房地产公司电梯合约管理研究

廖秦明，郭明星

（中海发展（上海）有限公司 合约部，上海 200023，E-mail：174493437@qq.com）



房地产公司电梯合约管理研究

廖秦明，郭明星

（中海发展（上海）有限公司 合约部，上海 200023，E-mail：174493437@qq.com）

摘 要：在房地产开发过程中，电梯作为房地产公司直接采购的一项重要机电设备，在合同执行过程中存在较多问题，不仅造成甲乙双方或者多方的争议，而且通常结算金额较合同金额超支比例较大，然而其中大部支出是可以通过有效的管理来规避的。简述了房地产公司在项目开发过程中的常规电梯管理流程，对若干实际项目中遇到的问题进行总结和归类，从策划、设计、招标、施工和竣工等5个阶段，分别阐述了电梯管理的措施和建议。结合上海市某住宅项目的电梯安装合同结算数据，直观体现通过有效管理可实现的经济效益。

关键词：房地产公司；电梯管理；合约管理

中国早已成为全世界最大的电梯市场、最大的电梯生产基地以及最大电梯拥有量的国家[1]。伴随着中国经济的不断发展，在中国城镇化建设和房地产行业发展的大背景下，每年的住宅开发、商业地产以及地铁、轻轨、机场等基础设施建设的投入不断保持着较高的水平，因此在相当长的时间内，中国仍然会是全球最大的电梯市场。当前，电梯在国民经济与国民生活有着非常广泛的应用，已经与人们的日常生活和工作息息相关、密不可分。在高层建筑，甚至多层建筑和别墅中，电梯不仅仅是垂直运输的交通工具，也成为房地产开发商中宣传楼盘、体现档次的重要组成部分。

国外学者研究的是较深入电梯技术问题，从而帮助选型和减少电梯自身能耗来节省费用。Takashi Nagatani[2]建立随机模型来分析高峰状态下的电梯行为，为电梯配置提供了有效方法。Matthew Brand 等[3]通过减小停车次数来减小能耗，减少候梯时间，分析最优停车问题。

在房地产开发过程中，房地产公司直接采购电梯设备，双方分别签署供货合同和安装合同，由于电梯的特殊性，实际施工过程中极易出现问题。如陈俊才[4]指出设备进场验收过程不严格、施工人员资格难把控、施工过程缺乏监控等问题。罗艳霞[5]提出应以项目管理为中心，以具体合同为依据，对电梯安装过程进行合理的资源配置和合理安排。因此，借鉴若干实际项目所遇到的各类电梯问题进行了整理和归类，通过分析并提出措施，希望房地产公司对电梯采购和安装的全过程给予足够的关注，保障项目更顺畅地发展以及对成本更有效控制。

1 电梯管理流程

对于电梯设备及安装的管理，各家房地产公司均有相关的管理制度和办法，虽然略有差异但大致类似，详见图1所示。

图1 电梯管理流程图

在工程实践中，虽然各家企业都有一套相对完善的管理流程，但在项目开发过程中仍然会遇到这样那样的问题，不仅一定程度上影响项目进度和电梯验收，而且相应导致成本增加，从而结算金额超出甚至远远超出合同金额。

2 项目开发过程中的电梯问题

2.1 营销因素

（1）根据售楼需要，通常要求楼层编号避开4、13等数字，但常常电梯已生产或者已安装完成，由于楼层按钮与销售楼层编号不符，则需要对电梯按钮进行变更。由于对停站楼层显示按钮后期改造，电梯公司须取消4层、13层、14层、24层、34层等的显示按钮，其余显示依次顺延，并重新调试。

（2）为了促进销售，在土建结构施工过程中，房地产公司会提前选取某楼层的某户作为样板房，抵达样板房的行走路线中所涉及的景观、公共部位等均会提前完成施工和装修工作，提供“所见即所得”的效果，因此在公共部位电梯厅的位置，需要进行临时装饰厅门及门套（表面效果同正式电梯门）的供应及安装。但是安装正式厅门是需要从上到下放基准线，依次安装，且对偏差要求相对较高，因此为配合营销展示而提前安装的临时装饰电梯门最终无法作为正式门使用。

2.2 设计因素

（1）电梯轿厢装修通常包括标配简单装饰（不额外产生费用）、选配装修风格（额外收费）、自行二次装修。对于自行二次装修的电梯轿厢，在图纸深化设计过程中更多的关注焦点放到了装饰效果上，而相对忽视了装修重量对安全性的影响。例如：2013年8月6日，深圳宝安区某一小区，其电梯因为过度装修而发生故障，从21楼突然下坠，停至在4楼与5楼之间，当时成为深圳市“电梯过度装修”第一案。

（2）在电梯的二次深化图纸中，常常会标注“业主自理”、“客户自理”等字样，诸如井道照明、厅门留孔位置按照深化图整改、门洞位置的预留铁条、吊钩等。也就意味着此部分内容的施工不包含在电梯公司的承包范围和合同总价内。由于土建总包招标及合同签署时间较早，而电梯二次深化图往往出图较晚，所以土建总包承包范围内一般也未包含此部分内容，因此容易成为一个争议项。例如：电梯单位对每个门洞预留φ12钢筋6根，加装层门门套预埋件（含M12膨胀螺栓及人工费）。

（3）在土建总包图纸中，电梯井道中较容易遗漏层门的混凝土牛腿，图示的圈梁间距不能满足电梯安装要求等情况。为解决牛腿问题，电梯公司加装层门钢牛腿产生费用约200元/个；按照规范要求电梯导轨支架间距不得大于2.5m，在圈梁间距不能满足要求的情况下，电梯公司须在每层楼板梁上增加一档支架从而导致费用增加。

2.3 合约因素

（1）电梯备货期较长，虽不同厂家不同型号的电梯备货期有所差异，但国产电梯通常为70～90天，进口电梯则可能长达120天。同时，电梯厂家对于合同约定付款的要求较为严谨，除了被书面告知备货以外，预付款是否到账也是开始下单生产的重要条件。若提前书面通知电梯厂家备货的预留时间不够或者预付款不及时，都可能影响到电梯的到货时间，进而影响项目开发进度。

（2）施工时在室外电梯拆除后，为满足施工材料垂直运输的需要，同时会启用正式电梯作为临时电梯（一般采用消防电梯）使用，但在开梯前需满足若干条件，如电梯公司要求签署临时用梯合同、验收部门要求提供电梯使用单位与电梯维修保养单位的维修保养合同等。如果衔接不到位，合同签署滞后，导致室内电梯没法开梯，而且受影响的施工单位（人工搬运材料）可能会向业主索赔。

（3）土建总包或电梯招标过程中较容易遗漏对电梯临时电缆（由1层敷设至机房层专用临时电源）的约定，根据现场进度和施工要求，当需YJV临时电缆供现场使用时，进行实际施工的单位会提出额外费用。

（4）土建预留门与电梯安装好的门之间有空隙（15cm），因此需要对门套进行封堵，主要是底部和侧面，若招标过程中未进行明确，土建总包会提出合同外增补相关费用。

2.4 现场管理因素

（1）施工过程中厅门底部若无防水保护，一旦现场遇到暴雨，将有水流入底坑。在土建总包浇注地坪时，施工用水同样容易进入井道，从而导致电梯轿厢顶部与轿厢内操纵箱进水，容易损坏电梯部件，从而需对零部件维修或更换、检测调试、电梯清理、导轨除锈等，值得注意的是，电梯井道的此类进水在整个项目施工过程中可能出现多次。

（2）施工过程中，底坑积水会影响正常的作业和电梯运行。底坑积水还会损坏底坑部件，使金属材料生锈。严重的积水甚至会损坏电梯的电气部分，造成严重后果。底坑积水也将造成电梯无法调试、无法通过政府验收。

（3）由于土建总包工作失误，放线定位偏差，导致电梯门槛比装修完成面低一定距离，电梯公司需进行底坑整体抬升，从而涉及缓冲器整体提高、导轨切割、门套固定件重新拆装换新等整改内容。

（4）施工电梯拆除后，室内电梯往往作为临时用梯，垂直运输施工材料，因而都会受到不同程度的损坏，在竣工入住前电梯单位统一检查、维修、整改并整体调试而产生相关费用。

3 房地产企业电梯合约管理的建议和措施

电梯的合约管理工作不应仅局限于合同签署后关注合同的执行，而应是贯穿策划、设计、招标、施工及物业管理各阶段[6]，提前做好相应措施，动态的全过程管理，才能把每个阶段的风险和成本控制在可控范围内。

3.1 策划阶段

各房地产公司在前期尤其是在总包招标之前，通常会进行合约策划和工程策划，此时的营销策划也非常重要，综合考虑各类因素，才能对整个项目做好统筹安排。

提前明确楼层编号非常必要。在进行电梯二次深化设计时可以明确把楼层跳号的因素考虑到图纸中，电梯公司生产备货时即能在工厂完成生产和调试工作，减少后期不必要的改造和成本增加。

对于样板段的策划工作是个专项内容，除了确定是否要做样板段和样板房、具体设置在什么位置、涉及多大的范围以外，可以进一步细化策划工作，明确是否需要做临时电梯门、采用何种方案，提前做好安排和明确，合作方才有更多的时间提前下单备料，才能在样板段施工期间争取更多的时间，确保对外展示。

3.2 设计阶段

在设计阶段，不仅要考虑电梯台数、载重量、额定速度、功能、外观效果[7]，还需要充分考虑安全、合约分判、施工情况等因素。

在电梯深化设计时，与电梯公司充分沟通，明确电梯出厂时的装饰效果，明确电梯可预留的最大装修重量。在精装修二次深化设计时，设计院完成电梯轿厢装修深化设计后，有必要再次复核和计算装修重量，同时邀请电梯公司对装修重量进行复核，杜绝安全隐患。尤其是当轿厢再装潢导致轿厢重量发生变化时，须重新计算平衡系数（平衡系数在0.4～0.5之间为宜）[8]。

电梯深化设计图出图时间经常晚于土建总包出图时间，导致其中“客户自理”字样的内容在合约分判过程中容易遗漏，因此，在土建总包出图阶段，第一时间启动电梯选型工作并完成电梯图纸深化工作，使得在招标阶段的招标图纸能够同时包含土建图纸和电梯深化图，相关内容包含在土建总包合同范围内。

3.3 招标阶段

工程招标和电梯采购是相辅相成的，一方面需在招标采购中明确各方之间的责任和义务，另一方面须注重合同的执行。

（1）根据项目进度，充分考虑电梯的供货期，倒排电梯的计划，制定合理的合同签订、预付款、下单排产、到货等时间节点，将大的节点目标细分为每个阶段的小目标，从而为确保电梯的准时到货做好充分的保障。通常在土建总包招标阶段，同步进行电梯采购为宜。

（2）实时了解和跟进现场施工进度，加强与现场的沟通，了解室外电梯拆除时间，明确哪些电梯需要作为临时用梯以及开梯时间与结束时间，配合现场办证进度，提前一个月左右配合完成临时用梯和维修保养合同的签署工作，有利于电梯验收和开梯工作的正常进行。

（3）土建总包招标时，需同时提供电梯深化图，因此需要提醒设计部尽早出图，至少在最后一轮回标前提供电梯深化图，将电梯深化图中的内容包含在土建总包的施工范围，减少后期与总包之间的争议和成本的增加。

（4）合约界面至关重要。为减少后期风险，在招标文件中约定得再细致也不为过。尤其对于易产生的风险和争议在合同中明确并强调，通过实践总结，对土建总包与电梯的界面约定可参考如下：土建总包完成电梯机房施工（包括土建、粗装饰、吊环预埋、预留孔等）及井道结构偏差修整；土建总包完成电梯缓冲区爬梯的供应及安装，并提供检修的通道；土建总包完成电梯井钢筋混凝土圈梁施工，电梯深化图纸中要求的预埋件由土建总包供应及预埋；土建总包完成电梯井道施工，清除底坑积水，保证地坑干燥，不漏水，不渗水（包括但不限于：消防电梯集水井做水泥反坎、地下室电梯厅门做水泥门槛等）；土建总包提供电梯安装施工用标高线；电梯井道内施工用的照明由土建总包负责；电梯层门门洞、召唤盒、消防按钮等的预留由土建总包负责；电梯井道内脚手架搭设由电梯单位负责完成；电梯门框与墙体之间封堵（白铁皮或其他材料，须满足电梯验收条件）由土建总包完成；扶梯的中间支撑由土建总包完成；扶梯盖板收口由土建总包完成并保证平整，不得留缝；电梯的临时电缆由土建总包供应、安装、拆除及回收。

（3）对于土建总包须配合的内容，可制定关于电梯的专项细则，采用图文结合的方式更加有效。一方面有利于标准化和文明施工，另一方面减少争议，有利于公共部位精装修单位对现场接收。

3.4 施工阶段

施工阶段充分做好与各合作单位、公司内部的沟通协调，采取一定施工措施预防问题的产生，并做好现场监管，是一个减少争议、降低成本、创造效益的动态管理阶段[9]。进场前做好与工程设计的协调，落实现场安装条件，验收与交接安装工作面（包括电梯机房、井道、门洞等）[10]。

（1）在电梯厅门的门洞口处设置一道防水反坎，避免积水进入电梯内。防水反坎高度不小于100mm，采用素混凝土现浇完成，在电梯厅装修时拆除，可大大减少土建总包施工过程中的电梯进水事情的发生，也减少对电梯设备的损坏几率和相互索赔、扣款等事项。

（2）在电梯施工前提供清洁干燥的底坑，并保持整个安装过程中清洁和干燥，保证安装好的底坑部件不会受损，并使电梯能正常运行。有条件的底坑可以增加底坑排水孔。在电梯安装完毕后，于电梯井坑底部采用水泥砂浆局部找坡的方式避免存水，坡度倾向排水孔，约2%～3%，且以水泥砂浆不没过基坑底部弹簧钢梁为宜，有效避免底坑潮湿及积水。同时安排人员定期检查和清理底坑垃圾。

（3）对于由于责任单位原因导致业主增加成本和索赔的事宜，现场需要第一时间留存图片和影像资料，并书面告知责任单位。第一次书面告知，告知内容包括但不限于：具体事宜、产生原因、责任判断、责任分摊比例，责任单位应于某年某月某日前修复完成，若未完成，将委托其他单位完成，该事宜预计涉及多少金额，从责任单位的工程款中扣除；待到时间节点责任单位仍未完成整改工作，则应第二次书面告知，内容包括但不限于：继工作联系单（注明发文编号）后，责任单位未完成，因此委托其他单位完成，预计涉及多少金额，从责任单位工程款中扣除；期间的书面函件须确保送达责任单位，并做好对送达的依据存档工作。

3.5 竣工阶段

竣工移交作为收尾工作，不但强调竣工档案制作的及时和完整，而且要做好房地产公司和物业公司的移交工作。

电梯安装完成、验收通过后，具备移交条件的，则在交房入伙前2个月由房地产公司、电梯公司、物业公司共同到现场检查，检查无问题后三方共同签署移交单，办理移交工作。在此期间，物业公司书面提出电梯整改内容，根据整改内容进行分类处理，由电梯公司或由电梯公司协助其他相关的责任单位（如土建总包、机电单位等）整改。同时，在此阶段，启动电梯保养的必要性宣传工作，协调电梯公司的维保部门和物业公司提前介入关于保养的洽谈工作，建立激励机制和责任制度，签署保养合同，以保障保养服务的延续性[11]。

4 实际案例

上海市某住宅项目总建筑面积97889.23m2，占地面积24022.00m2。共5栋住宅楼，包括9#楼（东单元17F，西单元18F）、10#楼（东单元31F，西单元16F）、11#楼（1个单元，28F）、12#楼（3个单元，33F）、13#楼（1个单元，31F），9个单元，合计18台电梯。电梯安装合同金额89万，最终结算金额141万，超支约52万，超支比例约57%。4.1 管理方面的超支

通过有效管理可避免产生的费用约30万。

（1）由于早期土建阶段电梯按照常规编号下单排产，在整个项目竣工前各部门验收发现，楼层按钮与销售楼层不符，所以对电梯按钮进行变更，各栋楼的楼层按钮需跳过4层、13层、14层、24层、34层。产生改造费用约9万。平均每台电梯的改造材料费约3700元/台，改造调试费约1300元/台。

（2）由于12#楼地下室取消夹层板，层高由2850mm改为4200mm，因此6台电梯的井道高度由102.67m变更为104.02m，导致原已生产完成的补偿链、随行电缆、导轨等重新加工及改造，增加费用约15万，平均每台电梯的改造材料费17000元/台，改造调试费约8000元/台。

（3）由于总包11#楼地下一层建筑一米线定位错误，导致11#楼地下一层电梯门槛比目前装修完成面低60mm，需对两个井坑进行底坑整体抬升造成费用增加约1万。由于是总包原因造成，总包施工错误承担主要责任70%，监理现场检查未对标高线进行复核承担次要责任30%，见表1。

（4）13#楼18号电梯由于总包浇注地坪，施工用水进入井道，导致电梯轿厢顶部与轿厢内操纵箱进水，损坏电梯部件等约5万。总包责任，见表1。

表1 责任单位及分摊金额

4.2 合约界面争议引起的超支

虽必须发生但可在招标中提前明确合约界面和减少施工过程中争议的事宜约22万。

（1）后期深化10#、13#楼电梯图纸，根据现场安排，要求电梯单位加装钢牛腿及层门门套埋件，增加费用约4.8万。

（2）10#楼原圈梁施工图与电梯安装图纸冲突，导致导轨支架间距大于2.5m，按照规范要求，需每层楼板梁上增加一档支架，共80档，增加费用约7万。

（3）9#楼、12#楼样板段一层、三层电梯厅轿门为展示需要，增加8樘临时厅门，表面为镜面蚀刻镀浅香槟色不锈钢，同正式门效果，增加费用约4万。

（4）由于土建结构、精装修施工阶段，电梯作为临时电梯使用，用于材料的垂直运输，最终项目交付前，电梯单位对施工期间使用过的电梯进行维修和调试，包括缓冲器、钢丝绳、导靴、靴衬、终端开关等修理。涉及12台电梯增加费用约4.9万。

5 结语

对于多数房地产公司来说，传统的观念是更为注重对电梯选型的管理，而容易忽视合同签订后对电梯供货、安装及维修保养的合约管理工作。电梯工程作为一项专业的承包工程，电梯合约管理也应该是全过程的管理，需要树立全局观，重视事前控制，过程中充分沟通，加强管理，不断总结经验教训和分析原因，才能确保合同顺畅的执行，才能有利于业主与各合作方之间的友好合作，不仅有助于项目的顺利推进，并且可以有效控制成本。

参考文献：

[1] 前瞻产业研究院．2012～2015年中国电梯行业产销需求与转型升级分析报告（2012版），2012．

[2] Takashi Nagatani．Complex behavior of elevators in peak traffic．Physica A，2003（326）：556-566．

[3] Matthew Brand，Daniel Nikovski．Optimal Parking in Group Elevator Control．Proceeding of IEEE International Conference on Robotica & Automation，2004：1004-1008．

[4] 陈俊才．电梯安装施工及使用存在的问题和处理探讨[J]．科技与创新，2015（13）：148-149．

[5] 罗艳霞．浅谈电梯安装工程项目管理工作[J]．房地产导刊，2014（7）：50-51．

[6] 洪 萍．合同管理应贯穿于工程造价管理全过程[J]．福建建设科技，2008（4）：86-87．

[7] 黄军威．高层建筑中电梯选型、配置与设计方法[J]．甘肃科技，2010，26（11）：119-123．

[8] 杜 成，李爱民．浅谈电梯轿厢再装潢[J]．甘肃科技，2014，30（4）：3-4．

[9] 蒋 屹．电梯安装工程项目管理工作研究[J]．装备制造技术，2010（10）：179-181．

[10] 邢中玉．电梯安装工程协调管理[J]．中国建筑金属结构，2013（3）：128-130．

[11] 白根亮．浅谈电梯安装项目全过程管理[J]．广西轻工业，2008（6）：54，124．

廖秦明（1987-）， 男，硕士，研究方向：合约管理；

郭明星（1982-）， 男，本科，研究方向：合约管理。

Contract Management of Elevators in Real Estate Company

LIAO Qin-ming，GUO Ming-xing
（Cost Management Department，COB Development（Shanghai）Co.，Ltd.，Shanghai 200023，China，E-mail：174493437@qq.com）

Abstract：The elevator is an important mechanical and electrical equipment purchased by Real Estate Company. There are many problems in the implementation of the contract. Kinds of problems happens during the phases of the tendering，contract signing，ordering，scheduling，delivery，installation，and completion. But most of them can be avoided by effective management. Therefore the contract management of elevators becomes a special content. First，the paper outlines the definition of the elevator and conventional management process in the project development processes. And it summarizes some relevant issues，including marketing factors，design factors，contracts factors，on-site management factors. Second，measures and recommendations of elevator management are elaborated from the planning phase，design phase，bidding phase，construction phase, and completion phase to seek cooperation with each partner to achieve win-win in the elevator management through effective management. Finally，combined with the elevator installation contract settlement data of a residential project in Shanghai，it visually reflects how much the economic benefits can be achieved through the effective management.

Keywords：real estate company；elevator management；contract management

作者简介：

收稿日期：2015-12-03．

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1674-8859（2016）01-148-05

DOI:10.13991/j.cnki.jem.2016.01.027