去库存，央行放大招

张佳竹

央行、银监会2月2日宣布，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

短短10个月时间里，央行连续三次出台房贷政策降低购房门槛。在业内看来，通过持续的政策推出，可以形成叠加效应。经济学家马光远就此表示，房地产救市大幕已经拉开。然而，新政“叫好不叫座”，业内普遍认为此次新政实际刺激入市的购房者数量有限，对去库存的意义不大。

非限购城市首付降至20%

央行发布的通知显示，对于非限购城市来说，首套房贷比例实际上最低可达20%，二套房门槛也随之降至30%，而此前这一比例为40%。

这也意味着，在非限购城市，对于购房者来说，过去购买一套200万元总价的房子，需要首付款50万元，而现在首付款则降低到了40万元。某种程度上，有10万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中。

对此，中国民生银行首席研究员温彬称，随着城乡居民收入水平的提高和城市化进程的加快，居民住房刚性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分类指导，因地施策”的原则，针对非限购城市降低住房贷款首付比例，有助于提高居民购房能力，促进房地产市场平稳健康发展。

“（新政）对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响，对稳定房地产市场和去库存有正面作用。”英大证券首席经济学家李大霄认为，这是支持合理住房消费的利好政策，对于房地产股票有重要支持，对于股市稳定也有重要意义。

“在当前高库存压力之下，房地产市场及投资开发增速已危及经济增长，尤其是房子严重过剩的三四线城市及少部分二线城市，库存严重。政策一旦全面实施，三四线城市将直接受惠。而市场原本就火爆的一线城市，即使政策不会惠及，楼市成交量想必也将迎来新一轮爆发期。”融360房贷分析师郝俊丞表示。

根据国家统计局数据，截至去年末，我国商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史峰值，其中住宅占到了63%。业内认为，此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好地撼动库存，只能是商业银行贷款政策的继续放松。

民生宏观分析师朱振鑫认为，自下调公积金首付后，下调一般贷款首付顺理成章，不排除进一步下调的可能。未来两三年，房地产政策暖风不会停，一方面60亿元库存需要去除，另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险，政策有松动空间。

市场反应冷淡

据记者了解，央行公告发布后，已有银行开始响应。浙商银行2月2日发布公告称，对居民家庭首次购买普通住房的，商业性个人住房贷款原则上首付款最低比例为25%，总行将根据各分行当地房地产市场实际情况确定可执行最低20%首付款比例的区域；对已拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房的，商业性个人住房贷款首付款最低比例为30%。

“虽然已有银行开始执行房贷新政，但设定的门槛也不少。”房天下二手房电商集团某负责人告诉记者，银行放贷会根据客户的具体情况来定，并非所有购房者都能享受该项新政。比如，光大银行济南分行规定对购买140平方米以内的首套普通住房，首次贷款才执行20%首付比例。招商银行则针对无贷款记录客户执行首付比例20%，有贷款已结清客户，首付比例按照25%执行，购买二套房的客户首付比例为30%。齐鲁银行针对有房无贷款记录客户，或有贷款已结清客户，执行首付比例20%，有贷款未结清客户首付比例按照30%执行。

“央行允许非限购城市首套房贷可浮动5%，但是银行未必敢多放5%，因为银行放贷的原则是按揭月供还款的上限不能超过家庭月可支配收入的50%，这是个硬约束。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，老百姓可能“不敢贷”。而每个家庭的月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的，家庭收入增长预期不乐观，银行可能“不敢放”。

胡景晖认为，非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，这些城市产业创造的就业机会不足，教育和医疗等公共资源不足，无法形成人口的引入和聚集，没有需求支撑，即使降首付也换不来需求。

“央行再次降首付，给市场传递了积极正向的信号，但是对去库存的实际效果恐怕不大。”胡景辉称。

在成都某房企工作的小宋告诉记者，在他们看来新政“挺鸡肋”的。“截至2月27日，前来看盘问询的消费者与之前并没有什么变化，新政没有刺激多少消费者入市”。小宋直言，不少消费者表示近期看房不是因为新政出台，而是早有打算。

“虽然首付减少了，但月供增加了，压力一样没有减少啊。”在四线城市工作生活的彭浩明告诉记者。

中原地产首席分析师张大伟表示，不限购城市首付降至20%，有利于刺激房地产市场在2016年上半年继续复苏。但对于购房者来说，贷款利率并未降低，降低首付带来的是贷款压力的增加。这样的政策更多地会在购房者的心理层面起作用，无异于一种“耍流氓式宽松”。从市场看，这一政策实际刺激入市的购房者数量有限。

一线城市政策仍紧

在易居研究院副院长杨红旭看来，新政有一定的市场作用。“首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于那些收入不低，但积蓄不多的年轻人、年轻家庭，可谓是‘及时雨。”

杨红旭还表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

值得注意的是，此次对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。据统计，截至2016年2月27日，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市没有取消限购。这5个城市的首套房商贷首付比例目前仍不得低于30%。

“一线城市降低首付比例可能性不大，”同策咨询研究部总监张宏伟表示，北上广深等一线城市楼市已经呈现出量价齐升的火热状态，加之库存压力不大，一线城市不太会有调整的可能，相反还会面临政策收紧的可能。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，相对一线城市，三四线城市的高库存以及人流吸引力不足，才使得三四线城市仍不得不依靠信贷政策刺激，而一线城市并不存在此类问题。

亚豪机构市场总监郭毅同样表示，北上广深在2015年楼市成交活跃，出现量价齐升的局面，从目前的市场情况看，不具备进一步放松的市场条件，如果2016年北上广深房地产市场出现明显的降温现象，才有可能出台利好政策。

业内普遍认为，对于一线城市来说，虽然政策不调整，但受市场预期影响，市场交易会继续活跃。对于二线城市来说，有能力和条件落实两成首付比例，是市场能否活跃的关键点。