房企海外投资困局

龚小锋

“世界那么大，我想去闯闯。”2月24日，在英国牛津大学公开课的演讲中，万达集团董事长王健林说，将继续扩大海外投资规模，但万达不是“只买贵的，不买对的”的土豪，并非不问价格“买买买”。

随着国内房地产市场面临饱和，以碧桂园、万科、绿地为代表的国内房企掀起了一股“出海”潮。

从盖房子到造城，从买楼到买上游企业，从单枪匹马出海远航到联合上下游企业抱团出海，房企海外投资之路越走越宽。

不过，随着房企出海投资并购案例增多，风险也日益累加。财大气粗的大连万达集团尽管一举收购西班牙首都马德里地标性建筑西班牙大厦，却在改造过程中遭遇阻力，以至于传出万达决定出售马德里西班牙大厦的消息。

万达西班牙投资遇阻

西班牙大厦事件沸沸扬扬之际，有参观马德里的网友调侃说，“走在马德里街头，你随便问一个当地居民，认识中国的王健林吗？他都会回答你：认识，就是买下西班牙广场大厦的中国富豪啊。当然，这位居民还有下一句：告诉他，别想拆我们的古迹，想都别想。”

“这个事情现在还没有新进展，还在评估之中。”针对外媒报道的万达集团欲将位于西班牙首都马德里的西班牙大厦出售的消息，一名接近万达集团的人士透露。

西班牙大厦是一座25层大楼，总占地面积4655平方米，作为西班牙20世纪建筑的典范，该大厦1953年建成后至1957年，一度是西班牙最高建筑。

早在2014年6月，万达斥资2.65亿欧元（约22.5亿元人民币）将西班牙大厦收入麾下。当时恰逢西班牙楼市拐点，被市场认为是“以六折的抄底价买下了这栋特殊意义的建筑”。

按照原先的收购计划，万达拟将大厦重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业，预期建筑面积约为83228平方米。

不过，建于1953年的西班牙大厦已经空置多年，内部建筑材料老化，进行内部改造十分复杂。万达此前的想法是，拆除西班牙大厦，并以原先的材料、形状和尺寸重建。但西班牙大厦一度属于国家一级保护建筑，法律规定，大楼的产权可以买卖，但其外形不能随意拆动。

有媒体报道，此前主政马德里政府的执政党是人民党，市长为了让王健林顺利接手大厦同意了许多整改方案，甚至动用议会将西班牙大厦的保护级别从一级降为二级。签署好文件后，西班牙大厦转归王健林名下。

接下来却遭遇了新问题。2015年4月，西班牙全国市长大选。这场大选，“今日马德里党”领袖卡梅娜以绝对优势结束了人民党连续24年执政马德里的历史，新一届政府反对万达集团拆除重建的计划。

新一届马德里市政府认为，西班牙大厦不可以全部拆除，必须保留大厦的外立面，因为西班牙大厦目前是二级历史建筑，拆除大厦的外立面是违法的。不过，接近万达集团的人士透露，西班牙大厦内部结构老旧，在现有基础上根本无法实现规划中的酒店及商业的建设，必须进行拆改。

为了安抚担忧万达撤资的相关人士，马德里市长曼努埃拉·卡梅娜近期召开了西班牙大厦改建项目的新闻发布会，卡梅娜表示：“万达集团仍然在研究新的计划，我们也一直在协商。”可持续发展局领导卡尔沃则补充说，新的计划方案将既可以为万达集团保障技术可行性，也会符合西班牙现行的法律。”

“国内房企发展海外业务最大的风险就是政策，两国之间的关系是否友好，当地政府会否给予政策优惠，往往决定了海外项目的前景。”国金证券香港董事总经理黄立冲表示。

频遇政策风险

近几年来，中国房企出海，已经有蔚然大观的势头。仲量联行此前发布的调研报告显示，2013年中国房地产投资在海外市场的投资金额为113亿美元，2014年增长46%至165亿美元。根据中国房地产业协会会长刘志峰的预测，2015年中国房企海外投资总额或超250亿美元，创下历史新高。？

“现在全球经济仍然处在波动期间，大型房企为了更好抵御风险，利用配置海外优质资产进行对冲，整体的大投资背景，使得房企不得不进行多元化配置。”行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示。

海外市场所隐藏的风险也在不断集聚。马航事件的发生，一度令中国访马旅行团量暴跌，从而影响当地项目的销售。澳大利亚与马来西亚雪兰莪州等多个国家或地区，也曾颁布抬高外地人购房门槛的政策，为国内房企的海外投资带来巨大的风险。？？

政治和政策风险，往往成为海外投资或并购的阻力。

此前比较有代表性的例子，如房企在韩国济州岛投资受阻。由于中国房企涌入济州岛开发，引起当地居民的抗议。

2014年中旬，济州岛官方除了宣布叫停项目外，还提议大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件。

当时，包括绿地打造济州最高双子塔——济州梦想大厦项目、蓝鼎集团的济州神话历史公园项目，都在重新审核。此后，经过中韩双方的交流推进，这些项目才重新放行。

更让人印象深刻的是2011年，中坤集团计划斥资购买冰岛东北部300平方公里土地75%的所有权，用于开发生态旅游项目，却不幸卷入冰岛党派纠纷而被驳回。

2011年至2012年，前前后后，中坤的冰岛投资计划第三次因冰岛政府的“阻挠”搁浅，最终协商结果是“转售为租”。

中坤集团董事长黄怒波此前接受记者采访时坦言，“把去冰岛买地想得太简单，低估了海外投资的政治风险和法律风险。”黄怒波说，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险，即便政权稳定，准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要，房企在投资决策前需要作出详尽的分析。

无独有偶，与中坤在冰岛的折戟沉沙几乎同一时期，中航地产当年也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。中国水电在缅甸“密松水电站”的停建同样令人唏嘘。

现在，房企对于政治局势不稳定的投资地选择十分慎重。绿地自2011年开始正式计划开拓海外市场，将海外投资瞄准委内瑞拉、朝鲜等发展中国家，但由于地区政局动荡让绿地海外计划受挫。从2012年开始，绿地才调整思路，决心到政治和社会稳定、市场有潜力的地方去做项目，且更多考虑做中国市场的延伸。

不过，即使政治稳定的发达国家也有诸多政治风险。除了政府换届这一类的不利因素之外，中国经济贸易促进会副会长王文利曾指出，海外收购要警惕的风险与陷阱很多，如劳动陷阱、反垄断、税收等风险。在西方发达国家，工会具有强大的服务职能，且对于反垄断与国家经济安全十分重视，这些都需要细心甄别。

“对于很多欧洲的发达国家，都不会首选考虑，因为整个法律的机制不是很熟悉。”希尔顿全球大中华及蒙古区项目发展高级副总裁李威豪告诉记者，反而是日本、韩国、东南亚，这些他们比较熟悉的地方与中国相似性高一些。