楼市去库存，靠农民兄弟？

李叶　王莹莹

优惠政策固然会吸引一些农民进城，但财政补贴毕竟只是眼前的小钱，农民的可支配收入并不高，在城市有没有前景关键看经济。

2015年12月21日，一年一度的中央经济工作会议敲定2016年经济工作的5项主要任务。在连续两年未提有关房地产调控的内容后，“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼。去库存更是成为五大任务之一，单独成段论述，而农民工进城买房，再一次被提到化解房地产库存的政治高度。农民兄弟真能成为去库存的“解药”吗？

1.28亿的濮阳实验

国家统计局数据显示，2015年1月至10月全国商品房待售面积接近6.9亿平方米，同比增长了17.8%。其中，绝大部分库存集中在三四线城市。北师大教授、经济学家钟伟给出的数据更大——全国商品房库存量已达到85-90亿平方米。

与不断增加的库存面积相对应的则是中国房地产市场投资增速急剧下滑。中国社科院《中国住房报告（2015-2016）》显示，2016年1月-11月住房投资增速跌至0.7%，“投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零”。

对于这些数字，最心焦的要数三四线城市的地方政府。“因为房地产太重要了，能占到市县一级地方税收的50%左右，财政收入也在50%以上。”河南省濮阳市房管中心主任宋洪斌在接受采访时表示，“从税收，到财政收入，再到拉动整个产业链都举足轻重。”

事实上，早在中央经济工作会议的专项任务出台之前，就已经有不少出台购房补贴政策的“先行者”。人口大省河南的动作最密集，濮阳、驻马店、安阳、洛阳、漯河等18个省辖市相继出台购房补贴政策。

在全国范围内，自2014年年中以来，安徽、浙江、四川等多地出台了购房补贴政策，形式以契税补贴和现金补贴为主，补贴幅度一般在房价的1%-3%之间。

濮阳市政府为了房市可谓是操碎了心。2015年4月13日，濮阳市召开政府常务会，专题讨论房地产市场，并推出减免税、降低项目资本金等房地产利好政策。5月26日，濮阳市发布《关于组织住房困难群体实施团购的意见》和《关于支持改善性住房需求参与团购的意见》，鼓励广大城乡居民团购房屋。

光出台各种“意见”还远远不够。当地政府还身体力行，牵头在濮阳城区内组织了两次房展会，在40个楼盘推出一万余套团购房，每平米财政补贴150元。同时，要求开发商降价主动让利。团购活动非常火爆，6月20日至8月18日就成交3822套房产，成交金额超20亿元。“应群众的要求”，不得不将团购又延长两个月。濮阳搞了团购活动后，河南焦作、济源和安阳等地也开始跟进。

在河南省推出补贴农民进城买房的18个省辖市之中，漯河市的补贴标准最高。凡在漯河市区购买面积144平方米以下新建普通商品住房的购买人，至2016年2月29日（含）止购房，可申请获得财政补贴200元/平方米。

政府虽然掏重金补贴，但绝非只有购房的农民受益，政府的收益其实更大。据《南方周末》报道，按成交面积85万平米算，政府约补贴了1.28亿元。濮阳房地产协会副会长何小平算了一笔账：房地产销售的营业税、城建税、土地增值税等加起来约12%，按成交金额40亿元算，光税收收入即增加了近5亿元，而濮阳每年的财政收入也就70多亿元。“一个团购就贡献了全年7%的财政收入”。

在团购活动期间，何小平发现农民消费者能占到购房者人数的将近一半。他随后写了一份“支持农民购房”的调研报告，并通过自己的途径呈到市委书记的案头。

在何小平看来，城市中的“刚需”已经消化得差不多了，房产商的主攻方向应该在农民市民化人群。这类人群又分为几类，一类是已经在城市长期租住，但还没有房子的“精英农民”，大约占20%；第二类是还游离在城市和农村之间创业的农民；第三类是希望孩子在城市上学的买房者；第四类是孩子结婚需要在城市买房的农民。“每增加10%农民进城买房，可以带动7720亿元的投资。”

天量购房需求如何落地？

继刚需购房者、改善性需求购房者之后，农民成为中央决策层眼中“能够支持住房消费”的庞大购房群体。这种思路早已有迹可循。2015年11月，国家总理李克强就提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

“根据目前全国楼市的情况，去库存政策手段将主要在二三线城市实施，因此，为避免调控政策再次演变为对楼市的大规模刺激，未来的楼市政策将侧重于针对性较强的政策手段。从这一角度来说，城镇化进程中的‘新市民将成为最佳群体。”住建部一位官员指出。

而“新市民”的主体则是城镇化过程中的农民兄弟。根据中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的计算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。

这无疑是一个“天量”的购房需求。

不过，不是所有农民都会对补贴表现出极大热情。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。虽然濮阳6月-10月团购消化了一大块库存，但此后再推出的团购活动，吸引力就大大打折。

据《证券日报》报道，卸任一年左右的前华远地产董事长任志强在2015年12月26日与媒体人午餐时直言，要农民工成为进城买房的主力，不大靠谱。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以转让。这一点太难了。”另外，从以往看，在城市买房人群比重中，农民进城买房的比例非常低，不具备规模意义。

国家统计局对农民工调查报告的公开数据论证了这一论断：2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而且农民工即便在城里买了房，也是迫于某种“原因”，并非内心的意愿和刚性需求。

由此可见，让农民兄弟驰援楼市并非地方政府发放现金补贴就能促成。农民工兄弟都有自己的小算盘。现在虽然有一些财政补贴，但毕竟只是眼前的小钱，农民的可支配收入并不高，在城市有没有前景关键看经济。此外，大部分农民工在城市里工作，就业流动性很大，被房子拴住后并不利于其流动，很有可能会出现农民在城市里买了房找不到工作的现象。所以，有很多农民工，宁可在一线城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四线小城买房。

（李响荐自《看天下》）