离婚房产分割与房屋产权登记

维悌

夫妻离婚时，双方之间发生纠纷的焦点，往往落在难以分割的房产上。

日前，河北人李琳（化名）在谈及为什么会选择通过诉讼来解决与前夫房产所有权纠纷时说：“没法协商处理，刘辉（化名）不承认这个房子是我个人的婚前财产。”

李琳与刘辉有两套一居室的房产。2010年，两人协议离婚，约定双方各分得一套房产。随后，李琳向律师咨询有关问题时得知，约定分给刘辉的那套房子本是属于她个人的婚前财产，应该归她个人所有，不能作为夫妻共同财产进行分割。由于双方无法就财产分割问题达成新的协议，于是李琳向法院提起诉讼，请求确认其拥有争议房产的全部所有权。

第一次合与离：达成离婚房产分割协议

他们之间房产的分割纠纷，还要从他们恋爱、结婚又离婚的曲折过程说起。李琳和刘辉都是河北人，恋爱正酣时两人的收入都还不错，买房结婚很自然地提到了议事日程上。他们决定贷款买房，并且很快选中了北京石景山区远洋山水小区一套建筑面积为62平方米的一居室的预售房。因为当时两人还没有办理结婚登记手续，就约定将来房产证上写李琳的名字。2006年取得房产证时，依约登记在李琳名下。

2004年6月4日，两人登记结婚。婚后，李琳辞去了原来的工作。此后因为李琳的工作断断续续，还房贷的任务落到了刘辉的头上。

然而，婚姻生活远没有想象的那么幸福美满。婚后两人矛盾渐起。于是，他们决定离婚。2007年1月31日，他们瞒着双方的家人签署了离婚协议，并悄悄办理了离婚手续。

那时候，除了房子，李琳和刘辉几乎没有什么共同财产。经过协商，他们达成了离婚房产分割协议，其中约定：他们共同拥有的、当时市值约50万元的房产归李琳所有，因为李琳当时没有工作，剩余的房贷全部由刘辉支付；同时，由于刘辉当时也没有别的住处，他还可以住在本属于两人共同拥有但当时已只属于李琳的房子里。

这是一次非常平静的离婚。按李琳的说法，虽然离婚了，但两人的关系并没有走到水火不容的地步：“做不成夫妻可以做朋友，夫妻之名不存，但朋友之情尚在。”

第二次离婚：又达成第二份离婚房产分割协议

离婚后，李琳并没有急于找工作，而是一边独自反思，一边进行心理咨询，调整自己的心态。2007年7月16日，也就是离婚快半年的时候，李琳和刘辉办理了复婚手续，住回到远洋山水小区他们曾经“共同的家”。

复婚后，李琳很快就怀上了孩子。2008年11月，孩子出生了。当时家里来照顾孩子的人没地方可住，两人提前还清房贷，又按揭购买了同一单元不同楼层的一套一居室的房子。刘辉在办理产权登记时将房屋登记在自己名下，房贷仍然是由刘辉支付。

孩子出生后，李琳以为，期待中相夫教子的平静生活会很幸福。然而，情况很快发生了突变——在孩子半岁的时候，李琳发现刘辉有了外遇！离婚便成了唯一的选择。

比起第一次离婚，这次离婚要麻烦得多，不仅是因为两人有了更多的财产，更重要的是有了孩子。2010年7月5日，两人再次协议离婚，离婚协议由刘辉起草。根据离婚协议的约定，孩子由李琳抚养，刘辉每月支付7000元抚养费至孩子满18周岁；汽车和李琳名下的20万元存款归李琳所有；考虑到由李琳抚养孩子，双方后来购买的登记在刘辉名下的房子归李琳所有（面积稍大一些），最初购买的登记在李琳名下并且第一次离婚时约定归李琳所有的房子归刘辉所有。

前一套房屋：婚前个人财产，还是夫妻共同财产？

似乎一切都结束了，但情况并非如此。在一次向律师咨询刘辉未履行离婚协议内容该怎么办时，李琳从律师处意外得知，根据法律，约定分给刘辉的那套房子是她的婚前个人财产，无需作为夫妻共同财产进行分割。

李琳将律师说法告诉刘辉，要求修改离婚房产分割协议，对夫妻共同财产重新进行分割。刘辉的反应十分平静，根本不认可那套房子属于李琳单独所有的事实，而是坚定地认为那是夫妻共同财产。

李琳很后悔签协议之前没有仔细了解相关法律的规定，或者向律师咨询一下。那时，她也认同那套房子是夫妻共同财产。她说：“当时签第二份离婚协议的时候，我根本不知道那套房子是我单独所有的。”

在李琳看来，就算争议房产是夫妻共同财产，签离婚协议的时候，她也是放弃了法律规定的公平要求，因为离婚是因为刘辉有外遇导致的，她并没有要求他就他的过错进行补偿。而现在，这套房子市值160万元左右，刘辉等于是在用她的钱支付每月7000元的抚养费到孩子满18岁，总额也不到160万元。

争议房屋到底是个人婚前财产还是夫妻共同财产？法学专家的看法也不一致。

有专家认为，如果李琳第二次结婚的对象不是刘辉，这套房子无疑就是她的个人婚前财产；但考虑到这套房子是两人第一次婚姻时共同购置和两人婚姻关系的特殊性，可以认为这套房子是夫妻共同财产，李琳与刘辉之间第二份离婚协议关于这套房子的分割协议是有效的。

而中国政法大学法学院副院长何兵教授则认为，在李琳与刘辉的第二段婚姻期间，诉争房屋属于李琳的个人婚前财产，不应作为夫妻共同财产进行分割；如果李琳在明知是自己的个人婚前财产的情况下，仍将其作为夫妻共同财产进行分割，也是可以的；但是，如果李琳是因为认识错误将其作为夫妻共同财产进行分割，则构成重大误解。由于她签订这份合同即第二份离婚协议时的意思表示不真实，她可以申请撤销。至于最终能否撤销，应由双方协商解决或由法院作出判决。

一审判决驳回李琳的诉讼请求

由于刘辉不认可争议房产属于李琳的个人婚前财产，重新协商处理无从谈起，李琳只得向法院起诉。

某年1月17日，北京石景山区法院开庭审理此案，刘辉本人没有出庭。在法庭上，双方就第一份离婚房产分割协议对房屋所有权的约定是否发生物权变动的结果和第二份离婚协议中关于离婚房产分割协议部分的效力问题展开了激烈的辩论。

刘辉的代理人表示，本案诉争房屋的购买及取得产权的时间均在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产，不是李琳的婚前财产；双方第二次离婚时又在协议中约定，该房屋属于夫妻共同财产，并约定归刘辉所有，这次协议对于夫妻共同财产的范围及处理方式重新进行了约定，完全符合相关法律规定。因此，无论诉争房屋是否属于原告（李琳）复婚前的个人财产，但只要在离婚协议中约定属夫妻财产，并约定了处理方式，就是夫妻共同财产。

法院经过审理后认为，李琳与刘辉之间的第一份离婚房产分割协议系双方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，是合法成立并生效的合同；但是，根据法律规定，变更物权的合同成立并生效后，应当办理不动产变更登记手续方能发生所有权变动的结果。由于第一次离婚后，李琳没去办理所有权变更登记手续（就是房产证上只写李琳一个人的名字），法院认为尽管约定了诉争房屋的归属，但就所有权而言，并未发生变化，仍应属于夫妻共同所有的状态。

同时，法院还认为，第二份离婚协议对诉争房屋的分割的意思表示已经对第一份离婚协议中约定的内容进行了变更，双方应当按变更后的约定内容享有权利并履行各自义务。

当年3月18日，石景山区法院作出一审判决，驳回了李琳的诉讼请求。

原告律师有不同意见

原告律师称第二份离婚房产分割协议仅是超出处分范围，并非变更第一份离婚房产分割协议。对于一审的判决结果，李琳无法接受：“如果我第二次不是跟刘辉结婚，那这套房子算谁的？是我的个人婚前财产还是我与刘辉的夫妻共同财产呢？”

李琳的代理律师王智也不认可因为李琳第一次离婚后没有办理所有权变更登记手续，诉争房屋仍属于夫妻共同所有的状态的说法。王智认为，我国物权法采用登记生效，登记的效力是明示不动产的所有权，未经登记对外不产生对抗效力。本案中，诉争房屋初始登记为李琳单独所有，因此公示的结果也是李琳单独所有；而刘辉是基于婚姻法的相关规定成为该房屋的隐性共有人。两人第一次离婚后，刘辉放弃了基于婚姻关系的隐性共有人身份，此时，无论是对内还是对外，李琳都成为该房屋的唯一所有权人。王智说：“物权法所说的变更登记是指登记与实际所有状态不一致的情形，而李琳与刘辉第一次离婚后，登记与实际状态相一致，根本无需办理变更登记。”

同时，王智还反驳了一审判决中“第二份离婚协议对夫妻共同财产进行分割体现了原被告双方对该套房屋由双方共同所有的意思表示一致”的说法。他指出，婚姻法明确规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。”因此，离婚协议的处分范围，只包括夫妻共同财产，而不包括夫妻一方的个人财产。李琳与刘辉之间的第二份离婚协议只能对两人第二段婚姻期间的共同财产进行分割，而不能对两人第一段婚姻期间的共同财产进行分割。只是由于李琳签署第二份离婚协议时对财产所有状态的认识发生错误，“认为”该财产属于夫妻共同所有，从而进行了分割。而事实是，对两人之间的第二段婚姻而言，诉争房屋属于李琳的个人婚前财产。此外，王智还援引《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十九条的明确规定：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”王智分析说，诉争房屋本是李琳的个人婚前财产，但由于双方对财产性质认识错误，超越离婚房产分割协议所应处分的范围对其进行了分割，应当认定超越部分无效，而不能认为第二份离婚房产分割协议是对第一份离婚房产分割协议的变更。

很显然，李琳也没有通过第二份离婚房产分割协议对第一份离婚房产分割协议进行变更的意思。否则，这个诉讼也就不会发生。

因为不服一审判决，李琳已向北京市第一中级法院提起上诉。

这对曾经两合两离的夫妻之间的诉讼还在进行中，不管结果如何，这里需要提醒大家注意的是，为了避免日后的纠纷，夫妻间的房屋产权，应当如何进行登记呢？请在下期阅读有关律师的讲解。（待续）