低估值物业投资机会到来

2016年3月1日起，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2016年新一轮降准周期开启意义重大，预示着政府在推进去产能、去库存、去杠杆等供给侧改革的同时，为应对经济增速持续下滑、工业品通缩严重的挑战，需求端刺激政策的加码日益急迫。降准措施的出台有助于避免经济发生系统性风险。

2015年中国GDP增速降至6.9%，创25年来最低水平。相应指标也从侧面论证了经济下行的压力。

从固定资产投资增速来看，2015年国内房地产投资增速大幅下降，全年同比微增1%，增速较上年下降9.5个百分点。制造业投资增速下降5.4个百分点至8.1%，基础设施投资增速仍处于较高水平，全年同比增长17.3%，增速较上年下降3个百分点。未来如果房地产投资增速企稳，经济增速下滑的压力将大幅减缓。这也为地产基金的投资创造了较好的宏观和行业环境。

如果未来工业生产活动进一步放缓，制造业和非制造业对于劳动力的需求将会受到进一步的打压，并对城镇居民的收入预期和未来消费都会产生较大的不利影响。从历史数据来看，2011年国内规模以上工业增加值增速持续下滑，2015年同比增长6.1%，增速较2014年下降2.2个百分点。与此同时，除制造业外，非制造业对于劳动力的需求也出现放缓走势，城镇居民对于未来收入的信心也在下降。可以预见，如果未来国内工业生产继续下滑，国内就业形势将受到进一步的冲击，进而对居民收入水平和消费产生较大的不利影响。

相应的市场矛盾在各个城市的GDP增长中有体现。2015年GDP排名前100的城市中，一线、二线和三四线城市的GDP增速尚未真正拉开。从单个城市来看，2015年贵阳、重庆、杭州、合肥和乌鲁木齐GDP增速皆超过10%，在一二线城市中表现最为突出，上海、北京GDP增速低于7%，而大连、沈阳的GDP增速更是分别只有3.8%和3.5%。目前政府正加大供给侧改革实施力度，国内产业结构转型升级尚处于攻坚战阶段。展望未来，随着产业结构转型的推进，不同城市经济增长前景分化会不断加大，后续进展需要持续跟踪。地产基金在投资区域选择方面将会更加聚焦。

对于地产基金而言，后续也需要关注一些潜在的挑战。

比如说，居民消费短期内或面临冲击，地产基金需要苦练内功，进一步提升商业运营能力。如果未来一段时间经济转型进程放缓，整体就业环境将面临更大的挑战，城镇居民的收入预期和消费需求都将受到较大的不利影响，零售物业运营管理需要将提升核心竞争力放到更加突出的地位。

在国内制造业去产能、房地产行业去库存以及经济去杠杆化的大背景下，预计2016年经济增速仍面临较大的下行压力，工业品通缩可能加剧。消费在经济增长中将扮演日益重要的作用。

未来政策的重点，一是供给侧改革的实施推进，二是货币政策的关注重点将是维稳人民币兑美元汇率。未来资本账户的管制或将更为严格，在稳住汇率的同时为国内降息降准等货币政策工具的运用创造条件。三是在经济转型的背景下，刺激消费的需求端政策的出台值得期待。

此次3月1日的降准政策，对于地产基金投资来说，意味着可以进一步放大低估值物业的投资机会。在私营部门去杠杆化进程的推进下，预计未来待售商业物业数量将大幅增加，低估值物业获取概率将明显提高。而降准将有助于地产基金更好地获取外部资金支持，以把握低估值物业投资机会。