沪深楼市调控效果待观察

本报特约记者 陶短房　冯国川　本报记者 倪浩

3月25日，上海和深圳相继出台楼市调控政策。上海楼市9项新政规定，25日起二套非普通住宅首付比例提高至70%，同时将非沪籍人士购房缴纳个人所得税和社保的年限从2年提高至5年及以上。深圳新政也大幅提高购房门槛：本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的，限购1套住房。这标志着，继北京打击“首付贷”之后，一线城市房地产调控的再次收紧。彭博社称，上海、深圳的新调控措施，目的是提高产权交易成本，从而遏制房价过快上涨。

春节过后，全国包括上海、北京、南京、苏州等地在内的一二线城市的房价突然掀起一轮大涨，在今年三月份的全国两会上，中央以及地方政府的相关负责人表达了对房价过快上涨的高度关注和担忧，房地产调控措施的出台也呼之欲出。25日，武汉、南京也在同一天出台房地产调控措施。《华尔街日报》援引市场分析人士的话称，一二线城市房地产市场再度过热而三四线城市继续大量库存积压。但分析怀疑调控是否能产生成效，因为一二线房地产价格上升因素很复杂，并不单纯因为信贷政策的宽松，“卖得好总有卖得好的道理”。

英国《金融时报》分析，中国房地产市场陷入冰火二重天，一边是全国高库存难去，一边是一线城市房价暴涨；从过去历史来看，调控政策往往从打压需求端开始，却时常是下一次暴涨的源头，最终结果反而是营造出某种“饥饿营销”效果。新加坡《联合早报》称，预计北京、广州及部分近期房地产市场同样出现过热迹象的二级城市，也将陆续推出相应的紧缩贷款与限购措施。

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海27日在接受《环球时报》记者采访称，这些调控政策的出台非常有必要，目前的房价涨速已经背离了实体经济的表现，而且在宏观经济增长减速且部分地区出现经济明显下滑的情况下，房价过快上涨已经失去支撑。“这轮房价上涨的原因是投机资金的推动，房价上涨过快过猛就会发生‘爆破’，而调控措施的出台就是为了规避这种‘爆破’的出现。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受《环球时报》记者采访时说，目前各地出台的措施中以上海最为严厉，“上海的调控政府直接指向了房地产的需求端和信贷端，双管齐下抑制过热的市场需求。”杨红旭认为，上海房地产市场在调控政策出台之下会迅速降温，成交量也会萎缩，随之而来的是整个房地产市场的盘整。

对于调控政策未来的效果，曹建海说，调控刚刚开始，且与以往中央出台调控措施不同，此次调控是以地方为主，因城施策。目前尚不好判断调控措施的效果。但根据以往的调控经验来看，房价也许并不会因此被打压。“地方政府更希望看到的是房价缓慢上涨局面的出现，而并不希望房价出现下降。”

曹建海认为目前一线城市的房价泡沫明显，他的主要依据是房价与家庭收入比，“以100平方米的房子为例，北京这个比率达到了1比40，而国际上这一比率的极限是1比6，现在北京的房价过高，真正有需求的人都买不起。”

福布斯网的报道称，由于一二线城市吸引大量新居民，因此这些城市里房地产市场泡沫的堆积或许并不像某些境外机构议论的那样严重和危险，相反，在国外鲜为人知的三四线“鬼城”就是另一回事了。▲