为万达轻资产模式叫好

丁祖昱

万达的发展之路，其实也折射出中国商业地产的发展之路。

不管怎么讲，万达仍然是中国商业地产的领导企业，没有之一。

万达能走多远

2013年王健林首次成为中国首富，2014年12月万达商业在香港上市，最高市值一度超过2000亿元，截止到2016年2月5日收盘，总市值虽已降到1585亿元，但这是由于整体地产股的大环境都在下降所导致的。去年8月，王健林以2600亿的财富超过李嘉诚成为全球华人首富，这背后所隐含的实质上是整个万达商业帝国的价值。

两年前，我对万达的点评文章叫做《首富万达》，但今年我们不讲首富了，因为“轻资产”才是万达的新标签，如果在2016年把销售收入力降640亿，毫无疑问，我们将会看到一个全新的万达商业帝国。

重资产曾经是中国房地产所有企业的基本模式，也是所有房企共同选择的开发销售模式，特别对于以商业地产为主的开发企业来讲，更是回避不了的问题。但万达2014年首次提出轻资产模式，之后在运作当中非常坚决地贯彻这个战略，直至调低了整体销售目标，从根本上改变了原来大多数房企的运作模式。显然，这个改变过程一定会付出巨大的代价，正如之前诸多媒体所报道的，首先是人，其次是短期的业绩，另外，在转型的过程中还会有各种意想不到的风险，但我仍然要为万达叫好，因为这种改变才是中国商业地产的未来出路。

王健林有远见

今天，在轻资产道路上飞奔的万达，其打造的飞凡网2016年目标是5000万会员，到2020年要达到5亿会员，如果真能如斯做到，那么将几乎掌控中国城市80%以上的消费者j这个价值远比一年卖个几千亿要大得多。同时，也将颠覆当年王健林与马云打赌时候双方各自代表的商业模式，这是商业地产运营的关键之所在。王健林在“互联网+”上前两年花掉的学费没有白扔，当然，能否达到这个目标，我们还将拭目以待。

另外，在房地产企业多元化方面，万达也是做得比较成功的。万达院线在去年1月份上市，其市值甚至比大多数房企市值还要高。其它如文化产业方面，这种全球资源的整合，也是国内房企学习的榜样。

从财务指标来看，万达与七家千亿房企均值对比基本上可以排在中流（表1），其中比较突出的是单项目产能，达到21.9亿元，排名第二，其他各项指标也都相对健康。在今天的市场背景下，对于一家以商业地产为主的房企来说，已经很不容易了。同时，最高4.6%的融资利率（表2），也体现出了万达的融资能力，联想到万达的各种转型，更说明了王健林还是很有远见的。

万达面临的风险

当然，在万达未来发展过程中，既面临机遇，也会有不少风险。

首先，商业地产在当前中国房地产的市场环境下还是一个巨大的坑。最近3-5年中国商业地产的过度供应，已经使得除北上广深等少数城市之外的商业地产变得越来越难做，特别是写字楼，基本上已成为所有房企的痛，万达也不例外。因此，必须调整当前的产品结构，特别是在一些三四线城市。

其次，文旅地产可能也有坎。之前已被证明出现较大问题的长白山、西双版纳等项目，目前仍然没有“翻身”，从现在的情况来看，翻身的可能性也不大，大投入带来的是区域旅游面貌的改善，但并没有换来房地产方面的成功，说到底还是因为这种模式在当前中国的文化旅游地产当中有着不少问题，未来应避免进行类似的投资。

值得注意的是，以今天的眼光来看，万达的组织架构和团队方面可能也面临着诸多的挑战。万达原先就是商业地产中的“黄埔军校”，大多数商业地产的管理人员都是从万达这所学校毕业的，管理层的流动性高即代表万达的体系相对比较完备，也代表万达在留人方面有所欠缺。随着最近几年万达在战略上的重资产向轻资产方面的转变，以及“互联网+”的不断尝试，这对于传统的商业地产人才来讲，已经越来越不能适应万达发展的需要了，而新人与旧人之间的冲突，也是万达必须克服的最重要的问题。从某种意义上来说，也可以把它形容成王健林和王思聪的巨大差异。军营式的管理模式也许今天已经不适用了，而未来的路怎么走，还需要王健林自己去思考。

万达的发展之路，其实也折射出中国商业地产的发展之路。不管怎么讲，万达仍然是中国商业地产的领导企业，没有之一。