘技术，全面细致地对房产结构进行测量，最后绘制成专业的图表。具体来说，房产测绘包括以下8项内容：

2.1平面控制测量

平面控制测量，是房产测量基础，不仅是房产测绘的第一环，也是关键环节。主要内容表现为，测量房产的平面结构信息，包括房屋的地理位置、高程、形状、周边环境、层次等相关信息。平面控制测量一定要确保精确性。

2.2房产要素测量

房产要素测量的内容，主要是测量房产的整体内容以及附属物内容，比如房产的内部信息、房产的土地信息、周边的山川河流信息等等。房产要素调查以及房屋用地要素的调查，是房屋产权登记的依据。所以，在测量过程中，要依法而行，尽量确保信息的完整性，拒绝随便删减改动房产要素的行为。

2.3调查房产信息

房产信息的调查内容，主要是房屋信息和房屋用地信息两方面。具体为房产单位的情况信息，如位置、数量，以及房产的权属资料，房产的行政信息，房产的地理名字等等。对房产信息的调查，必须保证信息的唯一性和准确性。

2.4对房屋结构的测量

测量房屋结构，要把房屋产权界限示意图作为参考。测量的内容不仅是房屋本身的结构，还包括结构的产权类型，结构的产权人，结构的使用期限，结构的用途、结构的组成要素、结构的层次和层数等等。

2.5绘制房产图

完成以上的信息测量后，在这些信息数据的基础上，通过设计，编排，最后绘制成完整的房产图。房产图采用的比例，通常为1:500，完成的房产图不仅要有电子形式，也要有纸质版形式。房产图是房产登记过程中的主要信息依据，必须确保准确无误。

2.6房产面积的测算

即用面积对房屋的整体结构面积，以及房屋的完整性进行测量计算，房屋的整体面积包括建筑面积，产权面积、房屋用地面积、公摊面积等等。房产面积的测算结果关系的利益面非常广，包括房产的登记、买卖、使用、拆迁、交易等等。所以要慎之又慎。

2.7房产变更测量

由于房屋产权以及其它信息，时刻都在不断变化当中，所以需要对房产不间断地进行一些有规律的监测工作。

2.8成果资料的检查与验收

成果资料的检查与验收，是房产测绘过程中非常关键的一步，对保证房产测量质量，日后的产权登记、以及房产纠纷的解决有着重要作用，是进行这些工作时的重要依据。房产资料的验收，主要表现为对测绘过程，以及测绘所得的信息数据进行最后的审核和验收，确保它们是否合法、符合标准、完整、准确。

3　不动产登记中房产测绘的应用实践

房产测绘主要由产权人到房产测绘窗口申请，然后由专业的测绘人员到现场进行测量绘制，确定房产的具体测量信息，经过审核后，就可获得房产登记的过程。房产测绘的准确度和精准度会直接影响不动产登记的结果。

3.1在房产进行登记时，必须提供房产测绘资料

如果产权人或者相关利害人，向相关部门申请房产登记，产权人或者相关利害人必须向专职部门提供房产测量信息，这些房产测量信息必须是准确的、完整的、实时的，必须保证房产测绘的过程，是依据国家和地方标准实施的。又因为这些房产测绘信息包括了精准的，完整的房屋产权的具体类型、用途、结构和面积等等，所以可以直接作为不动产登记的基础数据资料。

3.2不动产登记中，房产测绘可作为房产权证书面积的依据

房产测绘信息除了是房产登记中的基础数据资料，还在房产的买卖、拆迁等交易中发挥着重要作用，也是这些交易的资料数据依据。特别是房产测绘图纸，在房产产权交易中，不仅被广泛应用，作用也非常重要。因为房产测绘图纸涉及到房产的使用年限、房产的整体面积、房产的用途等信息，而这些信息都关系到交易双方的经济利益。从另一角度来说，这些信息也是对产权人经济利益的保护。

3.3房产登记平台的基础资料中，房产测绘信息占据重要位置

随着我国经济社会的发展，我国的不动产登记平台也一直在不断完善中，主要目的是建立一个信息管理基础平台，管理的基础信息包括林地、草原、房产、土地等一系列不动产信息。把这些信息进行统一登记后，可以方便管理，对社会经济的发展也能起到极大的促进作用。完整、准确、实时的房产测绘信息为我国的不动产登记信息管理基础平台提供了重要的组成信息资料，对平台的发展与完善有着非常重要的作用。

4　房产测绘的其它作用

房产测绘除了在不动产登记中的重要应用，在其它领域也发挥着重要作用。主要体现为。（1）房产测绘作为一门复杂的技术，可以为人们的房产利益提供技术保障，也是解决房产纠纷的重要依据。（2）房产测绘信息为房产开发商提供了城市的房产信息，是房产开发商进行商业决策的重要依据。（3）房产测绘的各种具体信息还能为政府部门的决策提供依据。

鉴于房产测绘的广泛应用和重要作用，房产测绘的实施过程必须高要求高标准。房产测绘工作必须由主管部门委托拥有房产测绘资质的测绘单位机构来实施。并且，委托单位和实施单位不能有任何利益关系。

必须依据我国的房产测绘的技术标准，主要有《国家标准房产测量规范》，《测绘法》、《房产测绘管理办法》，以及地方的实施细则等等。