商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究

摘 要：财务风险是阻碍商业地产企业发展，影响商业地产企业生存的重要隐患，尤其随着商业地产企业的规模不断扩大，企业的财务管理范围也不断增大，使得商业地产企业在进行工程开发、建设等一系列过程中产生一系列的财务风险，进而导致出现一些财务问题，严重影响商业地产企业的发展和进步。因此，商业地产企业必须重视工程成本控制，控制企业财务风险，深入了解商业地产企业存在的财务风险，制定合理有效的风险防范措施，建立科学有效的财务预警系统，加强财务预警，降低财务风险，促进商业地产企业健康发展。

关键词：房地产企业;财务风险;控制管理

中图分类号：F293.342        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2015）24-0132-02

前言

在当前市场经济形势下，只要存在着筹资、融资行为，就必然存在着财务风险。商业地产企业所存在的财务风险主要指的是由于企业的融资不合理，组织结构不合理导致企业收益降低的风险，是商业地产企业生产和发展过程中需要面临的主要问题。商业地产企业财务风险反映了其自身的经营情况，商业地产企业必须认真分析了解企业财务风险的起因，加强财务风险管理，加强财务预警才能提高企业的市场竞争力。当前，很多商业地产企业已经认识到了财务预警对于其发展的重要性，并采取了一定措施，但仍存在很多问题，导致商业地产企业的安全运作仍然存在很大的财务隐患。所以，商业地产企业要更加重视这些问题，积极加强财务预警，趋利避害，从而促进商业地产企业健康发展。

一、商业地产企业存在的财务风险分析

（一）商业地产企业财务风险特点

商业地产与其他商品相比，在其生产经营过程中，所存在的财务风险的显著特点是投资金额巨大、筹资困难，项目前期需要投资资金多，销售资金回笼不及时等。

1.投资金额巨大、筹资困难。商业地产企业是典型的资本密集型产业，对资金的要求比较高。但是由于投资金额巨大，商业地产企业项目资金又往往不到位，加之商业企业筹资的方式、渠道比较单一，导致商业地产企业筹资十分困难。比如2011年国家进行地产业改革调整，导致资金更加紧缺。国家对地产企业要求自由资金要大于总投资的35%，企业进行贷款时只能进行开发贷款，并且期限要求在两年之内。这些政策更是增加了商业地产企业筹资的难处，无形之中增加了财务风险。

2.项目前期需要投资资金多。商业地产企业在进行项目建设、开发过程中，往往前期所需资金较多，前期工程成本较大，导致商业地产企业前期运作较困难，比如工程土地款、项目开工前等相关费用大约占整个项目的35%。而且商业地产企业的开发项目往往周期较长，在资金运转时，不确定性因素较多，容易出现财务风险。

3.销售资金回笼不及时。商业地产企业主要消费群体是单一用户，并且由于其进行的销售策略等原因，很容易出现到账不及时、资金回笼慢的状况。用户在消费时，往往采取按揭贷款、分期付款等方式，影响企业资金回笼的速度。并且，国家对于地产企业的宏观政策也会对地产企业资金产生很大影响。比如贷款利率升高，导致地产企业项目价值缩水，而进一步影响产品销售，进而影响产品销售资金的回笼。

（二）商业地产企业存在的财务风险

商业地产企业在项目开发、建设过程中存在很多财务风险，主要有融资风险、投资风险、资金回收风险以及收益分配风险。

1.企业融资风险。商业地产企业为了保持财务的杠杠利益进行融资，企业进行融资是其生产经营的重要部分，是企业根据自身情况进行投资和调整商业地产资本结构的一种方式。融资风险主要指商业地产企业再融资时增加企业还本付息负担，甚至存在着无法还债的风险。商业地产企业如果在融资过程中出现不合理的情况，就会给其生产经营带来风险。商业地产企业融资风险主要表现在资金利率过高导致筹资成本升高风险;债务规模、期限、结构不合理导致的债务偿还日期集中而使企业偿还能力下降的财务危机。

2.企业投资风险。商业地产企业投资风险主要指的是在进行投资的过程中，由于一些不确定因素的影响，导致项目不能按照预期计划进行，影响项目收益，最终影响了企业的盈利和偿债能力的风险。由于商业地产行业在我国起步较晚，各项措施并不完善，导致商业地产企业在投资过程中存在很多风险，主要表现在企业进行市场调研存在误差而导致的产品销售落后;企业投资的地产项目在建设过程中技术不可操作等问题导致企业投资浪费;企业负债经营时，负债率过高导致的企业债务负担加重;企业投资的项目规划不合理，导致项目失控，最终出现地产企业所投资的项目的收益情况与预期相差较大的局面。

3.企业资金回收风险。商业地产企业在将产品售出后，将项目成品的资金变为企业的货币资金的过程中存在着时间、金额的不确定性，导致企业资金回收存在风险。一般而言，国家的宏观政策对于企业资金回收影响很大。当国家经济财政进行紧缩时，地产市场比较疲软，产品销量降低，导致三角债务下资金回收困难。当国家经济财政宽松时，产品销量增多，资金回收较容易。同时，地产企业自身的决策水平和管理能力也影响着企业的资金回收风险。

4.企业收益分配风险。企业的收益分配风险指的是在进行利润分配时，由于分配不当导致对地产企业日后的生产经营产生不利影响，从而影响商业地产企业进行项目再开发。收益分配主要包括分配股息和留存收益，如果商业地产企业不能处理好二者关系就十分容易出现企业收益分配风险。当地产企业扩展速度较快，需要大量资金时，在资金短缺时以货币资金的形式进分配，容易降低地产企业偿债能力，从而影响企业的再生产，对企业的发展十分不利。

二、商业地产企业防范财务风险与加强财务预警措施

（一）提高财务预警意识，加强财务管理

商业地产企业必须重视财务风险，提高财务预警意识，加强财务管理。首先，商业地产企业领导要提高财务预警意识，重视财务预警，提高企业的利益工作。组织企业管理工作者共同进行财务风险预警，加强企业管理，建立企业专门的财务预警部门，使企业财务得到制度保证、信息保证。其次，加强对各部门工作人员的思想教育，加强其财务风险意识，加强财务管理，不断提高自身的水平。最后，加强企业财务管理，联系企业实际，制定合理的财务管理目标。充分了解企业各个项目生产情况，明确各环节的财务情况，加强对企业财务管理，建立完善的财务预警机制，加强财务部门的审计工作，确保企业财务信息的真实性，保证地产企业财务预警信息的准确性。

（二）建立完善的商业地产企业财务内控制度

商业地产企业进行财务管理是一项十分复杂的内容，其涉及到商业地产企业各个经营环节和职能部门，必须有效地进行权限划分，避免出现财务责任不明确的情况，从而提高地产企业抗风险的能力。建立完善的商业地产企业财务内控制度，明确各部门责任，根据企业内部各部门的经营特点和分工情况建立相应的责任分工，明确各部门、各工作人员的责、权、利关系，并将地产企业的各项财务指标分解落实到各责任中心，加强分工协作，共同抵御企业财务风险，及时汇报企业各项财务指标的完成情况和经营过程中的一些问题。通过建立企业内部财务控制制度，从企业内部进行财务风险防范，对企业财务可能存在的问题进行预警，保证企业的各项财务工作的安全。

（三）强化企业财务风险信息监测

商业地产企业对其经营过程中各项财务数据进行分析处理是企业进行财务预警的核心内容，因此企业必须强化财务信息监测，确保各项财务信息的准确可靠。通过强化企业财务风险信息的监测，可以获知企业在项目开展过程中各项财务信息，从而方便企业财务工作人员进行财务信息的收集，并确保各项财务信息真实可靠，并且具备较强的专业能力，可以对企业各种分散的财务信息进行整合、分类、分析，最终使之成为有利于企业发展的信息，从而降低企业财务风险，提高企业财务安全。同时，监测企业财务风险信息，有条理的反映企业的财务风险情况，分析企业可能存在的财务风险因素，及时上报给企业管理层，从而作为企业财务预警的依据。

（四）健全企业财务预警机制

商业地产企业加强财务预警还要不断健全企业的财务预警机制。首先，必须明确商业地产企业自身实际情况，根据自身实际规模确定与企业相适应的管理方式，从而确定适合企业发展的财务预警机制。商业地产企业的财务预警机制必须含有数据采集、分析和反馈三部分，企业的财务风险预警部门在进行财务风险分析时必须根据各项收集的数据进行核实，确保各项数据的真实有效，从而进行分析企业各个环节可能存在的财务风险，进而制定相应的措施进行防范，使企业的财务风险控制在最低水平。其次，加强财务风险预测，提高风险预测水平和准确度，针对企业可能发生的财务风险制定相应的对策，以便第一时间进行处理风险，确保企业财务安全。最后，将企业的风险来源、可能造成的损失进行评估，将各项财务风险后果进行对应于各部门责任，进行相应的处罚，提高其警惕性，保证企业在发展过程中不会出现重大财务问题，保证地产企业顺利健康发展。

结论

随着市场经济的发展，随着当前地产行业普遍调整的大背景，商业地产企业同样面临着各种财务风险，企业必须重视财务风险管理，加强财务预警，保证企业财务安全。商业地产企业的财务风险主要特点是投资金额巨大、筹资困难，项目前期需要投资资金多，销售资金回笼不及时。在其发展过程中主要面临的财务风险有融资风险、投资风险、资金回收风险以及收益分配风险。商业地产企业必须重视项目开展过程中的财务风险，提高财务预警意识，加强财务管理，建立完善的企业财务内控制度，强化企业财务风险信息的监测，健全企业的财务预警机制，不断提高企业财务安全意识，确保企业顺利发展。

参考文献：

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