沪深楼市高烧难退

龚小锋

在上海虹口某千万豪宅开盘售罄的消息发出后，有地产中介都在自己的社交媒体上截图发出并且配上这样的文字：逼你买房，你觉得我自私，不逼你买房却是我最大的失职。

新盘售罄、交易中心被挤爆、业主要求买家集中竞价，二手房业主“跳价百万元”的新闻更是刺激着人们的眼球……春节之后，深圳尤其是上海楼市之火爆，使人再次有叹为观止之感。

面对火爆的一线城市的房地产市场，SOHO中国表示要在三月底出售上海的部分物业，SOHO中国董事长潘石屹直言：“在上海、深圳，房价涨得非常快，市场好，我们为什么不销售呢？既然市场给我们这样好的机会，为什么不抓住呢？能赚钱就赚点嘛”。

风口浪尖的上海楼市

在春节过后，上海楼市则延续了火热的行情，大有接棒深圳，领涨全国的态势。“千万级豪宅”开盘当天被抢光，上海各房地产交易中心人满为患的照片，充斥着网络。

最有代表性的，莫过于2月21日，瑞安房地产在虹口区开发的瑞虹新城怡庭加推。该项目四个楼栋共推出352套房源，均价80000元/平方米，在一天之内全部完成销售，合约销售额达到了35亿元，单套住宅均价达到了千万元级别。

上海各区域各大高价项目也接连入市，涨价幅度甚大。如大宁金茂府新一期均价在90000元/平方米，较去年末该项目售价上涨10000元/平方米，较去年4月份该项目开盘均价上涨15000元/平方米。

根据国家统计局公布的数据，今年1月份，上海新建住宅价格同比增长21.4%，仅次于疯涨的深圳，排名全国第二。另据同策咨询数据显示，上海2月商品房成交面积约142.72 万平方米，较去年同期上涨52.7%；商品房销售价格为24754元/平方米，同比上涨26.03%。

“2015年，上海主城区的多数板块，房价已上涨三四成，如果按当前这种热火劲儿，很可能在2016年上半年继续上涨二三成，那么总涨幅就会达到七八成，与深圳暴涨一倍左右的涨幅趋近。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

最能反映市场状况的似乎还是二手房。上海楼市出现暴涨，各房产交易中心再现排队抢房热潮，出现“恐慌性”购房。据上海多家中介公司的挂牌信息来看，2月份挂牌的业主，纷纷上调了挂牌价格，不到一周时间提价十几万元的业主比比皆是。

杨红旭举了一个让他印象深刻的例子，有一名上海购房人对他吐槽说，自己买房快崩溃了，“付了三次意向金，一次房东跳价百万，一次被人抢走，一次房东不卖了。”这位购房人为此很困惑，春节后不知道是不是该出手买房。

优质地段的二手房涨价更为离谱。在上海房屋均价最高的静安区，二手房高达9万元/平米。静安区一套63平方米的房屋，房主开价500万元，单价超过8万元/平米，而去年11月的价格才每平方米6万元不到。

深圳楼市再刷纪录

去年就已经高烧的深圳楼市，开年依旧是红红火火。根据深圳规划和国土委员会网站数据，2月15日，深圳全市一手住宅单日成交均价破9万，达到91965元，创出深圳一手住宅成交日均价的历史新高。

“可以负责任地说，如果没有房子置换，在深圳，家庭年收入50万元的年轻人都买不起房子了。”一名深圳房企负责人如此感慨。在深圳龙岗中心区的某些楼盘价格已经涨到了5万元，2015年年初才两三万元。

分区来看，罗湖、福田价格亮眼，福田均价高达81954元/平米，成为深圳唯一突破8万元/平米的区域，同时成交量环比上升27%。罗湖则在一批旧改项目的带领下，成交量大幅上升，环比上涨119%，均价高达64625元/平米，为历史首次突破6万元/平米。

据香港大公报报道，近期频频售罄的一手楼盘的买主中，不乏香港投资者的身影，更有一批港人豪掷千万抢购龙华4号地铁沿线、福田、布吉等区域的大户型豪宅。

二手房上涨价格更大。深圳中原分析称，2月，南山二手房均价冲破了7万元，与去年同期相比，上涨71%；蛇口、前海和南头二手房均价同比上涨八成。

由于成交均价低，刚需客首选龙岗，250万元以下的二手住宅成交中有四成在龙岗。2月，龙岗二手房均价同比上涨73%，至33864元/平米。

无论是新房还是二手房，深圳房价的同比涨幅仍居全国第一，并且价格均创历史新高。根据深圳规划和国土委员会的成交数据显示，今年2月份深圳一手住宅成交均价为48095元/平方米，同比涨幅72.1%，二手住宅成交均价52600元/平方米，同比上涨68.3%。

“去年深圳房价收入比再次成为全国第一，高达25.8，同比增长27.6%，房价涨幅明显大于居民收入涨幅。”杨红旭表示，深圳房价收入比进一步脱离合理区间，已经存在短暂性泡沫。

涨价传导效应

从这一波一线城市楼市涨价潮来看，广州由于房价增幅低，“京沪深”成了楼市的三把火，尤其是深圳和上海涨幅最大。克而瑞研究中心提供的数据显示，以2015年2月到2016年2月为区间统计，北京均价涨幅19.7%，上海均价涨幅42.5%，深圳均价涨幅为68.2%。

上海一名房企人士称，上海楼市涨价有些被夸大，并没有想象的那么疯狂，不少楼盘价格涨幅在10%左右，不必要过度炒作。

相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的销售均价，半年后新盘的均价上涨仅为12.7%，在目前的市场环境下，这个涨幅确实不高。

中原地产首席分析师张大伟也认为，春节后，北上广深等一线城市楼市火爆，并不完全是政策结果，也有特殊时间点的影响，春节积蓄的客户在节后得到释放，“市场上有的个案其实是被放大了”。

不过，由于市场整体上涨预期强烈，从部分开发商的推盘节奏来看，惜售和捂盘心理比较明显。如上海闸北不夜城板块的新湖青蓝国际项目，原定于2015年年底的加推，随着时间一推再推。直到现在还没有新的推盘计划。

此外，位于上海外环的保利叶之林、仁恒西郊花园等定位中高端的项目也有推迟开盘的迹象。保利叶之林均价4万元/平方米，去年12月已经开始停止销售；仁恒西郊花园均价3.7万-4万元/平方米，但目前开盘时间一直定不下来。

“现在涨价和调整开盘时间未必明智。”上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦说，现在房价已经是风口浪尖了，如果出台打压政策，对房企来说很被动。不过，在他看来，部分开发商提价，更多的是信心上的强化，未必是真的出于涨价目的，所以幅度不会太高。

沪深房价的持续上涨还开始传导至周边以中山、珠海以及苏州、杭州和南京为代表的核心二线城市，其中的苏州甚至超越深圳和上海成为今年以来房价涨幅最高的城市。

上海易居研究院的一份于3月8日发表的《近6年70城房价趋势报告》显示，从2016年市场的表现来看，一线城市房价将继续上涨；从地区结构来看，华南和华东地区的房价上涨压力最大，尤其是2015年在各类宽松信贷政策的刺激下，此类地区各大城市都出现了比较明显的房价反弹态势。

迫于深圳高房价的压力，越来越多的自住刚需客和投资者将眼光瞄向了深圳周边的东莞、惠州、中山等地，也是在这一波购房热潮的冲击，如今，东莞临深的房价早已逼近2万元大关，靠近深圳的惠州一些楼盘价格从2015年年初的5000元/平方米上涨到了15000元/平方米。