“得一线土地者得天下”

龚小锋

春节之后，北京土地市场再开闸，大兴黄村地块及门头沟地块相继突破区域新高。在加速库存去化为目标的房地产宽松调控拉动下，房企依旧看好一线城市楼市，大举竞地的趋势难以改变。

高价地引燃市场预期

2月23日，年味还未正式消散，北京土地市场的争夺就已硝烟弥漫。绿地集团以总计52亿元拿下了分别位于大兴区黄村和北臧村生物医药基地的两宗地块。

相比节前驼房营地块的底价成交，大兴黄村地块无疑获得更高关注，现场吸引了包括葛洲坝、绿地、“中铁建+万科”等在内的9家房企或联合体现场竞拍。

其中，黄村地块以39亿元总价，以及配建1.5万平方米的代价被绿地取得，实际楼面价高达4.7万元/平方米，这一楼面价创造了大兴区域住宅用地价格的新高。

该楼面价格也超过了区域内所有在售物业售价，包括区域内标杆项目华润·公元九里。自此，大兴进入“10万+”阵营。中原地产首席分析师张大伟认为，在南城非传统豪宅区域，出现一宗楼面价如此之高的地块，未来售价预期相比目前市场现实差距非常大。

近年来城南计划连续的政策倾斜、首都第二机场的逐渐落地，使得南城获得更多关注。大兴区近年来发展重点已外延至六环外天宫院板块，以及庞各庄、瀛海区域，原本地处五六环之间的区域核心黄村已近开发饱和，鲜见住宅用地出让。

据北京市国土局土地出让记录显示，大兴从去年起已在瀛海、黄村、旧宫等区域出让了4宗楼面价超过3万元/平方米的高价地。其中，去年12月23日出让的大兴旧宫镇地块楼面价就已经高达3.6万元/平方米。区域热度由此可见一斑。

在张大伟看来，目前，大兴区五环至六环之间的商品住宅签约价格在3.3万元/平方米左右。从市场库存来看，可售住宅为4400余套，比2014年时的6000余套减少明显。

紧接着，2月26日，门头沟龙泉镇地块出让，该地块也吸引到包括首创、首开、万科在内的12家知名房企参与竞标，最终由中骏以39.48亿元，现场竞建5万平方米公租房的方式竞得。

业内估算，剔除无偿还建的安置房和商业部分之外，该地块纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米。这一价格取代了此前3.32万元/平米的土地价格，门头沟地价纪录被再度刷新。

前三月供给创十年新低

无论是大兴黄村或门头沟地块遭到热抢，区域环境的改善、房价的坚挺以及楼市住宅供给匮乏的现状，都成为房企奋力争抢北京土地市场的原因。

房企的激烈竞争一度使得2015年的北京地价攀上新台阶。据亚豪机构统计，2015年成交的50宗宅地当中，实际楼面价低于1万元/平方米的仅9宗；1万-3万元/平方米之间的有15宗；超过3万元/平方米的则多达26宗，占比高达52%，而在2014年这一区间段占比仅在20%左右。

土地供应减少是推升地价的重要原因。“在土地供应总量减少的前提下，住宅供应总量也在减少。而在仅存不多的住宅土地供应总量当中，60%以上的土地是要用于保障房和自住型商品房的。”北京房地产协会秘书长陈志表示。

自2月26日最后一宗宅地门头沟地块实现出让之后，截至3月10日，北京市土地储备中心网站尚未有土地挂牌信息出现。从目前宅地成交情况来看，今年前三个月北京土地市场仅实现宅地成交三宗，建设用地面积18.4万平方米，这一成交量也将创造近十年的新低。

在2013年与2012年的3月也均出现了宅地零成交的现象，这一现象很大部分是由于土地出让的节点原因。亚豪机构副总经理任启鑫表示，每年3月底或4月初为新一年度供地计划出台的时间段，而3月处于新供地计划最后的核定期，因此一般土地出让量较小。

去年，北京全年的土地成交额最终被锁定在了109宗地、2032.1亿元，又一次创造了历史纪录。不过，根据官方此前的表态，今年北京土地市场出让金收入将会不及去年。陈志也表示，未来土地拆迁成本越来越大，同时土地规划上也面临各种红线的压力，2016年北京虽然会有一部分优质土地入市，但总量将会再度缩减。

经历了多年快速规模性开发之后，北京可供开发的土地资源绝对量不断减少。任启鑫指出，尤其是前几年热点的郊区县板块，例如通州八通线沿线，大兴黄村、天宫院，房山长阳、良乡等基本上都将近开发完毕。

春节前备受关注的驼房营地块最终以底价成交，业内一片哗然。该地块被“中交+绿城+九龙仓”联合体以51.35亿元的起拍价收入囊中，实际楼面价55000元每平方米。但这被市场认为是一个相当意外的个案。

国土资源部部长姜大明3月9日表态，将采取措施增加一线城市的土地供应面积，盘活房企长期囤积没有开发的闲置土地。他同时也表示，将支持一线城市的房价调控政策。

标杆房企一致看好一线城市

“越来越多的房企扎堆一线城市，企业正在扎堆制造高价地”。张大伟分析表示，去年，20大标杆房企在一线城市的拿地占比，首次突破了50%，重点房企越来越关注一线城市。

由于土地供应收紧，进入2016年，一线城市土地市场高价地频出依旧是常态。中原地产研究部统计数据显示，截至日前，一线城市2月份土地成交楼面价创下新高，平均成交价格接近1.5万元/平方米，同比2015年2月成交均价涨幅高达150%。

伴随着去库存的深入，北京市新建商品房库存下跌到7万套，进入近两年历史最低值。个别区域的库存更是下滑到历史低点。目前通州商品房住宅可售只有5857套的历史低位，相比年初的1.2万套，下降一半多，而且区域内已经连续多月无大量新增商品房住宅供应。

对于大型品牌开发商而言，一线城市的土地储备将成为公司最重要的战略资源，过去两年间在北京拿地最多的房企毫无疑问是最大受益者。在过去的两年内，包括万科、绿地、保利、首开、远洋、华润、京投、旭辉等销售额高企的房企，无不在北京土地市场攒下丰厚的家底。

在2015年北京房地产市场领先企业榜单中，如首开地产近年来一直深耕北京，取得了大量土地储备，在2015年，首开销售首次冲破213亿元，在多个榜单中位列北京房企第一名。

此外，去年华润联合其他房企在北京土地市场揽地5宗，土地成交额逾223亿元。华润在上海、厦门、武汉等核心城市也频频大手笔拿地。相反，万科近两年在北京拿地数量不太多，导致可售新项目不多。

张大伟表示，一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍地出现了地价超过房价的现象，整体看，2016年北京高价地依然频繁出现，地价对房价的影响依然存在。

随着北京土地成本迅速上升，普通房企要想在招拍挂拿地难度较大，采取联合拿地以及在寻求项目并购在北京也越来越流行。