房企利润去哪儿了？

张佳竹

在告别“黄金时代”之后，企业利润下滑已经成为房地产行业的普遍现象。同花顺统计数据显示，截止2月29日，沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年度业绩预告，按照预告净利润最大变动幅度来看，净利润同比下滑企业达45家，占比达五成以上。

业内认为，随着未来盈利预期有可能继续走低，房企加速转型已经迫在眉睫，为了培养新的核心竞争力、寻求新的利润增长点，转型将成为房企角逐的主要 方向。

近半房企利润在下滑

越来越的房企正在加入利润下滑的大军。

同花顺统计数据显示，截止2月29日，2015年年度88家上市房企业绩预告中，25家房企预告净利润亏损。剔除1家数据不全的房企，18家企业净利预增，10家企业略有增长，12家企业扭亏；14家企业净利预减，21家略减，25家亏损。而在这88家公布2015年度业绩预告的企业中，有22家房企是首亏，其中，预计首亏额度最高的是中华企业，预计亏损24亿元至25亿元。

中华企业表示，2015年公司资金回笼预计85亿元，同比增长22%，但公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，公司采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。

净利润变动幅度最大的则是嘉凯城。其预告净利润变动幅度为-6138.19%，预计实现归属于上市公司股东的净利润为-23亿元左右，而2014年同期的净利润为3809万元。嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。

另一家深耕二三线城市的上市房企雅居乐，去年业绩同样不容乐观。2月24日，雅居乐披露盈利警告，预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。

这几家房企利润下滑的原因颇具代表性，布局不合理、销售疲软以及项目降价等，都成为房企净利润下滑的主要原因。

克尔瑞评测中心一分析人士表示，从前已有的销售数据和房企营收指标来看，超过六成房企都采取了降价跑量的销售方式，但销售完成情况仍然不佳，有接近半数的房企在2015年出现亏损或续亏。

多位业内人士分析称，2015年房企的整体盈利能力不容乐观，亏损房企比例已经超过2014年。

“据我们这两年对房企的观察分析，近两年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这样的下降速度在其他行业基本是没有的。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。

独立经济学家陈剑波表示，如果仅从利润率来判断，房地产早已告别“高增长行业”，2015年房企平均利润率很有可能触及“10%红线”，“这则意味着房地产行业甚至连中利行业都算不上了。”

“近年来，地价水涨船高，人工成本、融资成本上升，吞噬了较大比例利润，房企自此告别了高利润时代。” 中原地产首席分析师张大伟认为，虽然全国一二线市场回暖，但三四线依然处于调整过程中，以价换量在持续，销售难度加大。对于企业来说，融资成本持续增加，对内对外融资成本吞噬了利润。房企在一二线城市拿地艰难，竞争激烈，过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。一二线土地地王比例高，地价超过房价成交的地王比比皆是，这是房企利润率大幅下滑的主要原因。

张大伟预计，因核心盈利能力下滑、财务风险加剧，在利润率不断下调的背景下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

业绩两极分化加剧

“虽然2015年是房地产复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。”张大伟表示，当前的市场表现出需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡的分化现象。

国泰君安首席宏观分析师任泽平表示，目前国内楼市区域显著分化，一二线市场升温，库存压力小，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，且人口流出，经济下滑，需求低迷，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然存有风险。不同城市楼市分化加剧，导致上市房企业绩也进一步分化。

从近期披露业绩快报的整体情况来看，不同城市楼市分化加剧，导致上市房企业绩也进一步分化。

数据显示，在88家已公布2015年年度业绩报告或预告的上市房企中，有47家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损。销售金额增幅居前的房企包括恒大、金地、新城、华润、保利、泰禾等，业绩同比增幅均超过三成。

“三四线库存积压、销售困难。而一二线地王频繁出现，导致利润率持续下调。随着房地产利润率降低到个位数，房企转型、分化的速度将加速。” 张大伟说，在中小房企退出、被并购的同时，包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。

“由于项目布局城市不合理，三、四线城市库存难以消化，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，结算项目毛利下滑。”严跃进表示，即使布局一线城市的大型房企，由于土地成本过高，豪宅竞争激烈导致销售周期更长，财务成本支出增加，也难以控制净利下滑的局面，而中小房企甚至将面临被并购消失的命运。

“中小房企出现净利润的下降，甚至亏损，在最近两年的市场环境下是可以预期的”，亚豪机构市场总监郭毅认为，由于一线城市土地价格逐渐高昂，中小型房企大多被挤压到了三四线城市，就算有了政策的刺激拉动，这些区域仍受困于高库存及需求量的限制，成交仍处于低迷的现状，单纯依靠降价并不能解决去化压力和资金回笼的问题。

对不少中小房企而言，一方面是难以进入一线城市和二线核心城市拿地开发，另一方面，中小型房企本身项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，这也使得中小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

倒逼房企转型

根据1月19日国家统计局发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米，比2014年末增长15.6%。这7亿多的库存，按照我国人均住房面积30平方米计算，可以供2.4亿人口居住。

“去库存”显然已经成为2016年楼市的主基调，尤其对于三四线城市而言，去库存压力非常大。市场供应端和需求端的不平衡，令整个房地产行业的整体利润率在下降，并且将成为房企生存常态。同时，利润率走低也在考验着开发商的应对能力。在此背景下，房地产企业该何去何从？

为此，不少企业已经在探索多条腿走路，包括万科、绿地、万达在内的多个房企已提出战略转型计划。

1月16日，大连万达集团在旗下西双版纳度假区召开2015年年会，万达集团董事长王健林将2016年确定为万达转型关键年。

“到2016年底，万达将不再是房地产企业，而成为综合性企业。预计到2017年，万达超过2/3的收入和净利润将来自服务业，比原计划提前一年实现转型目标。万达商业利润结构发生变化，力争2016年万达商业50%以上的利润来自地产之外。“

在年会上，王健林透露出一个重要信号：主动下调2016年房地产收入目标640亿元，即2016年地产收入目标为1000亿元。

从万达目前转型的方向来看，文化旅游产业和网络金融已成为万达今后成为国际一流跨国企业的新动力引擎。

王健林和他的发家产业告别的决心非常坚决，“万达转型决不是口头说说，样子做做，而是说到做到。”

除了万达，不少房企进入了房地产行业外的新领域拓展，房企多元化布局速度正在加快。

据不完全统计，2015年，TOP 50企业中有16家开始了多元化运营，TOP 100企业中约有25家。标杆性企业如绿地提出从开发商向“综合地产全程运营商”的转型思路；恒大则又进军了保险业、大健康和社区O2O，并将原有的足球、文化、快消等业务分拆上市；万科从专注住宅开发，转为“城镇化配套运营商”；远洋地产宣布公司第四期战略计划，提出构建包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务、房地产金融在内的四元业务格局。同时，也有不少房企进入其他领域，如碧桂园和阳光城进军教育、中天城投进军互联网保险等。

业内专家表示，纵观目前众多房企提出的转型战略，呈现力度更深、范围更广、模式更新的特点。首先房企转型力度不断加深，投入持续加大，比如万科今年将深化购物中心、新领汇、医疗、养老等新业务的投资布局，绿地、招商也在提高产业地产比重。其次，房企多元化不断向房地产上下游延伸、跨界多元化的领域延伸，今年有更多的房企正在或计划进入更多多元化领域发展，比如基建、家装、物流地产等。

尽管各大房企都试图“转型”，但转型的选择却大相径庭，各有各的转法。有的坚定“瘦身”、有的努力“抱团”、还有的致力“多元化”发展。然而，不论是何种方式，最终无非是为了降低成本、提升利润，增强风险防控能力，探寻新的增长之道，避免被新周期的困难所击垮。

“在激烈的市场竞争中，上市房企寻求多元化发展、进行战略调整，寻求新的盈利增长点，原本无可厚非。但其中有些房企盲目进入陌生行业，容易出现对新行业经营经验不足的情况。这样会因管理费用增加等而致使业绩出现下降。” 严跃进认为，在现有城市楼市分化加剧的背景之下，各个房企不仅要做好城市进入的风险判断，还要在深挖企业自身优势的同时，找准转型方向，进入与企业业务有关新行业谋求发展，把控好财务成本。只有这样，房企才能真正促使盈利水平的继续增加。