新流通经济时代物流产业园区投资开发与商业模式研究

叶琳

内容摘要：本文通过对新流通经济时代下的物流产业园区相关概念进行阐述，分别从物流产业园区的投资角度和商业模式方面分析了流通业园区经济的当代投资开发条件与未来发展前景，希望能够对物流园区经济这一极具发展前景的新型产业经济模式进行深入解剖，并为物流业投资者和管理者更深入的了解物流园区经济提供参考。

关键词：流通经济时代 物流园区 商业模式

中图分类号：F252 文献标识码：A

引言

2015年以来，在我国传统住宅地产市场迎来阶段性下行周期的背景下，服务业地产项目却继续保持着自金融危机结束以后的强劲增长势头，其中以商用地产“售转租”和园区类地产项目最为典型，物流园区即兼具了此二种服务业地产项目的综合特征，并在如火如荼的互联网经济大潮中不断获得外源性增长力量。目前，外资大型物流服务商与投资人均已经认可我国作为物流园区经济发展的后来者所具备的强大潜力，率先开始布局，内资流通企业在此过程中既面临机遇又面临挑战。从园区经济投资开发的角度来讲，投资人只有摸清物流园区项目的基础投资条件和投资模式才能做到有的放矢，物流园区经济所展现出的多样化商业模式对入驻企业和外部投资者均呈现出极强的吸引力。

物流产业园区的概念综述

从字面含义看，物流产业园区属于地产行业，但相对于国内房地产业受到的诸多政策限制，物流产业园区更偏向于国家重点扶持的服务性行业。相对于住宅地产单纯的“开发商-居民”双向关系结构，物流产业园区包含了中间转租行为。在现有的国内外物流产业园区开发运作模式下，开发商通过分析社会物流需求，在各方需求较为集中的地理区域投资购买土地使用权，并设计和建设物流仓储设施，继而向具有物流需求的企业客户转租，开发商以自营或通过外包专业物流管理团队的方式为租户企业提供后续专业化服务。对于参与其中的各方而言，开发商更偏向于资本运作和获得专业服务收益，租户则减轻了自建物流的巨大资金压力，从而将注意力更多集中在主营业务上。各方通过基于比较优势的业务配合达成双赢。

在我国，物流产业园区的外在表现形式多为流通业仓储设施，用地属于工业用地的基本范畴，由于工业用地最高法定出让年限为50年，因此物流园区从缴纳土地出让金起算的使用年限也为50年，部分地区如上海规定物流园区用地的使用年限为20年，考虑到仓储土地使用权的取得局限为“招拍挂”等公开竞价方式，开发商之间的竞争十分激烈。在“十二五”发展后期和“十三五”规划期间，由于我国面临土地政策紧缩，物流产业园区的土地供应也日趋紧张，对于物流企业而言，在取得用地难度加大的同时，也使得相关的土地使用权价值进一步凸显，我国目前试水的“PPP”投资模式使得土地使用权作价出资成为物流园区项目投资人在现金出资之外的又一选择，物流园区项目开始呈现出原始资本占优的特征。

物流产业园区的投资开发

（一）产业投资分析

物流产业园区在集聚中小企业形成规模经济优势、打通制造业与服务业中转节点以及大规模应用网路信息技术等领域具有优势，俨然已经成为新流通经济的重要硬件代名词之一，在对其投资和开发的过程中，也需要对投资基础条件进行层层把关，主要包括市场、区位、财务以及决策四个方面。

1.市场。投资开发物流园区，对于市场条件的客观分析是前期工作中的重点，例如拟建物流园区所在地的经济发展水平、物流园区目标客户群体的租金承受水平、园区所在地的同业竞争情况、专业化物流服务的供需缺口等都是需要认真调研的信息。开发商对于物流园区进行市场分析的必要性在于控制投资风险，由于物流园区投资数额巨大，而对于市场条件的调查往往具有滞后性，因此从减少投资盲目性和主观性的角度来看，带有短期内（≤1年）宏观市场趋势预测的市场分析报告对于规避投资经济损失具有重要作用。

2.区位。对于物流产业园区的区位条件，分析宏观项目所在地区域可以帮助投资人了解该地区的物流用地指标分配和剩余情况，通过评估该地区同等状况土地使用权的平均转让价格和租金平均分布信息，投资人也可以对预期投资收益进行评估，而微观区位条件分析则标定为物流园区的土壤情况和地表条件是否适宜建立园区。根据相关物流园区投资分析经验，地价、区域用地规划、土地供求关系、配套设施、环境条件、政府政策等都是物流地产区位条件调研要着重关注的信息。

3.财务。物流园区投资的财务分析也是项目前期中的重点工作，通过搜集项目所在地各项基本支出成本，投资者建立综合投资概算表，估计预期投资总额，并与预期年度投资回收金额结合计算投资回收期、静态及动态投资收益率等指标，对于净现值（NPV）<0或收益率<预期收益率的项目及时终止。同时，财务分析还是一个包含与入驻物流企业以及其它服务性企业进行价格博弈的过程，园区建造者作为租金或收取综合服务费用的首先行动人需要切实了解潜在合作方的财务承受能力，合理界定财务假设条件。

4.决策。投资物流园区的决策条件是在对市场、区位以及财务条件等均仔细调研的基础上，为控制项目风险，使得项目具备投资决策评审条件，投资人对项目中的不确定因素进行评估，并做出最终投资决定（FID）。一般来说，投资物流园区中的不确定因素包括租金水平、土地出让金、可租赁面积、融资成本等，由于物流地产项目的开发运作周期普遍较长，投资人从审慎的角度考虑项目中存在的不确定性是较好的选择，如果超过2/3不确定性因素风险不存在可选应对方案，则该项目不具备投资决策条件。

（二）金融投资分析

区别于物流产业园区的产业投资，物流园区的金融投资主要是指投资者对于物流产业园区的权益性和证券性行为。物流园区作为物流地产的外在表现形式，同时也是物流地产项目获得稳定收益的重要实体媒介，投资者并不直接对其进行管理，而是通过购买物流地产股票、债券、基金以及抵押证券等实现对其间接投资。一般来讲，物流园区金融投资又可以从股权和基金投资两类加以介绍。

1.股权投资。对于物流产业园区的股权投资行为，投资者的行为目的一般为获得土地使用权或物业资产、扩大资产规模、获取股权溢价等。专业机构投资者对物流产业园区进行股权投资必不可少的两个步骤是项目尽职调查和估值，进而选择是否在一级或二级市场开始股权认购、申购。

投资物流产业园区的尽职调查工作包括财务、法律、项目信息、公司结构、人力资源等方面，各领域尽职调查需要关注的重点内容如表1所示。对于物流产业园区的估值则一般通过三个步骤展开，首先投资者通过了解项目开发企业背景而对宏观经济环境、物流行业环境、物流地产开发企业经营环境、企业能力、企业竞争力等因素进行摸底，其次将收集和预测信息、预计损益等进行数字化处理，通过转化成现金流形式进行贴现，得到目前状态下的初始预估价值，最后再通过与同类项目价值进行对比，调整后得到最终估计价值。投资者根据最终估计价值来决定现阶段的股权投资行为，一般是选择项目价值低估以及具备价值成长性的项目进行股权投资。

2.基金投资。相对于物流产业园区的股权投资，物流园区基金投资是比较适合中小投资者的物流业投资行为，其瞄准目标多局限为二级市场，工具广阔分布于股票、债券、权证、信托等品种。相对于一级市场股权投资所需要的巨额资本，物流园区项目基金投资为中小投资者提供了参与物流行业投资的途径，通过专业基金机构的筛选，优质的已建成物流园区通过稳定的租金回报和资本升值预期为投资者提供投资回馈，投资风险较低，电子商务和全国物流网络发展大潮也使得其具备较高的投资收益和成长性预期，因此，物流园区项目基金受到我国及外国投资者的青睐，例如平安不动产、中银、嘉民等国内资本巨头，美国凯雷投资集团、荷兰汇盈资管、普洛斯集团等均已在物流园区项目基金方面进行投资，并取得良好投资效果。

物流产业园区的商业模式

通过产业投资和金融投资手段参与到物流产业园区的开发建设过程之后，投资者和园区管理者都需要对物流产业园区的商业模式进行了解和试运作，从国内外已建成物流园区的运作现状来看，标准开发、客户定制、收购回租以及服务增值共同构成了新流通经济时代下的物流产业园区主流商业模式，这些经过实践验证的物流产业园区商业模式均值得投资人尤其是园区管理者进行参考和选用，具体而言：

（一）标准开发模式

在物流产业园区投资中，标准开发模式是物流产业园区商业模式中的基础形式，一般可以归纳为“五步走”，即“市场调研-获取土地-规划设计-建造设施-仓库管理”。美国普洛斯集团作为全球范围内技术管理领先的现代物流设施提供商，其在我国投资开发建立的诸多物流地产项目均采用标准开发模式，如普洛斯常州物流园区、普洛斯北京顺航物流园区、宁培沈阳沈北物流园区、盖世理无锡物流园区等。

（二）客户定制模式

客户定制模式在标准开发模式的基础上进行了丰富，创立了“七步走”的商业流程，即“客户需求分析-咨询-选址-获取土地-规划设计、建造设计、拥有并管理物业”，日本伊藤忠商事株式会社在我国上海嘉定区安亭镇投资建设的双层物流仓储设施即为客户定制模式下的物流产业园区项目，该园区占地110亩，是京东、亚马逊、顺丰快递等我国著名电子商务和物流巨头的长期合作伙伴。

（三）收购回租模式

收购回租模式是指用收购现有物流园区的方式替代新建物流园区，及时将地产回租给租户，由于需要较强的资本运作能力和具备在短时间内建立物流服务业务能力的优势，其被众多机构投资者所青睐。通过获得优质物流园区和客户群体，机构投资者可以迅速获取稳健的现金回报。目前，我国平安不动产、万科地产、万通工业地产等巨头建设物流地产项目均采用该模式。

（四）服务增值模式

服务增值模式是物流产业园区依靠不动产收取租金收益模式之外的另一项商业模式，即物流园区开发商通过自身专业经验或外包专业物流服务商，对园区内的企业提供物流专业咨询服务，协助企业优化供应链，解决物流融资问题，对于物流全流程中出现的问题提供全套解决方案，这代表了物流园区商业模式在今后一段时期的发展方向，物流开发商将园区经济价值发展到最大化。

结论

本文从物流产业园区投资开发和商业模式两个角度审视了新流通经济时代下物流业硬件载体的发展方向，物流服务职能的园区化发展实际上是我国在商业住宅地产出现周期性拐点之后又一个大有价值可供挖掘的经济增长极，在电子商务经济迅猛发展的背景下，产业资本和民间资本均具有强烈的投资流通业的愿望，这为物流产业园区在我国的发展提供了强有力的资金支持，通过了解物流产业园区的投资模式和商业模式可以为众多投资者更加清晰地了解这个市场和做出进一步投资行为提供参考。21世纪是电子化交易的经济时代，世界各地的资源要素通过信息网络紧密联系在一起，强有力的物流系统则为这种广阔空间范围内的经济交易活动提供了落地的重要凭借，从这个意义上来看，物流业服务功能的园区化发展在未来具有巨大的发展空间。

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